Decisione di riferimento: cc • N° 15-16.827 • 2016-11-03 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a La Ciotat, locato a un caffè-ristorante. Il contratto di locazione prevede un canone minimo garantito di 1.200 € al mese, più una parte variabile pari all'8% del fatturato. Al rinnovo del contratto, ritenete che il minimo garantito dovrebbe passare a 1.500 €. Il conduttore rifiuta. Cosa fare? La clausola del contratto prevede che il giudice delle locazioni commerciali possa fissare questo minimo? È esattamente la questione decisa dalla Corte di cassazione nella sua sentenza del 3 novembre 2016 (ricorso n. 15-16.827).
Questa decisione interessa tutte le locazioni commerciali cosiddette "a canone variabile con minimo garantito", molto diffuse nei negozi del centro città, nei centri commerciali o nelle boutique di quartiere. Risponde a una domanda pratica: quando le parti hanno convenuto un canone composto da un minimo e da una percentuale del fatturato, possono, fin dal contratto iniziale, prevedere che il giudice delle locazioni fisserà, al momento del rinnovo, l'importo del minimo garantito? La risposta è sì, a determinate condizioni.
Ma attenzione: il giudice non può fissare un importo qualsiasi. Deve riferirsi alla valore locativo, cioè il canone che il locale potrebbe raggiungere sul mercato, tenendo conto dei criteri dell'articolo L. 145-33 del codice del commercio. E soprattutto, deve integrare nel suo calcolo la parte variabile già versata dal conduttore. In parole povere, se il conduttore paga già una percentuale del suo fatturato, ciò giustifica una riduzione del minimo garantito. Analisi.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
La vicenda riguarda una locazione commerciale stipulata nel 1994 tra la società civile immobiliare (SCI) del 13… (proprietario) e la società Le… (conduttore), per un locale situato a Marsiglia. Il contratto prevedeva un canone composto da un minimo garantito (un "canone di base") e da un canone aggiuntivo pari all'8% del fatturato al netto delle imposte. All'epoca, le parti avevano incluso una clausola che stabiliva che, al momento del rinnovo, il minimo garantito sarebbe stato fissato dal giudice delle locazioni commerciali "al valore locativo, ferme restando tutte le altre clausole e condizioni del contratto, compreso il canone variabile aggiuntivo".
Nel 2007, il contratto giunge a scadenza. Il conduttore chiede il rinnovo. Il proprietario rifiuta di firmare un nuovo contratto alle stesse condizioni e adisce il giudice delle locazioni per far fissare il nuovo minimo garantito. Il conduttore contesta: secondo lui, il giudice delle locazioni non ha competenza per fissare un canone variabile o un minimo garantito; solo l'importo del canone fisso può essere revisionato giudizialmente. Si basa sull'articolo L. 145-34 del codice del commercio, che vieta al giudice di modificare la struttura del canone (ad esempio, trasformare un canone fisso in canone variabile).
Il proprietario ribatte che la clausola del contratto, liberamente consentita, autorizza il giudice a fissare il minimo garantito. Dopo una prima sentenza favorevole al conduttore, la corte d'appello di Aix-en-Provence dà ragione al proprietario nel 2015, portando il conduttore a ricorrere in cassazione. La Corte di cassazione, con due sentenze gemelle (ricorsi n. 15-16.826 e 15-16.827), conferma la soluzione della corte d'appello.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La questione centrale era se le parti possano, di comune accordo, prevedere che il giudice delle locazioni commerciali fissi il minimo garantito al momento del rinnovo. La Corte di cassazione risponde sì, basandosi sull'articolo L. 145-33 del codice del commercio, che definisce i criteri del valore locativo: caratteristiche del locale, destinazione, obblighi rispettivi delle parti, fattori locali di commercialità, ecc. Ma precisa una condizione essenziale: questa fissazione deve rispettare la volontà delle parti espressa nel contratto, in particolare il mantenimento della parte variabile.
In altre parole, il giudice non può sopprimere la parte variabile per fissare solo un canone fisso. Deve fissare il minimo garantito tenendo conto del fatto che il conduttore verserà, in aggiunta, una percentuale del suo fatturato. Concretamente, se il valore locativo del locale è stimato a 2.000 € al mese, ma il conduttore paga già l'8% del suo fatturato (diciamo 500 € al mese in media), il giudice può fissare il minimo garantito a 1.500 €, per un totale di 2.000 €. Così, il conduttore non paga due volte lo stesso canone.
Quello che pochi sanno è che questa soluzione è un'applicazione del principio di libertà contrattuale: le parti possono organizzare come preferiscono la fissazione del canone rinnovato, a condizione di non violare le norme di ordine pubblico. La Corte di cassazione aveva già ammesso, con una sentenza del 9 luglio 2008, che le parti possono prevedere una clausola di revisione del canone basata sull'indice del costo di costruzione (ICC). Qui, va oltre consentendo di ricorrere al giudice per fissare un elemento del canone variabile.
In pratica, il giudice deve quindi calcolare il minimo garantito applicando una riduzione
