共有公寓中的阳台：无需个人损害即可对非法凉亭提起诉讼

想象一下：您是维勒班（Villeurbanne）一套公寓的业主，窗外可以欣赏到公园的美景。有一天，楼下的邻居决定用凉亭封住他的阳台。您觉得这不太美观，但您心想：“毕竟那是他的阳台，他想怎么弄就怎么弄。”错了。阳台通常属于共有部分，即使其使用权是私有的。如果共有物业条例禁止任何建造，即使是轻型的，任何共有业主未经业主大会同意都不能建造凉亭。但是，谁可以起诉？是否需要证明损害？这就是2003年1月29日法国最高法院（Cour de cassation）的判决改变一切的地方。

这项判决涉及里昂（Lyon）的一栋建筑，给出了明确的答案：共有业主可以要求拆除阳台上的凉亭，而无需证明其遭受了与全体共有业主不同的个人和特殊损害。换句话说，仅违反共有物业条例就足以支持诉讼。这对于关注规则遵守的共有业主来说是一个福音，但对于那些试图侵占共有部分的人来说则是一个严重的警告。

在本文中，我们将剖析这项判决，了解它对您意味着什么，并为您提供实用建议，以避免或处理此类纠纷。无论您是业主、租户还是房地产专业人士，您都能在这里找到具体的答案。

事实：每天都会发生的故事

我们在里昂一栋共有公寓楼里。建于建造时的共有物业条例明确规定：阳台属于共有部分，禁止在其上建造“任何建筑，即使是轻型的”。一位名叫X先生的共有业主，是二楼公寓的业主，却决定在阳台上建造凉亭。他安装了一个玻璃结构，将阳台变成了一个额外的房间，没有任何业主大会的授权。

另一位共有业主Y先生对此提出质疑。他认为这违反了共有物业条例，并且损害了建筑的和谐。他向法院起诉X先生，要求拆除凉亭。里昂大审法院（tribunal de grande instance de Lyon）支持Y先生，并下令拆除凉亭。X先生提出上诉。

里昂上诉法院（cour d'appel de Lyon）维持了原判。但X先生并不气馁：他向最高法院提起上诉。他的主要论点是：Y先生没有证明他遭受了与全体共有业主不同的个人和特殊损害。根据他的说法，要提起诉讼，必须证明有诉讼利益，即具体的损害。然而，凉亭并没有直接影响Y先生的公寓、他的视野或他的享受。因此，他的诉讼应被驳回。

法国最高法院在2003年1月29日的判决中驳回了这一推理。法院认为，上诉法院正确地裁定Y先生的诉讼是可受理的，而无需他证明个人和特殊损害。为什么？因为违反共有物业条例本身就构成了对所有共有业主权利的侵害。每位共有业主都有合法的利益要求遵守共同规则，即使他没有遭受特别的后果。

法院的推理——解析

要理解这项判决，必须回到共有物业法的基本概念。在法国，共有物业受1965年7月10日法律（loi du 10 juillet 1965）的管辖。该法律规定，共有部分（如阳台、屋顶、走廊）属于所有共有业主。共有物业条例是组织建筑生活的文件，可以明确每个人的权利和义务。在本案中，条例禁止在阳台上进行任何建造。

《法国民法典》第1240条（原1382条）规定：“任何人的行为，给他人造成损害的，因其过错而应当承担赔偿责任。”原则上，要提起侵权责任诉讼，必须证明过错、损害和因果关系。但在此，最高法院做出了特殊的适用：违反共有物业条例是一种过错，但损害不是个人的；而是集体损害，由整个共有物业承受。

然而，每位共有业主都有权为保护共有部分而提起诉讼，因为它们是所有业主的共有财产。最高法院重申，共有业主请求拆除在共有部分上的非法建筑的诉讼是可受理的，无需证明个人和特殊损害。简而言之，没有必要证明您遭受了租金损失或视野受阻：仅违反共同规则就足够了。

这种推理符合保护集体利益的逻辑。如果每位共有业主都必须证明个人损害，许多违规行为将因没有直接受害者而免受惩罚。因此，最高法院选择简化诉讼，以维护共有物业条例的遵守。但请注意：这一解决方案并非自动适用。它要求共有物业条例明确将阳台定性为共有部分并禁止建造。如果阳台是私有部分，情况就不同了。

初审法官（上诉法院）已经查明，共有物业条例确实规定阳台是共有部分，并禁止在其上建造任何建筑，即使是轻型的。因此，凉亭构成了明显违规。最高法院确认了这一推理，没有增加额外要求。

这对您的实际影响

这项判决对所有房地产参与者都有重要的实际影响。我们逐一分析。

对于共有业主：如果您发现邻居在阳台上建造了凉亭、凉棚甚至简单的花盆，而共有物业条例禁止这些设施，您可以提起诉讼，无需证明您遭受了损害。例如，在安纳西（Annecy），如果您三楼邻居在可以欣赏湖景的阳台上安装了凉亭，您可以要求拆除，即使您自己的公寓视野并未受阻。仅违规就足够了。这是维护规则的有力工具。

对于出租业主：如果您是出租公寓的业主，而您的租户未经授权安装凉亭，作为业主您要承担责任。您可能会被共有物业工会或另一位共有业主起诉。因此，必须提醒租户注意共有物业条例的限制，并定期检查物业状况。在我的实践中，我遇到过一些案件，租户在业主不知情的情况下将阳台改造成了凉亭，导致业主承担了诉讼费用和拆除命令。

对于购房者：在购买公寓之前，请查看共有物业条例和共有部分的状况。如果阳台被凉亭封闭，请确保该建筑已获得业主大会的授权。否则，您可能在购买后被迫自费拆除。一个具体例子：一位维勒班的购房者购买了一套带阳台凉亭的公寓，以为多了一个房间。随后，物业工会要求拆除，购房者不得不支付15,000欧元的工程费和3,000欧元的律师费。

对于房地产专业人士：房地产经纪人、公证人、物业管理人，在看房和诊断时要保持警惕。报告任何可疑建筑。信息缺失可能导致您承担责任。

避免此类纠纷的四个建议

• 在任何项目前查阅共有物业条例：在安装凉亭、凉棚甚至遮阳篷之前，请查看共有物业条例中阳台是否为共有部分以及是否有任何限制。如果条例禁止任何建造，请放弃。如有疑问，请咨询物业经理或律师。
• 获得业主大会的授权：即使条例没有规定，任何对共有部分或建筑外观的修改都需要业主大会的授权。召开业主大会并将您的项目列入议程。通常需要多数（通常是第26条的双重多数）。
• 聘请专业人士进行施工：如果获得授权，请聘请合格的专业人士进行施工，并遵守城市规划和建筑规定。保留所有发票和授权文件。发生纠纷时，您将有证据。
• 发现违规行为时迅速采取行动：如果您发现邻居有非法建筑，不要等待。拖延越久，拆除就越困难。首先向物业经理发函，如果无果，则向法院起诉。在相邻关系异常干扰方面，诉讼时效为10年，但最好尽快行动。

深入探讨：相关判例与演变

2003年的判决是最高法院一贯判例的一部分。早在1992年7月8日的判决（n° 90-21.274）中，最高法院就裁定，未经授权在共有部分上建造建筑的共有业主可以被强制拆除，即使没有证明任何损害。2003年的判决确认并明确了这一原则。

最近，最高法院将此推理扩展到了其他类型的侵占。例如，在2019年9月12日的判决（n° 18-18.421）中，最高法院裁定，共有业主请求拆除共有部分上的私有化露台的诉讼无需个人损害即可受理。趋势很明确：法官保护共有部分的完整性，并方便共有业主提起诉讼。

但请注意：如果阳台是私有部分，此判例不适用。在这种情况下，业主可以自由改造，除非共有物业条例或规划条件禁止。因此，确认条例中阳台的定性至关重要。2014年的ALUR法律加强了物业工会维护条例的权力，但没有改变这一原则。

实践中的做法

常见问题解答：

• 问：如果条例禁止，我可以在阳台上安装凉亭吗？
  答：不可以，即使您是公寓的业主，阳台通常属于共有部分。您必须获得业主大会的授权。否则，您可能面临拆除诉讼。
• 问：如果我的邻居未经授权安装凉亭，我该怎么办？
  答：首先联系物业经理。如果物业经理不采取行动，您可以向司法法院（tribunal judiciaire）起诉要求拆除。您无需证明个人损害。
• 问：诉讼时效是多少？
  答：因违反共有物业条例而提起的拆除诉讼时效为10年，自建造之日起计算。但建议尽快行动以避免额外费用。
• 问：非法凉亭的业主面临什么风险？
  答：他可能被判处自费拆除凉亭，并可能支付损害赔偿。诉讼费用可能高达数千欧元。
• 问：租户可以安装凉亭吗？
  答：不可以，未经业主和物业工会同意。租户必须遵守共有物业条例。如有违规，业主可能被追究责任。

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