Decisione di riferimento : cc • N° 10-22.986 • 2011-07-13 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena : a Chelles, in Seine-et-Marne, un proprietario concede in affitto terreni agricoli a un fittavolo. Quest'ultimo, per ottimizzare la sua azienda, decide di metterli a disposizione di una EARL (Exploitation Agricole à Responsabilité Limitée) che ha creato con suo figlio. Passano gli anni, e la EARL ritiene di essere diventata la vera conduttrice. Problema : il proprietario non è mai stato consultato, e il contratto di affitto iniziale è ancora in corso. Chi è veramente il locatario?
Questa domanda, che si pongono molti proprietari fondiari e coltivatori, è stata risolta dalla Corte di cassazione in una sentenza del 13 luglio 2011. La risposta è netta : la EARL non può prevalersi di un affitto su questi terreni, perché il conduttore iniziale rimane l'unico titolare del contratto. In altre parole, una messa a disposizione non equivale a cessione del contratto di affitto.
In chiaro, se siete proprietari di un appezzamento a Claye-Souilly o altrove, e il vostro locatario affida il terreno a una società senza informarvi, non dovete subire un cambiamento di locatario imposto. Questa decisione protegge i vostri diritti chiarendo al contempo le regole per i coltivatori.
I fatti : una storia come capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario a Chelles, ha concesso un affitto agrario al Sig. Y nel 1988, con atto notarile. Il Sig. Y coltiva i terreni per diversi anni, poi decide, con suo figlio, di creare una EARL. Senza informare il proprietario, mette i terreni affittati a disposizione di questa EARL, che li coltiva al suo posto. Il contratto di affitto iniziale non viene risolto, e il proprietario continua a percepire i canoni dal Sig. Y.
Qualche anno dopo, scoppia una controversia : la EARL ritiene di essere diventata la vera conduttrice, e di potersi prevalere di un affitto diretto con il proprietario. Chiede addirittura il rinnovo del contratto. Il proprietario, invece, non ha mai accettato questo trasferimento e considera che l'unico locatario sia il Sig. Y. La situazione si aggrava, e la causa finisce davanti al tribunale paritario dei contratti agrari.
Il tribunale dà ragione alla EARL, ritenendo che la messa a disposizione equivalga a una cessione tacita del contratto. Il proprietario fa appello, e la corte d'appello riforma questa decisione. La EARL ricorre allora in cassazione. Ma l'Alta Corte conferma la sentenza d'appello : la EARL non può prevalersi di un affitto. Per ottenere un nuovo contratto, sarebbe stato necessario che il proprietario chiedesse la risoluzione del contratto iniziale – cosa che non ha mai fatto.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sullo statuto dell'affitto agrario, e più precisamente sull'articolo L. 411-35 del Codice rurale e della pesca marittima (che regola le cessioni e le messe a disposizione dei contratti agrari). Questo testo dispone che ogni cessione del contratto o messa a disposizione deve essere notificata al locatore, e che quest'ultimo può opporvisi. Nel caso di specie, la messa a disposizione è avvenuta, ma senza alcuna notifica al proprietario, e soprattutto senza risoluzione del contratto iniziale.
Il ragionamento è semplice : finché il contratto iniziale non è risolto, il conduttore rimane l'unico titolare del contratto. La EARL è solo un sublocatore di fatto, senza diritti diretti nei confronti del proprietario. La Corte precisa che la risoluzione del contratto può essere chiesta solo dai locatori, e non dal conduttore o dalla EARL. Ora, nel caso di specie, i locatori non hanno mai richiesto la risoluzione – anzi, hanno continuato a percepire i canoni dal Sig. Y.
Attenzione però : questa decisione non è un revirement, ma una conferma della giurisprudenza costante. La Corte ricorda che la conclusione di un nuovo contratto con la EARL presuppone la risoluzione preventiva del contratto in corso. E questa risoluzione non è automatica : deve essere richiesta dal locatore. Quello che pochi sanno è che anche se il conduttore non coltiva più personalmente, il contratto rimane valido finché il proprietario non ha agito.
In chiaro, la Corte ha ritenuto che la EARL non potesse prevalersi di un affitto, perché non era parte del contratto iniziale e il locatore non aveva acconsentito a un trasferimento. I giudici hanno così protetto il diritto di proprietà e la libertà contrattuale del locatore.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietario locatore : Non siete tenuti ad accettare che il vostro locatario metta i terreni a disposizione di una società senza il vostro accordo. Se ciò accade, potete esigere il rispetto del contratto iniziale e, se lo desiderate, chiedere la risoluzione per inadempimento. Ad esempio, a Claye-Souilly, se il vostro fittavolo affida l'appezzamento a una EARL senza avvisarvi, potete contestare. Ma se continuate a percepire i canoni senza reagire, rischiate di apparire acquiescenti.
Se siete locatario (conduttore) : Non potete unilateralmente trasferire il vostro contratto a una EARL. Se desiderate che la società diventi locataria, dovete ottenere l'accordo scritto del proprietario, e generalmente passare attraverso un atto modificativo o una risoluzione seguita da un nuovo contratto. Altrimenti, rimanete gli unici responsabili dei canoni e degli obblighi.
Se siete una EARL : Non potete rivendicare uno status di conduttore se il contratto iniziale non è stato risolto. Siete semplicemente un sublocatore di fatto, senza diritto al rinnovo o alla proroga. Per diventare locatari a pieno titolo, dovete negoziare con il proprietario e ottenere un nuovo contratto, previa risoluzione di quello esistente.
