Décision de référence : cc • N° 79-11.505 • 1980-06-17 • Consulter la décision →
Un locataire exploitant une ferme a reçu un congé pour reprise de la part du nouveau propriétaire, qui avait acquis le bien par donation non publiée au fichier immobilier. Il a contesté ce congé en arguant que la donation ne lui était pas opposable. La Cour de cassation a dû trancher : un locataire peut-il se prévaloir du défaut de publicité foncière d’une donation pour s’opposer à un congé ? Sa réponse, rendue le 17 juin 1980, est claire et reste une référence en matière de bail rural et de publicité foncière.
En 1980, la Cour de cassation a rendu un arrêt qui, bien que vieux de plus de quarante ans, reste une référence en matière de droit au bail et de publicité foncière. L'affaire concernait un fermier, locataire d'une ferme. Les propriétaires avaient fait donation du bien à leur fils, qui avait ensuite délivré un congé pour reprise au profit de ce même fils. Le locataire a contesté le congé en arguant que la donation n'avait pas été publiée. Mais la Cour a rejeté son argument, estimant que le locataire, n'ayant qu'un droit personnel (une créance), n'est pas un tiers protégé par la publicité foncière (l'obligation de publier les actes pour les rendre opposables aux tiers).
Cette décision est cruciale pour tous les acteurs de l'immobilier : propriétaires bailleurs, locataires, et même acquéreurs. Elle rappelle que la publicité foncière n'est pas une formalité anodine, mais qu'elle ne protège que les titulaires de droits réels (propriété, servitude, hypothèque). Un locataire, même de longue date, ne peut pas s'en prévaloir pour contester un congé. Mais alors, comment un locataire peut-il se défendre ? Et un propriétaire doit-il systématiquement publier une donation pour être sûr que son congé soit valide ? Plongeons dans les détails.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Un locataire exploitait une ferme appartenant à des propriétaires. Ceux-ci, souhaitant transmettre leur patrimoine, ont fait donation de la ferme à leur fils majeur par acte notarié. La donation n’a pas été publiée au service de la publicité foncière. Or, la publication est une formalité essentielle pour rendre l’acte opposable aux tiers (personnes qui ne sont pas parties à l’acte).
Quelques mois plus tard, le 19 octobre 1976, le donataire délivre un congé au locataire pour le 23 avril 1978, afin de reprendre la ferme pour lui-même (congé pour reprise au profit du bailleur ou de ses descendants). Le locataire conteste ce congé. Il est assigné en justice pour faire annuler le congé et se maintenir dans les lieux. Son argument principal : la donation n’ayant pas été publiée, elle ne lui est pas opposable. Par conséquent, le congé délivré par le fils, qui n’est pas encore propriétaire aux yeux des tiers, serait nul.
Le tribunal de grande instance donne raison au locataire en première instance. Mais les propriétaires font appel. La cour d'appel infirme le jugement : elle valide le congé et ordonne l’expulsion du locataire. Ce dernier se pourvoit en cassation. La Cour de cassation, par un arrêt du 17 juin 1980, rejette son pourvoi. Elle confirme que le locataire, titulaire d’un simple droit de créance (droit personnel), ne peut pas se prévaloir du défaut de publicité de la donation, car la publicité foncière est destinée à protéger les titulaires de droits réels sur l’immeuble. En d’autres termes, seul celui qui a un droit réel (comme un propriétaire, un créancier hypothécaire, un bénéficiaire d’une servitude) peut exiger la publication pour que l’acte lui soit opposable.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur un principe fondamental du droit des biens : la distinction entre les droits réels et les droits personnels. Un droit réel porte directement sur une chose (le droit de propriété, l'usufruit, la servitude), tandis qu'un droit personnel (ou droit de créance) est un lien entre deux personnes, par exemple le droit du locataire d'exiger du bailleur qu'il lui laisse jouir du bien. Le locataire n'a pas un droit direct sur le bien, mais seulement un droit à l'encontre du bailleur.
La Cour précise que la publicité foncière (l'inscription de l'acte au fichier immobilier) a pour objet de rendre les mutations opposables aux tiers qui ont un droit réel sur l'immeuble. Elle cite l'article 28 du décret du 4 janvier 1955 (alors en vigueur) qui énumère les actes soumis à publicité. Le locataire, n'étant pas titulaire d'un droit réel, n'est pas un tiers protégé par cette formalité. Par conséquent, le défaut de publication de la donation ne peut pas être invoqué par le locataire pour contester le congé.
La Cour répond également à un autre argument du locataire : celui-ci soutenait que le congé ne pouvait être signifié par le donataire tant que la donation n'était pas publiée, car le donataire n'était pas encore propriétaire à l'égard des tiers. La Cour écarte cet argument : la donation est parfaite entre les parties dès l'accord de volontés, même sans publication. Le donataire est donc propriétaire entre lui et le donateur, et peut exercer les droits de propriétaire, notamment le droit de donner congé. La publication n'est nécessaire que pour opposer la mutation aux tiers titulaires de droits réels.
Ainsi, la Cour valide le congé et confirme l'expulsion. Cette décision est conforme à la jurisprudence constante : elle rappelle que la publicité foncière ne profite qu'aux titulaires de droits réels, et non aux simples locataires. C'est une position logique au regard du système de publicité foncière français, qui vise à sécuriser les transactions immobilières en permettant aux acquéreurs et créanciers de connaître la situation juridique du bien.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Cette décision a des implications pratiques importantes pour plusieurs profils.
Pour le propriétaire bailleur : vous pouvez donner congé à votre locataire pour reprise personnelle même si vous n'avez pas encore publié l'acte vous ayant transmis la propriété (donation, vente, succession). Cependant, il est fortement conseillé de publier l'acte rapidement, car sans publication, vous ne pouvez pas opposer votre droit à d'autres tiers (par exemple, un autre acquéreur ou un créancier hypothécaire). Si vous attendez, vous prenez le risque que le locataire conteste le congé sur d'autres fondements (par exemple, le délai de préavis ou la réalité du projet de reprise). Par ailleurs, si vous vendez le bien par la suite, l'absence de publication de votre titre peut compliquer la vente.
Pour le locataire : vous ne pouvez pas vous opposer à un congé pour reprise au motif que le nouveau propriétaire n'a pas publié son acte. Votre bail vous confère un droit personnel, pas un droit réel. Mais vous avez d'autres moyens de défense : vérifier que le congé respecte les formes légales (délai de préavis, mention des motifs, etc.) et que le projet de reprise est sérieux et réel. Par exemple, si le propriétaire reprend pour son fils, mais que le fils n'exploite pas effectivement la ferme, vous pouvez contester le congé pour défaut de reprise effective.
