向未成年人出租的租约：成年后无权续租

设想一下：您是Frontignan（位于Thau湖附近）一处商业场所的房东。1977年，您与一名未成年人——当地商人的儿子——签订了一份为期十年的租约，他经营一家小杂货店。岁月流逝，孩子成年，租约被默示续期，突然您想收回房产。您能否在不遵守提前通知的情况下做到这一点？每个房东都会问：未成年人签订的合同是否约束其成年后的本人？法国最高法院2000年3月15日的判决给出了明确答案：否。这是商业租约领域的一场革命。

但这对您究竟意味着什么，无论您是Sète的房东还是Montpellier的租户？换句话说，如果您在未成年时签订了租约，或者您将房产租给了未成年人，您的权利和义务并不相同。这一判决保护了成年后的未成年人免于承担其在成年之前作出的承诺，但使房东处于棘手境地。如何应对？让我们深入了解事实和法官的推理。

简而言之，法国最高法院裁定，以未成年人名义签订的租约不会赋予承租人（相对于已成年未成年人）任何在租约到期后续租或继续占用的权利，即使有相反的法律规定。也就是说，在固定期限租约到期后，承租人可以被驱逐，而房东无需向其发出解约通知。这是一项强有力的判决，提醒我们保护未成年人优先于商业租约的稳定性。

事实：一个日常发生的故事

M. Allegrini（Frontignan的房东）于1977年4月15日将若干地块出租给一名未成年人（我们称其为Paul），租期十年，用于经营一个商业综合体。该租约属于商业性质，但不适用商业租约法规（1926年6月30日法律），因为它是一项例外租约。Paul在租约期内成年，租约被默示续期。在初始租约到期（1987年）时，房东想收回土地。已成年的Paul援引商业租约法规要求续租，并对驱逐提出异议。

争议一直上诉至法国最高法院。Paul辩称，即使租约由未成年人签署，也应适用商业租约法规，且他有权续租。房东反驳说，未成年人没有缔约能力，租约无效或对其成年后不可对抗，因此他可以在不通知的情况下收回房产。上诉法院支持Paul，但最高法院撤销了该判决。

转折点：最高法院认为，以未成年人名义签订的租约在其成年后不产生任何效力。因此，Paul不能凭借商业租约法规继续占用房产。他必须在租约到期时搬离，无权续租或继续占用。房东可以在不发出解约通知的情况下将其驱逐。这是房东的胜利，但也引发了实践问题。

法院推理——详细解读

最高法院基于一项基本原则：未经解除监护的未成年人不能缔约，日常生活行为除外（《法国民法典》原第1146条）。而长期商业租约不属于日常生活行为。因此，合同无效或至少对成年后的未成年人不可对抗。法院明确指出，这一原则优先于商业租约法规的规定，即使租约已履行多年。简言之，对未成年人的保护优于租约的稳定性。

法官驳回了Paul关于租约一旦履行即因其成年而有效的论点。法院认为，合同的相对无效（保护未成年人）可随时由未成年人主张，但如果未成年人想从中获益，房东也可主张。但注意：这不是绝对无效。房东不能在租约到期前要求驱逐，因为未成年人已履行合同。但在到期时，租约自动终止，无需提前通知。

鲜为人知的是，这一判决遵循了稳定的判例：未成年人订立的合同可撤销，除非在其成年后明确追认。本案中不存在追认。因此，房东无需遵守商业租约法规规定的解约通知规则（如提前6个月通知等）。在我的实践中，我曾遇到由已解除监护的未成年人或在父母授权下签署租约的案例，情况则不同。但本案中，未成年人未解除监护。

对您的实际影响

对于出租人房东：如果您曾将房产出租给未成年人，您可以在租约到期时收回房产而无需发出解约通知。但注意：您必须等待初始租约到期。例如在Sète：您于2015年与一名未成年人签订了9年租约。2024年租约到期。您可以要求驱逐而无需提前通知。但是，如果未成年人已成年并继续经营，您不能在租约期内驱逐他。租约在到期前仍然有效。

对于承租人（已成年未成年人）：您不能要求续租。如果想继续占用，您必须与房东协商新租约。您无权继续占用。例如在Montpellier：17岁时签订9年商业租约。26岁时，房东拒绝续租。您必须搬离。无搬迁补偿。

对于商铺买家：检查初始租约是否由未成年人签署。如果是，续租权不存在。这可能影响商铺价值。进行深入尽职调查。

如果您处于这种情况，必须迅速行动。租约到期后，房东可以启动驱逐程序。您没有任何法律依据留下。但如果租约在成年后被默示续期，情况可能不同。请咨询律师。

避免此类纠纷的四个建议

• 核实合同对方的年龄和缔约能力：签署租约前，要求提供身份证件复印件。如果承租人是未成年人，要求合同由父母或法定监护人签署，或等待其成年。
• 在成年后追认租约：如果您与未成年人签署了租约，在其成年后，让其签署书面确认书。这将使租约具有对抗力，保障您的权利。
• 避免与未成年人签订例外租约：短期租约（少于2年）常被用来规避法规。但与未成年人签约风险更大。优先选择标准租约。
• 采取行动前咨询律师：如果您是房东想驱逐，或您是承租人想留下，请寻求建议。一个错误可能代价高昂（赔偿金、诉讼费）。

深入：相关判例和演变

此判决属于保护未成年人的一系列判决之一。例如，在1996年11月13日的一项判决（n° 94-18.067）中，最高法院已经裁定，向未解除监护的未成年人出租的租约无效，不能作为续租请求的依据。2000年的判决确认了这一方向。相反，如果未成年人已解除监护，他可以有效缔约（《法国民法典》第413-8条）。

自2000年以来，最高法院维持了这一立场。在2013年7月10日的一项判决（n° 12-21.152）中，它明确指出，成年后的明确追认使租约具有对抗力。因此，如果您是房东，请要求追认。如果您是承租人，请注意，未经追认您将处于弱势。

趋势明确：保护未成年人优先。但法院越来越关注善意和合同履行。在我的实践中，我曾见过法官给予搬离宽限期的情况，但从未给予续租权。

行动前检查清单

• 问： 我可以驱逐在签署租约时是未成年人的承租人吗？答： 可以，在租约到期时，无需解约通知，前提是初始租约由未成年人单独签署，无父母授权。
• 问： 如果租约在成年后被默示续期怎么办？答： 默示续期不等于追认。您仍可在初始租约到期时驱逐，但如果租约在成年后被明确续签，则具有对抗力。
• 问： 行动期限？答： 租约到期后，房东可立即起诉驱逐。承租人可请求宽限期（最多2年），但不能续租。
• 问： 驱逐程序的费用？答： 简单程序约1 500至3 000欧元，加上法警费用（约500欧元）。如果承租人提出异议，费用可能升至5 000欧元。
• 问： 我能否在存在此类租约的情况下出售房产？答： 可以，但价格会受影响，因为承租人无续租权。请在出售文件中注明此情况。

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