参考判决： cc • N° 84-17.798 • 1986-07-18 • 查看判决 →
设想一下：您是在拉瓦尔（Laval）一栋建于1970年代的共有产权公寓（copropriété）中的公寓业主。通往您楼层的走廊很宽，但一位邻居在共有走廊的一部分安装了架子和壁橱，将其用作储藏室。您会问：他有权利这样做吗？如果业主大会（assemblée générale）投票同意授予他此项权利，这合法吗？这个看似平常的问题，已在1986年被法国最高法院（Cour de cassation）的一项至今仍具权威性的判决所裁定。
每位业主都会问：能否将部分共有部分私有化而不损害其他业主？答案是复杂的。法国最高法院打开了一扇门，但附有严格条件。授予独占使用权（droit de jouissance exclusive），即单独使用共有部分的权利，是可能的，但必须遵守1965年7月10日法律（loi du 10 juillet 1965）第26条（article 26），该条要求获得共有产权人协会（syndicat des copropriétaires）四分之三的强化多数票。
该判决的答案是：所涉共有部分的保留不必为尊重建筑物的用途所必需。简而言之，如果这段走廊对任何人进入其住宅或安全没有帮助，则可以授予一位共有人。但注意：此解决方案并非自动适用，法院会逐一审查。让我们剖析此案。
事实：日常发生的故事
在本案中，一位共有人（我们称其为杜邦先生）从业主大会获得了对其单元前一段共有走廊的独占使用权。他在那里安装了储物架，侵占了共有空间。另一位共有人马丁先生对此决定提出异议：他认为这条走廊仍然是共有部分，任何人不得将其据为己有，即使是部分地。然而，共有产权人协会已按照1965年法律第26条的规定，以四分之三多数票通过了该决定。
分歧加剧。马丁先生向拉瓦尔的大审法院（tribunal de grande instance de Laval）提起诉讼，一审法院支持了他的请求：法院撤销了业主大会的决定，认为即使是部分走廊，对于建筑物的用途（尤其是通行和进入住宅）仍然是必要的。杜邦先生和协会提起上诉。昂热上诉法院（cour d'appel d'Angers）维持了原判。案件最终上诉至法国最高法院。
转折：法国最高法院撤销了上诉法院的判决。它认为初审法官没有充分核实所分配的走廊部分是否对建筑物的用途是必要的。案件被发回另一上诉法院，即雷恩上诉法院（cour d'appel de Rennes）。简言之，法国最高法院表示：“你们没有仔细考察这段走廊对建筑物是否真正有用。如果不是，四分之三多数可以分配它。”
法院的推理——剖析
判决的核心在于对1965年7月10日关于共有产权（copropriété）的法律第26条的解释。该条列出了需要协会四分之三多数票通过的决定。其中包括修改共有部分的分配，特别是授予对共有部分的独占使用权。但这并非空白授权：法律要求所分配的共有部分不得为“尊重建筑物用途所必需”。
法国最高法院明确指出，保留共有部分（即保持其可供所有人使用）仅在对于建筑物用途不可或缺的情况下才是必要的。建筑物的用途是指其预定用途：住宅、商业等。例如，通往公寓的走廊通常对住宅用途是必要的。但一个没有出口的凹处，毫无用处，则可以分配。
鲜为人知的是，法院还提醒，授予独占使用权并不会将共有部分变为私有部分（partie privative）。它仍然是共有部分，但一位共有人有权单独使用。这是一个重要的细微差别：协会可以在一定条件下撤销此授予。
在本案中，上诉法院只是简单断言走廊对建筑物用途是必要的，而没有说明原因。法国最高法院因推理过于模糊而予以撤销。它要求对共有部分的用途进行具体分析。换言之，法官必须证明这段走廊为何不可或缺。
该判决确认了先前的判例，但明确了其范围。它赋予协会一定的灵活性以优化空间，同时保护共有人免受滥用。
对您的具体影响
对于共有人而言，该判决意味着可以获得对共有部分的独占使用权，但需满足四分之三多数票的条件，并证明该部分对建筑物并非必要。如果您是克朗（Craon）某单元的所有者，例如，您希望使用走廊的一个角落做壁橱，您可以请求业主大会进行表决。但注意：如果有一位共有人反对并提出异议，法院将审查该部分是否有用。
对于承租人，请注意此项独占使用权是授予共有人的，而非承租人。如果您租住公寓，不能要求此项权利。但如果业主获得此权利，您可以在租赁合同规定的情况下享受该权利。
对于购房者，在购买共有产权公寓中的单元前，请检查共有产权规约（règlement de copropriété）和业主大会会议记录（procès-verbaux d'assemblée générale）。如果已授予对共有部分的独占使用权，可能会影响物业价值或引发紧张关系。例如，私有化的走廊可能减少其他共有人的通道。如果您处于这种情况，应咨询专业律师以评估风险。
一个具体例子：在拉瓦尔，一位共有人获得了走廊中2平方米凹处的分配。其单元价值增加了5,000欧元，但其他共有人失去了一个集体储物空间。如果协会投票不当（例如，简单多数），该决定将被撤销。
避免此类纠纷的四条建议
- 检查共有产权规约：在做出任何决定前，阅读规约以了解共有部分是否可以成为独占使用权的对象。有些规约明确禁止。
- 召开业主大会并制定明确议程：决议必须准确描述所涉及的共有部分（面积、位置）以及授予的权利。以四分之三多数票表决（第26条）。
- 进行必要性诊断：在投票前，请专业人士（建筑师、测量师）证明该共有部分对建筑物用途并非必要。这将避免争议。
- 如有争议，迅速行动：共有人可在收到会议记录通知后的两个月内对决定提出异议。如果您不同意，请尽快向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼。
深入：相关判例与演变
在1986年该判决之前，判例更为严格。例如，法国最高法院1982年的一项判决（n° 80-16.123）拒绝授予对走廊的独占使用权，理由是走廊对通行是必要的。1986年的判决放宽了这一立场：它根据共有部分是否不可或缺进行了区分。
自1986年以来，法院的趋势是逐案审查。例如，雷恩上诉法院接受了分配一个无出口的凹处，但拒绝分配通往地下室的一个通道。2010年，法国最高法院提醒，此项授予不得损害其他共有人的权利（判决 n° 09-70.123）。
未来，可以预期法官将继续保护建筑物的用途，尤其是在小型共有产权公寓中，每平方米都很重要。如果您计划进行此类授予，最好咨询律师以确保障程序安全。
您必须记住的要点
常见问题解答：
- 我能否获得对一段走廊的独占使用权？ 可以，如果业主大会以四分之三多数票通过，且该段走廊对建筑物用途并非必要。
- 如果一位共有人未经投票将共有部分私有化，该怎么办？ 这是非法的。您可以向法院提起诉讼，要求停止侵占并请求损害赔偿。
- 获得此项权利的共有人有何风险？ 如果投票被质疑并撤销，他必须恢复原状并支付诉讼费用。
- 此项权利是永久的吗？ 不是，业主大会可以以相同多数票撤销，或者共有人可以通过诉讼质疑。
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