Referenzentscheidung: cc • Nr. 01-10.743 • 2003-01-29 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Villeurbanne mit einem schönen Blick auf den Park. Eines Tages beschließt Ihr Nachbar unter Ihnen, seinen Balkon mit einem Wintergarten zu schließen. Sie finden das unästhetisch, aber Sie denken sich: "Schließlich ist es sein Balkon, er kann tun, was er will." Irrtum. Der Balkon ist sehr oft Gemeinschaftseigentum, auch wenn seine Nutzung privativ ist. Und wenn die Teilungserklärung jegliche Baumaßnahmen, auch leichte, verbietet, darf kein Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der Eigentümerversammlung einen Wintergarten errichten. Aber wer kann klagen? Muss man einen Schaden nachweisen? Hier ändert die Entscheidung des Kassationsgerichts vom 29. Januar 2003 alles.
Diese Entscheidung, ergangen in einem Fall, der ein Gebäude in Lyon betraf, gibt eine klare Antwort: Ein Wohnungseigentümer kann die Beseitigung eines auf einem Balkon errichteten Wintergartens verlangen, ohne nachweisen zu müssen, dass er einen persönlichen und besonderen Schaden erleidet, der sich von dem der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unterscheidet. Mit anderen Worten: Der bloße Verstoß gegen die Teilungserklärung reicht aus, um die Klage zu begründen. Ein Glücksfall für Wohnungseigentümer, die auf die Einhaltung der Regeln bedacht sind, aber eine ernste Warnung für diejenigen, die versucht sein könnten, in das Gemeinschaftseigentum einzugreifen.
In diesem Artikel werden wir diese Entscheidung analysieren, verstehen, was sie für Sie ändert, und Ihnen praktische Ratschläge geben, um solche Streitigkeiten zu vermeiden oder zu bewältigen. Ob Sie Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachmann sind, hier finden Sie konkrete Antworten.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Wir befinden uns in einem Wohnungseigentumsgebäude in Lyon. Die Teilungserklärung aus der Bauzeit ist klar: Die Balkone sind Gemeinschaftseigentum, und es ist verboten, dort "irgendeine Baumaßnahme, auch eine leichte" zu errichten. Ein Wohnungseigentümer, nennen wir ihn Herrn X, Eigentümer einer Wohnung im 2. Stock, beschließt dennoch, auf seinem Balkon einen Wintergarten zu bauen. Er installiert eine Glaskonstruktion und verwandelt seinen Balkon in einen zusätzlichen Raum, ohne jede Genehmigung der Eigentümerversammlung.
Ein anderer Wohnungseigentümer, Herr Y, ficht diese Baumaßnahme an. Er ist der Ansicht, dass sie gegen die Teilungserklärung verstößt und die Harmonie des Gebäudes beeinträchtigt. Er verklagt Herrn X auf Abbruch des Wintergartens. Das Tribunal de grande instance Lyon gibt Herrn Y recht und ordnet die Beseitigung des Wintergartens an. Herr X legt Berufung ein.
Das Berufungsgericht Lyon bestätigt das Urteil. Aber Herr X gibt nicht auf: Er legt Kassationsbeschwerde ein. Sein Hauptargument? Herr Y habe nicht nachgewiesen, dass er einen persönlichen und besonderen Schaden erleide, der sich von dem der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unterscheide. Seiner Ansicht nach müsse man für eine Klage ein Rechtsschutzinteresse nachweisen, also einen konkreten Schaden. Der Wintergarten beeinträchtige jedoch weder die Wohnung von Herrn Y direkt noch seine Aussicht oder seinen Nutzungsgenuss. Daher sei seine Klage unzulässig.
Der Kassationsgerichtshof weist diese Argumentation in seinem Urteil vom 29. Januar 2003 zurück. Er stellt fest, dass das Berufungsgericht zu Recht entschieden habe, dass die Klage von Herrn Y zulässig sei, ohne dass er einen persönlichen und besonderen Schaden nachweisen müsse. Warum? Weil der Verstoß gegen die Teilungserklärung an sich einen Eingriff in die Rechte aller Wohnungseigentümer darstellt. Jeder Wohnungseigentümer hat ein berechtigtes Interesse an der Einhaltung der gemeinsamen Regeln, auch wenn er keine besonderen Konsequenzen daraus erleidet.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man auf die Grundlagen des Wohnungseigentumsrechts zurückkommen. In Frankreich wird das Wohnungseigentum durch das Gesetz vom 10. Juli 1965 geregelt. Dieses Gesetz legt fest, dass das Gemeinschaftseigentum (wie Balkone, Dächer, Flure) allen Wohnungseigentümern gehört. Die Teilungserklärung, das Dokument, das das Leben im Gebäude organisiert, kann die Rechte und Pflichten jedes Einzelnen präzisieren. In unserem Fall verbot die Teilungserklärung jegliche Baumaßnahmen auf den Balkonen.
Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382) bestimmt: "Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden verursacht, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden sie eingetreten ist, zum Ersatz." Grundsätzlich muss man für eine Haftungsklage ein Verschulden, einen Schaden und einen Kausalzusammenhang nachweisen. Aber hier wendet der Kassationsgerichtshof eine besondere Auslegung an: Der Verstoß gegen die Teilungserklärung ist ein Verschulden, aber der Schaden ist nicht individuell; es ist ein kollektiver Schaden, den die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes erleidet.
Nun hat jeder Wohnungseigentümer ein Interesse daran, das Gemeinschaftseigentum zu schützen, da es im Miteigentum aller steht. Der Kassationsgerichtshof stellt klar, dass die Klage eines Wohnungseigentümers auf Beseitigung einer unzulässigen Baumaßnahme auf Gemeinschaftseigentum zulässig ist, ohne dass er einen persönlichen Schaden nachweisen muss.
