Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 74-13.676 • 1976-01-15 • Entscheidung einsehen →
Mit Urteil vom 15. Januar 1976 hat der Kassationshof den Schutz des Mieters, der einen mündlichen Mietvertrag hat, im Falle einer Versteigerung (licitation) bekräftigt. Der Ersteher kann den Mieter nicht ausweisen, wenn er vor dem Verkauf Kenntnis vom Bestehen des Mietvertrags hatte, selbst wenn kein schriftlicher Vertrag vorliegt. Rückblick auf diese Entscheidung, die noch heute aktuell ist.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau Y. sind Eigentümer eines Gebäudes in Rennes. 1968 vermieten sie mündlich eine Wohnung an Frau Z. Kein unterschriebener Vertrag, kein Schriftstück, nur ein Handschlag und monatliche Mietzahlungen. 1971 wird das Gebäude aufgrund einer Miteigentumsgemeinschaft versteigert (licitation). Der Ersteher, ein gewisser Herr B., erhält den Zuschlag. Doch sobald er Eigentümer wird, möchte er die Räume selbst nutzen. Er verklagt Frau Z. auf Räumung.
Frau Z. wehrt sich: Sie behauptet, Inhaberin eines mündlichen Mietvertrags zu sein, und der Erwerber habe vor der Zuschlagserteilung davon gewusst. Tatsächlich waren dem Versteigerungsprotokoll (cahier des charges) „dires“ (Erklärungen) des Mieters und der Mitversteigerer (der anderen Miteigentümer) beigefügt, die das Bestehen eines Mietvertrags eindeutig erwähnten. Herr B. behauptet, diese Erklärungen seien für ihn nicht bindend, da ein mündlicher Mietvertrag bei einer Zwangsversteigerung keine Gültigkeit habe.
Das erstinstanzliche Gericht gibt ihm recht: Es ordnet die Räumung an. Das Berufungsgericht Rennes hingegen hebt das Urteil am 7. Mai 1974 auf: Es entscheidet, dass der Ersteher, der über den mündlichen Mietvertrag informiert war, die Mieterin nicht ausweisen kann. Herr B. legt Kassation ein. Der Kassationshof weist seine Beschwerde zurück und bestätigt das Berufungsurteil.
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 1743 des Code civil. Diese Vorschrift in der damals geltenden Fassung bestimmt, dass „der Vermieter den Mieter nicht ausweisen kann, auch nicht durch die Wirkung eines Verkaufs, es sei denn, der Mietvertrag wurde für eine Dauer von weniger als drei Jahren geschlossen oder der Vermieter hat sich das Recht zur Ausweisung vorbehalten“. Mit anderen Worten: Der Verkauf der Immobilie beendet den Mietvertrag nicht. Der Mieter bleibt geschützt, außer in Ausnahmefällen.
Hier war der Mietvertrag jedoch mündlich. Artikel 1743 unterscheidet aber nicht danach, ob der Mietvertrag schriftlich oder mündlich ist. Entscheidend, so die Richter, ist, dass der Erwerber vor dem Verkauf Kenntnis vom Mietvertrag hatte. Wie kann diese Kenntnis nachgewiesen werden? Durch die dem Versteigerungsprotokoll beigefügten „dires“, die vor der Zuschlagserteilung verlesen wurden. Diese Erklärungen, auch wenn sie nicht in einem Vertrag niedergeschrieben sind, stellen eine ausreichende Information dar.
Die Beschwerde von Herrn B. machte geltend, der mündliche Mietvertrag sei den Erwerbern gegenüber nicht wirksam, da er nicht veröffentlicht worden sei (es gab keinen Eintrag im Grundbuch). Doch der Kassationshof weist dieses Argument zurück: Die Grundbuchpublizität (Eintragung von Mietverträgen über 12 Jahre) ist für die Wirksamkeit eines mündlichen Mietvertrags gegenüber einem Erwerber nicht erforderlich, sofern dieser persönlich Kenntnis davon hatte. Es ist eine Frage von Treu und Glauben und Transparenz.
Die Entscheidung begründet keine Rechtsprechungsänderung, sondern bestätigt eine Tendenz zum Schutz von Mietern, auch ohne schriftlichen Vertrag. Sie fügt sich in eine ständige Rechtsprechung ein: Der Erwerber, der in Kenntnis der Sachlage kauft, kann sich nicht darüber beschweren, an einen mündlichen Mietvertrag gebunden zu sein.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer und Vermieter sind: Sie können beruhigt sein. Selbst wenn Sie keinen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen haben, ist Ihr Mieter im Falle eines Verkaufs Ihrer Immobilie geschützt. Aber Vorsicht: Wenn Sie verkaufen, müssen Sie den Käufer über das Bestehen des mündlichen Mietvertrags informieren, andernfalls könnten Sie wegen arglistiger Täuschung (dol) haftbar gemacht werden.
Wenn Sie Mieter sind: Sie sind nicht der Willkür eines eiligen Erwerbers ausgeliefert. Wenn Sie eine Wohnung ohne schriftlichen Mietvertrag bewohnen, aber Miete zahlen, gelten Sie als Inhaber eines mündlichen Mietvertrags. Wird das Gebäude versteigert, kann der Ersteher Sie nicht ausweisen, wenn er von Ihrer Anwesenheit wusste.
Wenn Sie Erwerber sind: Sie müssen äußerst wachsam sein. Bevor Sie auf ein Grundstück bieten, prüfen Sie, ob es bewohnt ist. Verlangen Sie eine Besichtigung, befragen Sie den Notar, lesen Sie das Versteigerungsprotokoll. Wenn Erklärungen (dires) einen mündlichen Mietvertrag erwähnen, berücksichtigen Sie dies. Andernfalls riskieren Sie, einen Mieter zu haben, den Sie nicht ausweisen können, und Sie müssen den laufenden Mietvertrag (Dauer, Miete) einhalten.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Für Verkäufer: Schließen Sie immer einen schriftlichen Mietvertrag ab. Selbst unter Freunden oder Verwandten vermeidet ein schriftlicher Vertrag (z.B. ein standardisierter Wohnraummietvertrag) jede Anfechtung. Wenn das nicht möglich ist, sorgen Sie zumindest für einen Schriftwechsel oder Kontoauszüge, die die Mietzahlungen belegen.
- Für Erwerber: Verlangen Sie vor der Teilnahme an einer Versteigerung eine Besichtigung des Objekts. Befragen Sie den Notar zur Nutzung. Sehen Sie sich das Versteigerungsprotokoll an: Die Erklärungen (dires) sind oft beigefügt. Wenn ein Nutzer angegeben ist, auch ohne schriftlichen Mietvertrag, gehen Sie davon aus, dass er Rechte hat.
- Für Mieter: Bewahren Sie alle Nachweise über Ihr Mietverhältnis auf: Quittungen, Überweisungen, Zeugenaussagen. Wenn Ihr Vermieter verkauft, informieren Sie den Erwerber per Einschreiben über Ihre Existenz. Das kann Ihnen ein Räumungsverfahren ersparen.
- Für alle: Im Zweifel konsultieren Sie vor dem Kauf oder der Vermietung einen spezialisierten Rechtsanwalt. Eine einfache Überprüfung kann Ihnen monatelange Verfahren und Tausende von Euro ersparen.
