Decisione di riferimento : cc • N° 69-13.118 • 1971-03-05 • Consulta la decisione →
Immaginate : siete proprietari di un locale commerciale a Pau, rue des Cordeliers, e lo affittate a una società che promette di esercitarvi un'attività « professionale ». Qualche anno dopo, volete recuperare i locali per installarvi vostro figlio. Ma la conduttrice rifiuta di andarsene, affermando di avere diritto al rinnovo del contratto di locazione. Chi ha ragione ? È esattamente la questione che la Corte di cassazione ha deciso nel 1971 con una sentenza che resta un punto di riferimento.
Quello che molti ignorano è che lo statuto delle locazioni commerciali (derivante dal decreto del 30 settembre 1953) non protegge tutte le attività. Si applica solo al conduttore che è commerciante, industriale o artigiano, e che gestisce un'azienda (clientela, avviamento). Una società di ingegneria o di consulenza, anche se affitta un locale, può ritrovarsi senza alcuna protezione al momento della disdetta.
In questa vicenda, la società SEAT (trattamento dell'informazione) ha voluto invocare lo statuto commerciale. La Corte di cassazione le ha opposto una dichiarazione di inammissibilità : la sua attività, puramente professionale e intellettuale, non aveva alcun carattere commerciale. Il contratto di locazione era quindi una semplice locazione professionale, senza diritto al rinnovo. Una lezione brutale per i conduttori che si credono erroneamente protetti.
I fatti : una storia che capita ogni giorno
Siamo alla fine degli anni '60. Una società anonima, la SEAT (Société d'Études et d'Applications pour le Traitement de l'Information), affitta locali ad uso professionale. Il contratto di locazione iniziale è stato concesso a un precedente conduttore, poi ceduto alla SEAT il 26 febbraio 1965. Il contratto precisa che i locali sono destinati a un'attività « puramente professionale ».
Il 20 febbraio 1967, la locatrice (la proprietaria) dà disdetta alla SEAT per la data di scadenza del contratto. La società conduttrice contesta questa disdetta : ritiene che la sua attività di trattamento dell'informazione sia commerciale e che benefici dello statuto protettivo del decreto del 1953. Di conseguenza, rivendica il diritto al rinnovo del contratto di locazione.
La locatrice, dal canto suo, sostiene che l'attività è puramente intellettuale, senza atti di commercio. Ricorda che il contratto stesso qualifica l'attività come « professionale ». Davanti ai tribunali, la questione è decisa : la corte d'appello dà ragione alla proprietaria. La SEAT ricorre in cassazione.
Davanti alla Corte di cassazione, la società sostiene che, a seguito della cessione del contratto, ha esercitato un commercio, e che l'atto aggiuntivo al contratto non può mettere in discussione la realtà della sua attività. Ma la Corte di cassazione non è convinta. Respinge il ricorso, confermando che l'attività della SEAT non è commerciale. Il contratto rimane una locazione professionale, al di fuori del campo di applicazione del decreto del 1953.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sul decreto del 30 settembre 1953 (che regola le locazioni commerciali). Ricorda che questo testo si applica solo ai contratti di locazione di locali in cui il conduttore, commerciante, industriale o artigiano, gestisce un'azienda. L'azienda commerciale (clientela, insegna, diritto al contratto) è la condizione sine qua non della protezione.
Ora, la SEAT esercita un'attività di trattamento dell'informazione, che rientra in prestazioni intellettuali. Nulla dimostra che abbia una clientela propria, un'insegna o merci. I giudici constatano che l'attività prevista nell'atto aggiuntivo al contratto è « puramente professionale » — un forte indizio che le parti stesse non avevano l'intenzione di creare una locazione commerciale.
La Corte respinge l'argomento della SEAT secondo cui la cessione del contratto avrebbe trasformato la sua attività in attività commerciale. Ritiene che la natura dell'attività reale debba essere esaminata, e non la qualificazione data dalle parti. Qui, l'attività reale non è commerciale. La decisione è una conferma della giurisprudenza precedente : nessuna proprietà commerciale per le professioni liberali o intellettuali.
In filigrana, la Corte ci dice questo : per beneficiare dello statuto, è necessario che il conduttore abbia la qualità di commerciante (iscritto al registro delle imprese) e che gestisca un'azienda. Una società di consulenza, un architetto, un avvocato, un informatico : non sono commercianti, a meno che non compiano atti di commercio a titolo abituale. Il trattamento dell'informazione, anche fatturato, può essere un'attività civile.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore : se affittate a una società di informatica, consulenza o perizia, potete dare loro disdetta senza dover pagare un'indennità di sfratto. A Pau, ho visto un proprietario che aveva affittato un ufficio a una società di servizi informatici : ha potuto recuperare i locali alla scadenza del contratto per installarvi la propria attività. Il risparmio può essere considerevole : un'indennità di sfratto è spesso da 1 a 2 anni di affitto.
Per il conduttore professionale : attenzione pericolo ! Se esercitate un'attività liberale o intellettuale, non siete protetti. A Tarbes, una società di formazione professionale ha dovuto lasciare i locali da un giorno all'altro dopo una disdetta. Aveva però investito 15 000 € in allestimenti. Senza lo statuto, nessun diritto al rinnovo, nessuna indennità. Dovete assolutamente verificare il vostro status giuridico.
Per l'acquirente di un diritto al contratto : se acquistate una locazione professionale, non acquisite un diritto al rinnovo automatico. Il venditore deve informarvi della natura esatta del contratto. Un acquirente a Tarbes ha pagato 20 000 €
