Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 18-19.174 • 2020-02-27 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Mieter einer Wohnung in Le Vigan, im Département Gard. Sie leben dort seit mehreren Jahren friedlich. Eines Tages erfahren Sie, dass der Eigentümer Schulden hat und sein Grundstück gepfändet wird. Dann wird das Gebäude versteigert. Der neue Eigentümer kündigt Ihnen wegen Verkaufs und ist der Ansicht, Ihr Mietvertrag sei wertlos, weil er nach der Veröffentlichung eines Zahlungsbefehls, der als Zwangsversteigerung gilt, abgeschlossen wurde. Was tun? Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Mietern und Eigentümern. Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 27. Februar 2020 (Nr. 18-19.174) eine klare Antwort gegeben: Der Mietvertrag bleibt dem Ersteher gegenüber wirksam, selbst wenn er nach dem Zahlungsbefehl abgeschlossen wurde, sofern der Käufer vor der Versteigerung davon Kenntnis hatte. Eine Entscheidung, die gutgläubige Mieter absichert, die es aber zu analysieren gilt.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Gebäudes in Uzès, häuft Schulden an. Seine Gläubiger erwirken einen Zahlungsbefehl, der als Zwangsversteigerung gilt und beim Grundbuchamt veröffentlicht wird. In der Zwischenzeit vermietet Herr X eine Wohnung seines Gebäudes an die Firma Claridge, die dort ihre Tätigkeit aufnimmt. Der Mietvertrag wird nach der Veröffentlichung des Zahlungsbefehls unterzeichnet. Einige Monate später wird das Gebäude an einen Bieter, Herrn Y, zugeschlagen. Dieser, über den bestehenden Mietvertrag informiert, verklagt die Firma Claridge auf Räumung mit der Begründung, der Mietvertrag sei ihm gegenüber unwirksam, da er betrügerisch zu seinem Nachteil abgeschlossen worden sei. Das Tribunal de grande instance von Nîmes gibt Herrn Y recht: Es ordnet die Räumung der Firma Claridge an. Diese legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Nîmes hebt das Urteil auf: Es erklärt den Mietvertrag für dem Ersteher gegenüber wirksam. Herr Y legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof weist seine Beschwerde zurück und bestätigt das Berufungsurteil. Für ihn verbietet die Zustellung eines Zahlungsbefehls, der als Zwangsversteigerung gilt, weder den Abschluss eines Mietvertrags noch dessen stillschweigende Verlängerung. Und der Mietvertrag, selbst wenn er nach der Veröffentlichung des Zahlungsbefehls abgeschlossen wurde, ist dem Ersteher gegenüber wirksam, wenn dieser vor der Versteigerung Kenntnis davon hatte.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man auf die Gesetzestexte zurückkommen. Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1240 des Code civil (zivilrechtliche Haftung: jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden sie eingetreten ist, zum Schadensersatz) und auf die Artikel L. 321-1 ff. des Code des procédures civiles d'exécution, die die Zwangsversteigerung regeln. Kurz gesagt, stellt der Gerichtshof klar, dass der Zahlungsbefehl, der als Zwangsversteigerung gilt, das Grundstück zwar für die Gläubiger sichert, aber nicht alle Handlungen des Schuldners lähmt. Dieser kann noch Mietverträge abschließen, sofern sie nicht betrügerisch sind. Mit anderen Worten: Der Mietvertrag ist nicht von Rechts wegen nichtig; er ist dem Ersteher gegenüber nur dann unwirksam, wenn dieser keine Kenntnis davon hatte. Wenn der Ersteher jedoch wusste (oder hätte wissen müssen), dass das Grundstück vermietet war, ist der Mietvertrag ihm gegenüber wirksam. In dem entschiedenen Fall war Herr Y vor der Versteigerung über den Mietvertrag informiert worden. Er konnte daher nicht behaupten, ihn nicht gekannt zu haben. Der Gerichtshof weist damit das Argument von Herrn Y zurück, der meinte, der nach dem Zahlungsbefehl abgeschlossene Mietvertrag sei zwangsläufig betrügerisch. Er stellt klar, dass ein Betrug nicht vermutet wird: Er muss nachgewiesen werden. Im vorliegenden Fall war jedoch kein Betrug festgestellt worden. Diese Begründung ist eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung: Die Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs hatte bereits in einem Urteil vom 5. Juli 1995 entschieden, dass „der nach Veröffentlichung des Zahlungsbefehls gewährte Mietvertrag dem Ersteher gegenüber wirksam ist, wenn dieser vor der Versteigerung Kenntnis davon hatte“. Die Entscheidung von 2020 bekräftigt also nur diesen Grundsatz.
Was das für Sie konkret ändert
Diese Entscheidung hat wichtige praktische Auswirkungen, ob Sie Eigentümer, Mieter oder Erwerber sind.
Wenn Sie Mieter sind: Sie sind geschützt. Ihr Mietvertrag bleibt auch dann gültig, wenn der Eigentümer gepfändet wird, sofern Sie gutgläubig sind. Wenn der Ersteher Ihren Mietvertrag vor dem Kauf kannte, muss er ihn respektieren. Wenn Sie beispielsweise seit 2018 eine Wohnung in Uzès mieten, der Zahlungsbefehl 2019 veröffentlicht wird und das Gebäude 2020 verkauft wird, kann der neue Eigentümer Sie nicht ohne triftigen Grund (z. B. Kündigung wegen Verkaufs mit Kündigungsfrist) räumen lassen. Wenn Sie jedoch einen Scheinmietvertrag abgeschlossen haben, um die Zwangsvollstreckung zu vereiteln, riskieren Sie, dass Ihnen Betrug vorgeworfen wird und Sie Ihre Wohnung verlieren.
Wenn Sie vermietender Eigentümer sind: Sie können Ihr Grundstück auch nach dem Zahlungsbefehl weitervermieten. Aber Vorsicht: Wenn Sie dies nur tun, um die Gläubiger oder den Ersteher zu schädigen, begehen Sie eine Pflichtverletzung (Artikel 1240 des Code civil). Sie könnten zu Schadensersatz verurteilt werden. Wenn Sie beispielsweise zu einem lächerlichen Preis an einen Verwandten vermieten, um ihn in den Räumen zu halten, könnte der Richter den Mietvertrag als betrügerisch einstufen.
Wenn Sie Ersteher bei einer Versteigerung sind: Informieren Sie sich vor dem Bieten über die Nutzung des Grundstücks. Prüfen Sie die laufenden Mietverträge, auch wenn sie nach dem Zahlungsbefehl abgeschlossen wurden. Wenn Sie Kenntnis von einem Mietvertrag haben, können Sie sich nicht darauf berufen, dass er Ihnen gegenüber unwirksam sei. Sie müssen die Rechte des Mieters respektieren, es sei denn, Sie können einen Betrug nachweisen. Holen Sie daher vor der Versteigerung einen Grundbuchauszug ein und fragen Sie den derzeitigen Eigentümer nach den Mietverhältnissen. Im Zweifel beauftragen Sie einen Anwalt, der auf Immobilienrecht spezialisiert ist.
