Décision de référence : cc • N° 14-25.403 • 2015-11-19 • Consulter la décision →
Imaginez la scène : vous êtes propriétaire d'un appartement à Annecy, avec un petit jardin attenant. Votre voisin, lui aussi copropriétaire, décide de poser une clôture qui empiète sur ce que vous estimez être votre terrain. Vous voulez faire un bornage amiable, mais il refuse. Alors vous saisissez le tribunal. Problème : la justice vous répond que vous n'êtes pas recevable à agir en bornage. Pourquoi ? Parce que vous êtes copropriétaires de la même parcelle, et que le bornage est réservé aux propriétaires de parcelles distinctes. C'est exactement ce que la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 19 novembre 2015 (n° 14-25.403).
Cette décision, rendue par la troisième chambre civile, peut sembler technique, mais elle a des conséquences très concrètes pour des milliers de propriétaires en copropriété. En effet, le bornage est une action qui vise à fixer les limites entre deux fonds (terrains) voisins appartenant à des propriétaires différents. Mais que se passe-t-il lorsque les deux terrains sont issus de la division d'une même parcelle et qu'ils sont toujours en indivision (c'est-à-dire détenus collectivement par plusieurs personnes) ? La Cour répond : l'action en bornage est irrecevable, car on ne peut pas borner des lots de copropriété entre eux.
Alors, comment faire valoir vos droits si un copropriétaire empiète sur votre lot ? Cet article vous explique tout, pas à pas, avec des exemples concrets à Lyon et Annecy. Nous verrons les faits de l'affaire, le raisonnement des juges, ce que ça change pour vous, et surtout comment éviter ce type de litige.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
L'affaire commence dans une copropriété située dans le ressort de la cour d'appel de Lyon. M. X, propriétaire à Annecy d'un lot de copropriété comprenant une partie de terrain, assigne en bornage un autre copropriétaire, M. Y. Les deux lots proviennent de la division d'une parcelle cadastrée AE. Mais voilà : entre leurs deux lots se trouve une parcelle constituée par un chemin, qui est restée en indivision (c'est-à-dire qu'elle appartient à l'ensemble des copropriétaires, sans être attribuée à un lot spécifique).
M. X estime que M. Y a empiété sur sa partie de terrain en construisant une clôture. Il demande donc au tribunal de grande instance de fixer les limites entre leurs lots respectifs, par un bornage judiciaire. M. Y, de son côté, conteste la recevabilité de cette action. Selon lui, le bornage n'est possible qu'entre des fonds (parcelles) distincts appartenant à des propriétaires différents. Or, ici, les lots sont issus d'une même parcelle et la parcelle litigieuse (le chemin) est indivise : il n'y a donc pas de limites à fixer entre des lots de copropriété.
Le tribunal donne raison à M. Y et déclare l'action irrecevable. M. X fait appel, mais la cour d'appel de Lyon confirme le jugement. M. X se pourvoit alors en cassation. La Cour de cassation, dans son arrêt du 19 novembre 2015, rejette le pourvoi et valide le raisonnement des juges du fond. Elle rappelle que l'action en bornage est une action réelle immobilière (qui porte sur un droit de propriété) et qu'elle suppose que les deux fonds soient distincts et appartiennent à des propriétaires différents. En l'espèce, les lots de copropriété ne sont pas des fonds distincts au sens du bornage, car ils résultent de la division d'une même parcelle et sont soumis au régime de la copropriété.
Ce que peu de gens savent, c'est que cette décision s'inscrit dans une jurisprudence constante. Déjà en 2012, la Cour de cassation avait jugé que « l'action en bornage n'est pas ouverte entre copropriétaires de lots issus de la division d'une même parcelle » (Civ. 3e, 13 juin 2012, n° 11-16.939). L'arrêt de 2015 ne fait donc que confirmer cette règle.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Pour comprendre la décision, il faut d'abord savoir ce qu'est le bornage. Le bornage est une opération qui consiste à fixer officiellement les limites entre deux propriétés voisines. Il est réglementé par les articles 646 et 647 du Code civil, qui prévoient que tout propriétaire peut obliger son voisin à procéder au bornage de leurs propriétés contiguës. L'action en bornage est donc une action personnelle (elle naît du voisinage) mais aussi réelle (elle porte sur le fonds).
Mais attention : le bornage suppose que les deux fonds soient « divis » (séparés) et qu'ils appartiennent à des propriétaires différents. En copropriété, les lots ne sont pas des fonds indépendants : ils sont des parties privatives d'une même parcelle, soumises à un règlement de copropriété. Les limites entre lots sont définies par le règlement et l'état descriptif de division. Si un copropriétaire empiète sur un autre, ce n'est pas un problème de bornage, mais un trouble de jouissance ou une violation du règlement de copropriété.
Dans l'affaire jugée, la Cour de cassation a relevé que la parcelle litigieuse (le chemin) était en indivision entre tous les copropriétaires. Autrement dit, personne n'en était propriétaire exclusif. Dès lors, il n'y avait pas deux fonds distincts à borner : les lots de M. X et M. Y faisaient partie d'un ensemble indivis, et la limite entre eux n'était pas une limite de propriété au sens juridique, mais une simple délimitation de lots.
Les juges ont donc appliqué la règle suivante : l'action en bornage est irrecevable entre copropriétaires de lots issus de la même parcelle, surtout lorsque des parties communes (comme le chemin) sont en indivision. Le seul rec
