Decisione di riferimento: cc • N° 14-15.976 • 2015-04-15 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un immobile a Mougins, vicino a Grasse. Lo affittate a un gestore che vi gestisce una residenza alberghiera. Le camere vengono affittate a settimana o al mese a turisti o professionisti in trasferta. Fin qui, nulla di anomalo. Ma un giorno scoprite che il vostro conduttore ha sublocato alcuni alloggi per lunghe durate, senza informarvi, senza la vostra autorizzazione. Ritenete che ciò trasformi l'uso dei locali, o addirittura crei un rischio di riqualificazione in contratti di locazione abitativa classici, con tutti i vincoli che ciò comporta. Decidete di chiedere la nullità di queste sublocazioni. E lì, la Corte di cassazione vi oppone un rifiuto categorico: quando il contratto di locazione commerciale riguarda un'attività di residenza alberghiera, la sublocazione degli alloggi è l'oggetto stesso dell'attività del conduttore. Di conseguenza, il locatore non deve essere chiamato a concorrere agli atti di sublocazione. In altre parole, il vostro conduttore può sublocare liberamente, senza il vostro accordo. Questa decisione del 15 aprile 2015 (n° 14-15.976) è una svolta per i proprietari e i gestori di residenze alberghiere. Ma cosa cambia esattamente per voi? Analizzeremo questa vicenda e le sue implicazioni concrete, in particolare nei circondari di Grasse e Mont-de-Marsan dove esercito.
I fatti: una storia come se ne verificano ogni giorno
La vicenda inizia con un proprietario, che chiameremo Sig. X, che possiede una residenza a Mougins. La concede in locazione commerciale alla società SGH La Coupole, specializzata nella gestione di strutture ricettive. Il contratto prevede che i locali siano destinati a un'attività di residenza alberghiera, consistente nel mettere a disposizione della clientela, oltre all'alloggio, servizi definiti dall'articolo 261 D, 4° del Codice generale delle imposte (servizi alberghieri quali colazione, pulizia, ecc.). Insomma, si tratta di un contratto di locazione commerciale classico per un'attività alberghiera.
Ora, la società SGH La Coupole inizia a sublocare alcuni alloggi della residenza a privati per un uso abitativo principale, cioè per lunghe durate, senza l'accordo del proprietario. Il Sig. X si oppone: secondo lui, queste sublocazioni costituiscono contratti di locazione abitativa, che non rientrano nell'attività alberghiera autorizzata. Cita quindi in giudizio la società per far dichiarare nulle tali sublocazioni, per non essere stato chiamato a concorrere agli atti di sublocazione, come richiesto dall'articolo L. 145-31 del Codice del commercio (che impone la presenza o rappresentanza del locatore all'atto di sublocazione, pena la nullità). La società si difende sostenendo che, nell'ambito di una residenza alberghiera, la sublocazione è la sua stessa attività: non necessita di autorizzazione supplementare.
Il tribunale dà ragione al proprietario in primo grado. La società propone appello, e la corte d'appello riforma la sentenza: ritiene che le sublocazioni siano valide perché costituiscono l'oggetto stesso dell'attività del conduttore. Il Sig. X ricorre in cassazione. La Corte di cassazione, con la sentenza del 15 aprile 2015, conferma la decisione della corte d'appello. Rigetta il ricorso e convalida la libertà di sublocazione per le residenze alberghiere. Una svolta che ha sorpreso i proprietari.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere la decisione, occorre esaminare l'articolo L. 145-31 del Codice del commercio, che dispone che ogni sublocazione parziale o totale di un locale commerciale deve essere consentita dal locatore, a pena di nullità. Questa regola protegge il proprietario consentendogli di controllare l'uso dei locali e la solvibilità dei subconduttori. Ma esiste un'eccezione: quando la sublocazione è l'oggetto stesso dell'attività del conduttore, cioè quando il conduttore ha come attività principale la sublocazione di locali (come nel caso di una residenza alberghiera, di un hotel arredato o di una locanda).
La Corte di cassazione applica qui tale eccezione. Ritiene che la società SGH La Coupole gestisca una struttura ricettiva consistente nella sublocazione di alloggi per un uso abitativo principale, e che tale sublocazione sia l'oggetto stesso della sua attività. Poco importa che le sublocazioni siano concesse a privati per lunghe durate: finché l'attività principale rimane l'ospitalità temporanea con servizi, la sublocazione è libera. Il locatore non deve essere chiamato agli atti di sublocazione.
La Corte precisa che l'articolo 261 D, 4° del CGI (che definisce i servizi alberghieri) non è pertinente per distinguere i contratti di locazione abitativa da quelli commerciali. Ciò che conta è la natura dell'attività del conduttore: se il suo fondo di commercio consiste nel sublocare alloggi, allora la sublocazione fa parte della sua normale gestione.
In altre parole, la Corte distingue due situazioni: da un lato, il conduttore commerciale che subloca una parte del suo locale a titolo accessorio (ad esempio, un ristorante che subloca una sala): in tal caso, il locatore deve acconsentire. Dall'altro lato, il conduttore la cui attività stessa è la sublocazione (come un albergatore): qui, il locatore non ha diritto di veto. La sublocazione è l'essenza del suo business.
