Décision de référence : cc • N° 12-25.884 • 2014-09-24 • Consulter la décision →
Cet arrêt de la Cour de cassation du 24 septembre 2014 répond à une question cruciale pour tout propriétaire en indivision : le congé pour reprise délivré par des indivisaires est-il valable lorsque l'un d'eux ne l'a pas signé, mais qu'un partage ultérieur lui attribue la propriété des parcelles reprises ? La Cour apporte une solution pragmatique, fondée sur le principe d'indivisibilité du bail rural.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Plusieurs propriétaires indivis donnent à bail rural des parcelles à un agriculteur, en Corse-du-Sud. Le bail, conclu pour une durée de 9 ans, expire le 16 juin 2007. Souhaitant récupérer certaines parcelles pour les exploiter personnellement, les bailleurs délivrent un congé pour reprise le 16 juin 2006, pour l'échéance du bail.
Le problème ? L'un des indivisaires n'a pas signé le congé. Il a un autre projet : vendre les parcelles. Le preneur conteste le congé, arguant qu'il est nul car non signé par tous les indivisaires. Selon lui, le congé, indivisible, exige l'accord de tous les copropriétaires.
Le tribunal paritaire des baux ruraux d'Ajaccio lui donne raison et annule le congé. La cour d'appel de Bastia confirme, estimant l'absence de signature rédhibitoire. Les bailleurs se pourvoient en cassation. La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel : le bail étant indivisible, le congé délivré par les indivisaires – même non signé par l'un d'eux – est valable pour les parcelles dont ce dernier devient seul propriétaire à l'expiration du bail, par l'effet d'un acte de partage intervenu entre-temps.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur le principe d'indivisibilité du bail rural (article 1217 du Code civil : une obligation indivisible ne peut être exécutée par fractions). Le bail rural forme un tout : il ne peut prendre fin que pour l'ensemble des parcelles, non par morceaux.
La subtilité ? Le congé visait la reprise de certaines parcelles seulement. Pour la cour d'appel, l'absence de signature de l'indivisaire le rendait nul. La Cour de cassation renverse l'analyse : elle juge que le congé met fin au bail pour toutes les parcelles, même si la reprise n'en concerne que quelques-unes. L'accord non formalisé de l'indivisaire manquant a été établi par un partage ultérieur. Dès lors, le congé est valable pour les parcelles attribuées au bénéficiaire de la reprise.
Cette solution confirme la jurisprudence (Civ. 3e, 24 mai 2000, n° 98-19.135) et privilégie une approche pragmatique : elle évite de pénaliser le propriétaire qui, bien qu'en indivision, a la volonté réelle de reprendre ses terres.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour le propriétaire bailleur en indivision : vous pouvez donner congé pour reprise sans être encore seul propriétaire, à condition d'avoir l'accord de tous les indivisaires. Si l'un d'eux ne signe pas, son accord peut être prouvé ultérieurement (acte de partage, attestation). Exemple : des héritiers indivis veulent reprendre une terre pour l'un d'eux. Le congé peut être valable même sans signature de tous, pourvu que l'accord soit documenté.
Pour le locataire agricole (preneur) : soyez vigilant. Contester un congé non signé par tous dans les 4 mois (article L. 411-54 du Code rural). Mais sachez qu'un congé émanant de tous les indivisaires, même imparfaitement signé, peut être validé si l'accord est établi après. Exigez des justificatifs.
Pour l'acquéreur potentiel : vérifiez que le congé a été régulièrement délivré. Dans cette affaire, le partage postérieur a régularisé la situation, mais mieux vaut anticiper.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Obtenez un accord écrit de tous les indivisaires avant de délivrer un congé pour reprise. Même si la loi permet une preuve ultérieure, un document signé par tous évitera des années de procédure. Privilégiez un acte notarié ou au moins un courrier recommandé avec accusé de réception.
- Respectez les délais légaux. Le congé pour reprise doit être notifié au preneur au moins 18 mois avant l'expiration du bail (article L. 411-47 du Code rural). Un congé tardif serait nul.
- Assurez-vous de l'indivisibilité du congé. Visez l'ensemble des parcelles louées dans l'acte de congé, même si la reprise ne concerne qu'une partie. Cela évitera toute contestation sur sa validité.
- En cas de litige, consultez un avocat spécialisé en droit rural. La procédure devant le tribunal paritaire des baux ruraux est rapide et technique.
