Referenzentscheidung: cc • Nr. 05-11.662 • 2006-03-08 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind seit zehn Jahren Mieter einer Wohnung in Grenoble, Sie zahlen jeden Monat Ihre Miete an Ihren Vermieter, Herrn Dupont. Eines Tages, ohne Vorwarnung, erhalten Sie eine Zahlungsaufforderung, unterzeichnet von einer unbekannten Gesellschaft, die die Zahlung eines Mietrückstands unter Androhung der Kündigung Ihres Mietvertrags verlangt. Sie sind in Panik: Wer ist diese Gesellschaft? Kann sie Sie wirklich zwangsräumen lassen?
Dieses Szenario, häufiger als man denkt, tritt ein, wenn das Gebäude Gegenstand eines Sanierungsmietvertrags ist (ein Vertrag, bei dem ein Eigentümer einem Mieter die Renovierung und die Vermietungsverwaltung eines Gebäudes überträgt, im Austausch für die Vereinnahmung der Mieten). Aber kann der neue Mieter den ursprünglichen Eigentümer in den laufenden Wohnungsmietverträgen ersetzen? Der Kassationsgerichtshof hat entschieden: nein, es sei denn, der Vertrag sieht dies ausdrücklich vor.
In einem Urteil vom 8. März 2006 hat das oberste Gericht einen wesentlichen Grundsatz in Erinnerung gerufen: Der Sanierungsmietvertrag bewirkt nicht von selbst eine Novation (Ersetzung) der bestehenden Wohnungsmietverträge durch einen Wechsel des Vermieters. Klar gesagt: Der Mieter erwirbt nicht automatisch die Eigenschaft als Vermieter der ansässigen Mieter. Analyse einer Entscheidung, die die Mieter schützt… aber Investoren überraschen kann.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Gebäudes in Saint-Priest, schließt 1999 einen Sanierungsmietvertrag mit der Gesellschaft Y. Diese Art von Mietvertrag, geregelt durch die Artikel L. 252-1 bis L. 252-4 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (Code de la construction et de l'habitation), erlaubt es dem Mieter (Gesellschaft Y), Verbesserungsarbeiten am Gebäude durchzuführen, es zu Wohnzwecken zu vermieten und die Mieten für eine bestimmte Dauer (oft 12 bis 20 Jahre) zu vereinnahmen. Im Gegenzug behält der Eigentümer das Eigentum an den Mauern, erhält aber eine reduzierte oder keine Miete.
Zu dieser Zeit war das Gebäude bereits von mehreren Mietern bewohnt, darunter Herr Z, Inhaber eines klassischen Wohnungsmietvertrags seit 1995. Der Sanierungsmietvertrag enthielt keine Aussage über das Schicksal dieser laufenden Mietverträge. Die Gesellschaft Y, die glaubte, der neue Vermieter geworden zu sein, stellte Herrn Z eine Zahlungsaufforderung (eine Handlung, mit der ein Gläubiger den Schuldner auffordert, einen Betrag innerhalb einer bestimmten Frist zu zahlen, andernfalls er das Gericht anrufen kann, um die Kündigung des Mietvertrags zu erwirken) wegen eines angeblichen Mietrückstands und reichte dann Klage ein, um den Mietvertrag zu kündigen und Herrn Z zwangsräumen zu lassen.
Der Mieter widersprach: Für ihn war die Gesellschaft Y nicht sein Vermieter. Das Tribunal d'instance von Lyon gab ihm recht, aber die Gesellschaft Y legte Berufung ein. Das Berufungsgericht von Lyon bestätigte das Urteil und wies alle Anträge der Gesellschaft Y ab. Die Gesellschaft Y legte daraufhin Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof wies die Revision mit diesem Urteil vom 8. März 2006 zurück und bestätigte das Berufungsurteil: Die Gesellschaft Y war nicht berechtigt, gegen Herrn Z vorzugehen.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Die rechtliche Grundlage: Artikel L. 252-1 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (CCH) definiert den Sanierungsmietvertrag als einen Vertrag, bei dem sich der Mieter verpflichtet, Arbeiten durchzuführen und das Gebäude zu Wohnzwecken zu vermieten. Artikel L. 252-2 sieht vor, dass der Mieter während der Dauer des Sanierungsmietvertrags an die Stelle des Vermieters in seinen Rechten und Pflichten gegenüber den Mietern tritt. Aber Achtung: Diese Ersetzung gilt nur für Mietverträge, die nach dem Sanierungsmietvertrag abgeschlossen wurden oder die im Vertrag ausdrücklich genannt sind.
Die Begründung der Richter: Der Kassationsgerichtshof entschied, dass die Ersetzung des Vermieters, die eine Novation (Schuldnerwechsel) darstellt, nur aus einem klaren und unzweideutigen Willen der Parteien resultieren kann. In diesem Fall enthielt der Sanierungsmietvertrag jedoch keine Klausel zu den laufenden Wohnungsmietverträgen. Die Richter kamen daher zu dem Schluss, dass die Gesellschaft Y sich nicht auf die Eigenschaft als Vermieter gegenüber Herrn Z berufen konnte. Folglich waren die Zahlungsaufforderung und der Kündigungsantrag unzulässig.
Die Argumente der Parteien: Die Gesellschaft Y argumentierte, dass der Sanierungsmietvertrag seiner Natur nach eine automatische Ersetzung für alle Mietverträge, einschließlich der laufenden, impliziere. Sie berief sich auf Artikel L. 252-2, der besagt, dass der Mieter "an die Stelle des Vermieters in seinen Rechten und Pflichten gegenüber den Mietern tritt". Aber der Kassationsgerichtshof folgte der strengen Auslegung: Diese Ersetzung gilt nur für später abgeschlossene oder ausdrücklich genannte Mietverträge. Mit anderen Worten: Für frühere Mietverträge ist eine ausdrückliche Novationsklausel (Ersetzung des Vermieters) erforderlich.
Was nur wenige wissen, ist, dass diese Lösung einer ständigen Rechtsprechung folgt: Der Kassationsgerichtshof schützt Mieter vor nicht zugestimmten Vermieterwechseln. Ohne klare Information muss der Mieter weiterhin seine Miete an den ursprünglichen Eigentümer zahlen. Dies ist eine Sicherheit für die Bewohner, aber eine Falle für Investoren.
