Decisione di riferimento : cc • N° 92-17.702 • 1995-01-18 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Mimizan, e stipulate un contratto di locazione nel 1981 con una coppia di conduttori anziani, convenendo che l'alloggio sarà locato « fino al loro decesso ». Pensate di aver fatto un contratto chiaro, per una durata che terminerà in un momento prevedibile, anche se la data esatta è sconosciuta. Ma ecco che i conduttori, trent'anni dopo, ritengono che questa locazione sia a durata indeterminata e che voi non possiate porvi fine senza rispettare un preavviso di sei mesi e giustificare un motivo legittimo. Chi ha ragione? Questa domanda, banale in apparenza, ha diviso i tribunali fino a quando la Corte di cassazione, il 18 gennaio 1995, ha posto fine al dibattito: una locazione il cui termine è fissato da un evento certo, come il decesso, è una locazione a durata determinata. E questo cambia tutto, in particolare per le regole di risoluzione e di disdetta. Decifrazione di un caso proveniente dalle spiagge della costa delle Landes, che interessa sia i proprietari locatori che i conduttori.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
Nel 1981, una proprietaria, che chiameremo Sig.ra X, concede in locazione un immobile situato a Mimizan a una coppia, i coniugi Y. Il contratto, firmato davanti al notaio il 27 novembre 1981, precisa che la locazione è concessa « fino al decesso dei conduttori ». Passano gli anni, e nel 1989 la proprietaria desidera recuperare il suo bene. Intima una disdetta ai conduttori, che la contestano. Secondo loro, essendo la locazione a durata indeterminata (poiché non si sa quando moriranno), la disdetta deve rispettare le regole delle locazioni abitative: preavviso di sei mesi e motivo legittimo (ad esempio, rientro per abitare o vendita). La proprietaria, al contrario, sostiene che la locazione terminerà automaticamente alla morte dei conduttori, e che quindi può dare disdetta in qualsiasi momento, con un semplice preavviso di tre mesi, senza dover giustificare un motivo.
Il caso arriva davanti al tribunale d'istanza di Mont-de-Marsan, poi in appello alla corte d'appello di Rennes. Nel marzo 1992, la corte d'appello dà ragione ai conduttori: ritiene che la locazione sia a durata indeterminata, poiché la data dell'evento (il decesso) è sconosciuta. Annulla la disdetta e ordina l'espulsione della proprietaria. Ma quest'ultima non si arrende: ricorre in cassazione. La Corte di cassazione, con una sentenza del 18 gennaio 1995, annulla la sentenza d'appello. Ricorda che una locazione il cui termine è fissato da un evento certo (il decesso è inevitabile) è una locazione a durata determinata, anche se la data di realizzazione di tale evento è sconosciuta. Il caso viene rinviato a un'altra corte d'appello.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa su due articoli del Codice civile: l'articolo 1709, che definisce la locazione come un contratto con cui una parte si obbliga a far godere all'altra di una cosa per un certo tempo, e l'articolo 1737, che dispone che la locazione cessa di diritto alla scadenza del termine fissato, senza necessità di disdetta. In termini semplici: se il contratto prevede una durata determinata, anche se espressa con riferimento a un evento futuro (il decesso), la locazione termina automaticamente al verificarsi di tale evento. La proprietaria non deve dare una disdetta motivata; può semplicemente attendere il decesso o, se vuole risolvere prima, farlo alle condizioni previste dal contratto o dalla legge.
La sentenza della corte d'appello di Rennes aveva ritenuto che, poiché la data del decesso era sconosciuta, la locazione fosse a durata indeterminata. Ma la Corte di cassazione corregge questa analisi: ciò che conta è il carattere certo dell'evento, non la conoscenza della sua data. Il decesso è una certezza; si verificherà prima o poi. Di conseguenza, la locazione ha un termine fisso, anche se tale termine non è noto in anticipo. La soluzione è logica: in una locazione a durata indeterminata, nessuna delle parti sa quando terminerà; in una locazione « vitalizia » (fino al decesso), entrambe le parti sanno che terminerà al più tardi alla morte del conduttore. C'è quindi una differenza fondamentale.
La Corte di cassazione non si limita ad annullare: precisa che la corte d'appello ha violato i testi riqualificando il contratto. È una decisione di principio, che fa autorità dal 1995. Non è stata messa in discussione da allora, ed è regolarmente citata nelle controversie relative alle locazioni a durata determinata per evento.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: Potete concludere una locazione « vitalizia » (fino al decesso del conduttore) in tutta sicurezza. Non dovete temere che il contratto venga riqualificato come durata indeterminata, con i vincoli che ne derivano (preavviso di sei mesi, motivo legittimo). Attenzione però: se desiderate dare disdetta prima del decesso, dovete rispettare le regole applicabili alle locazioni a durata determinata. In materia di locazione abitativa, la legge del 6 luglio 1989 impone un preavviso di tre mesi (ridotto a un mese in zona tesa) e un motivo legittimo (rientro per abitare, vendita, motivo legittimo e serio). Ma se il contratto prevede una clausola di risoluzione anticipata, essa può essere valida a determinate condizioni.
Per i conduttori: Attenzione! Una locazione « fino al vostro decesso » è una locazione a durata determinata. Non beneficiate della protezione rafforzata delle locazioni a durata indeterminata (che possono essere rinnovate tacitamente e possono essere risolte solo per motivo legittimo). D'altro canto, avete la certezza di poter rimanere nell'immobile fino al vostro decesso, salvo clausola contraria o inadempimento di vostra
