Décision de référence : cc • N° 74-13.676 • 1976-01-15 • Consulter la décision →
Dans un arrêt du 15 janvier 1976, la Cour de cassation a affirmé la protection du locataire titulaire d’un bail verbal en cas de vente sur licitation. L’adjudicataire ne peut expulser le preneur s’il avait connaissance de l’existence du bail avant la vente, même en l’absence d’écrit. Retour sur cette décision qui reste d’actualité.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. et Mme Y. sont propriétaires d’un immeuble à Rennes. En 1968, ils consentent verbalement à Dame Z. la location d’un appartement. Pas de contrat signé, pas d’écrit, juste une poignée de main et des loyers versés chaque mois. En 1971, l’immeuble est vendu aux enchères (licitation) pour cause d’indivision. L’adjudicataire, un certain M. B., remporte les lots. Mais dès qu’il devient propriétaire, il veut récupérer les lieux pour y habiter. Il assigne Dame Z. en expulsion.
Dame Z. résiste : elle soutient qu’elle est titulaire d’un bail verbal, et que l’acquéreur en avait connaissance avant l’adjudication. En effet, dans le cahier des charges de la vente, étaient annexés des « dires » (déclarations) émanant du preneur et des colicitants (les autres copropriétaires), qui mentionnaient clairement l’existence d’un bail. M. B. prétend que ces dires ne l’engagent pas, car un bail verbal n’aurait aucune valeur face à une vente forcée.
Le tribunal de première instance lui donne raison : il ordonne l’expulsion. Mais la cour d’appel de Rennes, le 7 mai 1974, infirme le jugement : elle estime que l’adjudicataire, informé du bail verbal, ne peut pas expulser la locataire. M. B. se pourvoit en cassation. La Cour de cassation rejette son pourvoi, confirmant l’arrêt d’appel.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s’appuie sur l’article 1743 du code civil. Ce texte, dans sa version alors en vigueur, dispose que « le bailleur ne peut expulser le preneur, même par l’effet d’une vente, sauf si le bail a été fait pour une durée inférieure à trois ans ou si le bailleur se réserve le droit d’expulser ». Autrement dit : la vente de l’immeuble ne met pas fin au bail. Le locataire reste protégé, sauf exceptions.
Mais ici, le bail était verbal. Or, l’article 1743 ne distingue pas selon que le bail est écrit ou verbal. L’important, disent les juges, est que l’acquéreur ait eu connaissance du bail avant la vente. Comment prouver cette connaissance ? Par les « dires » annexés au cahier des charges, lus avant l’adjudication. Ces déclarations, même non écrites dans un contrat, constituent une information suffisante.
Le pourvoi de M. B. soutenait que le bail verbal n’était pas opposable aux acquéreurs, car non publié (il n’y avait pas de mention au fichier immobilier). Mais la Cour balaie cet argument : la publicité foncière (enregistrement des baux de plus de 12 ans) n’est pas exigée pour l’opposabilité d’un bail verbal à un acquéreur, dès lors que celui-ci en a eu personnellement connaissance. C’est une question de bonne foi et de transparence.
La décision ne crée pas un revirement, mais elle confirme une tendance protectrice des locataires, même sans écrit. Elle s’inscrit dans une jurisprudence constante : l’acquéreur qui achète en connaissance de cause ne peut pas se plaindre d’être lié par un bail verbal.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire bailleur : vous pouvez dormir tranquille. Même si vous n’avez pas signé de bail écrit, votre locataire est protégé en cas de vente de votre immeuble. Mais attention : si vous vendez, vous devez informer l’acheteur de l’existence du bail verbal, sinon vous pourriez engager votre responsabilité pour dol (manœuvre frauduleuse).
Si vous êtes locataire : vous n’êtes pas à la merci d’un acquéreur pressé. Si vous occupez un logement sans bail écrit, mais que vous payez un loyer, vous êtes considéré comme titulaire d’un bail verbal. Si l’immeuble est vendu aux enchères, l’adjudicataire ne peut pas vous expulser s’il avait connaissance de votre présence.
Si vous êtes acquéreur : vous devez être extrêmement vigilant. Avant d’enchérir sur un bien, vérifiez s’il est occupé. Demandez à voir le bien, interrogez le notaire, lisez le cahier des charges. Si des dires mentionnent un bail verbal, tenez-en compte. Sinon, vous risquez de vous retrouver avec un locataire que vous ne pourrez pas expulser, et vous devrez respecter le bail en cours (durée, loyer).
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Pour les vendeurs : formalisez toujours un bail écrit. Même entre amis ou famille, un contrat écrit (bail d’habitation type) évite toute contestation. Si vous ne pouvez pas, faites au moins un échange de courriers ou un relevé de banque prouvant le paiement des loyers.
- Pour les acquéreurs : avant de participer à une vente aux enchères, demandez une visite du bien. Interrogez le notaire sur l’occupation. Consultez le cahier des charges : les dires (déclarations) sont souvent annexés. Si un occupant est signalé, même sans bail écrit, présumez qu’il a des droits.
- Pour les locataires : conservez toutes les preuves de votre location : quittances de loyer, virements, témoignages. Si votre bailleur vend, informez l’acquéreur de votre existence par lettre recommandée. Cela peut vous éviter une procédure d’expulsion.
- Pour tous : en cas de doute, consultez un avocat spécialisé avant d’acheter ou de louer. Une simple vérification peut vous épargner des mois de procédure et des milliers d’euros.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision de 1976 s’inscrit dans une lignée protectrice du locataire. Déjà, la Cour de cassation avait jugé que l’acquéreur d’un immeuble ne pouvait expulser un locataire sans titre écrit, si l’existence du bail verbal était établie par des présomptions graves, précises et concordantes. La décision de 1976 va plus loin : elle exige simplement que l’acquéreur ait eu connaissance du bail, sans exiger de preuve écrite du bail lui-même. Plus récemment, la Cour de cassation a rappelé que le bail verbal est valable et opposable aux tiers, notamment à l’acquéreur, dès lors que son existence est prouvée par tout moyen.
