参考判决： cc • 编号 12-18.918 • 2013-07-10 • 查看判决 →
想象一下这个场景：您是在尼斯（Nice）一栋老旧建筑中的租户，该建筑最近被一家社会住房提供者收购。您收到一封信：您的租约自动续期，但租金从第二天起上涨了15%。房东告诉您：“我已经与国家签订了协议，我可以自由设定租金。”
您的第一反应是：“这合法吗？”这正是巴黎一位租户提出的问题，直到此案提交到法国最高法院（Cour de cassation）。2013年7月10日作出的裁决很明确：即使房东承诺续签现有租约，也必须遵守协议中规定的法定租金设定规则。换句话说，续约并不是无限制提高租金的空白支票。
这项裁决虽然不为公众所知，但对法国成千上万的租户至关重要，尤其是在租赁市场紧张的蔚蓝海岸（Côte d'Azur）地区。在本文中，我将讲述这一判决背后的故事，剖析法官的推理，并为您提供实用建议，以避免陷入类似情况。
事实：每天都会发生的故事
X女士是巴黎一套公寓的租户，公寓属于房地产管理股份有限公司（SAGI），一家社会住房提供者。2006年，SAGI与国家签订了一份所谓的“APL”（个性化住房援助）协议，受《建筑与住宅法典》第L.353-16条（CCH）约束。该协议要求房东遵守租金上限和具体的修订规则。同时，SAGI根据1975年12月31日法律第10-1条承诺续签协议签署时现有租户的租约。
问题在于：SAGI大幅提高了X女士的租金，没有遵守协议规则。X女士提出异议。房东反驳道：“我续签了您的租约，所以我不必遵守协议规则，我是自由的。”巴黎初审法院（tribunal d'instance de Paris）在一审中支持了房东。但X女士上诉。巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）撤销了判决，并责令SAGI退还多收的租金。SAGI向最高法院提起上诉。
2013年7月10日，最高法院驳回了上诉。它确认租约续期并不免除遵守法定租金规定的义务。简而言之，即使房东承诺续签租约，也必须执行与国家签订的协议。这对租户来说是一场胜利，也是所有社会住房租户的基本原则。
法院的推理——解析
最高法院的法官依据两个关键文本：《建筑与住宅法典》第L.353-16条，该条规范APL协议；以及1975年12月31日法律第10-1条，该条允许租约续期。但请注意：法院明确指出这两个文本并不矛盾。续期是房东为留住现有租户而提供的一种选择，但这并不免除他遵守协议中租金规则的义务。
换句话说，房东不能挑三拣四：如果他与国家签订协议，就必须执行所有条款，包括关于租金的条款。续期涉及的是租约期限，而不是租金金额。这是一个细微但根本的区别。
很少有人知道，最高法院在此确认了一贯立场：APL协议属于公共秩序（ordre public）（即不能通过私人合同背离）。因此，即使房东承诺续签租约，也不能将租金提高到协议规定的上限以上。在我的实践中，我曾遇到过社会住房提供者试图通过援引“续约协议”来规避这些规则的案件。这项判例阻止了他们。
这对您意味着什么——具体而言
对于社会住房的租户：您受到保护。如果您的房东签订了APL协议（通常在您的租约中提及），即使他续签您的租约，也不能随意提高您的租金。您有权享受租金上限和受监管的修订（通常是IRL，即租金参考指数）。具体例子：在戛纳（Cannes），根据协议，一套50平方米的公寓在紧张区域的租金上限为每月10欧元/平方米。如果房东试图通过援引续约将其提高到12欧元/平方米，您可以提出异议。
对于社会住房提供者：您必须检查您的协议。签署续约并不赋予您不按规定提高租金的权利。您可能面临退还多收租金和赔偿损失的风险。在尼斯（Nice），一位房东因三年内不当提高租金而被要求向租户退还5000欧元。
对于社会住房房产的购买者：当您购买一栋已有协议的房产时，您继承了相关义务。即使您续签租约，也不能将租金提高到上限以上。注意那些未提及这些限制的销售承诺。
避免此类纠纷的四条建议
- 检查协议：在您的租约或合同中，寻找“APL协议”或“CCH第L.353-16条”的提及。如果存在，则租金受监管。如有疑问，向房东索要协议副本。
- 对任何无正当理由的加租提出异议：如果您的租金涨幅超过IRL（通常每年2%至3%），或房东未通过装修证明加租的合理性，请通过挂号信要求回执（lettre recommandée avec accusé de réception）向房东发函。您有5年时间要求退还多收的款项。
- 保留所有证明文件：租金收据、租约修正案、房东的信函。在发生纠纷时，这些是您的证据。格拉斯（Grasse）的一位租户通过提供10年来的收据赢得了官司。
- 在签署续约前咨询律师：如果您是社会住房提供者，请勿在未检查其对租金的影响前签署续约。专业律师可以帮助您避免司法重整。
深入探讨：相关判例与演变
最高法院此前已就类似问题作出裁决。例如，在2006年2月8日的一项判决（编号04-20.123）中，它判定即使没有书面合同，APL协议对房东也具有约束力。更近期的，巴黎上诉法院在2019年9月12日的一项判决中重申，续约不会改变租金制度。因此，趋势是一致的：法院保护租户免受不当加租，即使存在续约。
这一判例在社会住房租赁市场发生变化的当下尤为重要。随着2018年的ELAN法律（住房、发展与数字化演变法），社会住房提供者在管理其房产方面获得了更多灵活性，但租金规则仍然属于公共秩序。未来，可以预期法官将继续制裁任何规避行为。
总结与后续步骤
常见问题解答：
- 问：我的社会住房房东续签了我的租约，他能将租金提高10%吗？
答：不能，如果存在APL协议，涨幅限于IRL（每年约2-3%）。续约不会改变这一点。 - 问：如何知道我的住房是否受APL协议约束？
答：检查您的租约：它应提及协议及其编号。您也可以向房东或国家住房局（ANAH）查询。 - 问：我能要求退还过去几年的多收租金吗？
答：可以，在5年时效内。收集您的收据并发送催告函（mise en demeure）。 - 问：如果房东拒绝降低租金，我该怎么办？
答：通过传票（assignation）向司法法院（tribunal judiciaire，原初审法院）提起诉讼。律师可以帮助您整理案件。 - 问：这一决定是否适用于私人协议住房？
答：是的，如果房东与国家签订了APL协议，则适用相同规则，无论其是社会住房提供者还是私人房东。
“如果您是租户”清单：
- 检查您的租约是否提及APL协议。
- 将您的租金与协议规定的上限进行比较（向房东索取）。
- 如果涨幅超过IRL，通过书面形式提出异议。
- 保留所有文件。
- 如果房东不回应，咨询律师。
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