Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 00-16.015 • 2002-03-20 • Entscheidung einsehen →
In einem am 20. März 2002 entschiedenen Fall entdeckte eine Eigentümerin, dass das Bauwerk ihres Nachbarn auf ihr Grundstück ragte. Der gerichtliche Sachverständige bezeichnete diese Überschreitung als „vernachlässigbar“, doch der Kassationshof stellte klar, dass jede Überschreitung, selbst eine geringfügige, einen Verstoß gegen Artikel 545 des Code civil darstellt.
Ist das Eigentumsrecht absolut, oder muss man eine „zumutbare“ Überschreitung dulden? Der Kassationshof hat eindeutig entschieden: Unabhängig vom Ausmaß der Überschreitung stellt sie eine Verletzung des Eigentumsrechts dar. Mit anderen Worten: Selbst eine Überschreitung von wenigen Zentimetern berechtigt dazu, den Abriss des übergreifenden Bauwerks zu verlangen, ohne einen Schaden nachweisen zu müssen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
In diesem Fall war eine Eigentümerin Eigentümerin eines Grundstücks. Ihr Nachbar hatte ein Bauwerk errichtet, das nach ihrer Auffassung auf ihr Grundstück ragte. Das angerufene Gericht ordnete ein Sachverständigengutachten an. Der Sachverständige bestätigte das Vorliegen einer Überschreitung, bezeichnete sie jedoch als „vernachlässigbar“. Gestützt auf diese Feststellung meinte der Nachbar, die Überschreitung sei zu geringfügig, um eine gerichtliche Klage zu rechtfertigen.
Die Eigentümerin sah dies anders. Sie verklagte ihren Nachbarn vor dem tribunal de grande instance de Grenoble auf Abriss des übergreifenden Bauwerks. Das Gericht wies ihre Klage mit der Begründung ab, die Überschreitung sei vernachlässigbar. Die Eigentümerin legte Berufung ein. Das Berufungsgericht Grenoble bestätigte das Urteil: Eine derart geringfügige Überschreitung rechtfertige keine so radikale Maßnahme wie den Abriss.
Aber die Eigentümerin gab nicht auf. Sie legte Kassation ein. Ihr Argument: Das Eigentumsrecht sei absolut, und jede Überschreitung, unabhängig von ihrem Ausmaß, stelle eine Verletzung dar. Der Kassationshof gab ihr recht, hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache an ein anderes Berufungsgericht zurück.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationshof stützte sich auf Artikel 545 des Code civil, der bestimmt: „Niemand kann gezwungen werden, sein Eigentum aufzugeben, es sei denn aus Gründen des öffentlichen Wohls und gegen eine gerechte und vorherige Entschädigung.“ Kurz gesagt: Ihr Eigentum ist unverletzlich: Niemand kann Sie zwingen, eine Überschreitung zu dulden, selbst eine geringfügige, ohne Ihre Zustimmung oder ohne ein Enteignungsverfahren.
Die Vorinstanzen hatten befunden, dass die Überschreitung vernachlässigbar sei und daher kein Anlass für einen Abriss bestehe. Der Kassationshof entgegnete ihnen jedoch, dass „das Ausmaß der Überschreitung unerheblich“ sei. Sobald eine Überschreitung vorliege, könne der Eigentümer deren Beseitigung verlangen, ohne einen Schaden nachweisen zu müssen. Dies wird als absoluter Charakter des Eigentumsrechts bezeichnet.
Allerdings ist Vorsicht geboten: Diese Position steht im Einklang mit einer ständigen Rechtsprechung. Auffällig ist die Ablehnung jeder Verhältnismäßigkeit: Selbst eine Überschreitung von 1 cm rechtfertigt den Abriss. Die Gerichte können sich nicht auf den „vernachlässigbaren“ Charakter berufen, um den Antrag abzuweisen. Es gibt jedoch eine Einschränkung: Wenn die Überschreitung auf einen Baufehler zurückzuführen ist und der Eigentümer des Nachbargrundstücks gutgläubig gehandelt hat, kann der Richter manchmal Schadensersatz statt Abriss zusprechen, wenn der Abriss unmöglich oder unverhältnismäßig ist.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den vermietenden Eigentümer: Wenn Ihr Mieter eine Terrasse baut, die auf das Nachbargrundstück ragt, haften Sie. Sie können zum Abriss gezwungen werden, selbst wenn die Überschreitung geringfügig ist.
Für den Mieter: Sie sind nicht Eigentümer, können aber handeln, wenn eine Überschreitung Sie stört. Sie müssen Ihren Vermieter informieren, der dann Klage erheben kann. Wenn der Vermieter nichts unternimmt, können Sie ihn wegen Beeinträchtigung des Mietgebrauchs verklagen.
Für den Käufer: Lassen Sie vor dem Kauf einer Immobilie eine Grenzfeststellung (bornage) durchführen. Eine nicht deklarierte Überschreitung kann Sie nach dem Kauf teuer zu stehen kommen. Sie könnten zum Abriss oder zur Zahlung von Schadensersatz gezwungen werden.
Für den Wohnungseigentümer: Gemeinschaftseigentum ist oft Quelle von Überschreitungen. Wenn ein Wohnungseigentümer in das Gemeinschaftseigentum eingreift, kann der Verwalter tätig werden. Warten Sie nicht, bis die Überschreitung mit der Zeit „akzeptabel“ wird.
Wenn Sie in einer solchen Situation sind, müssen Sie schnell handeln. Die Verjährungsfrist beträgt bei Immobilien dreißig Jahre (Artikel 2227 Code civil). Aber je länger Sie warten, desto schwieriger wird es, die Überschreitung zu beweisen und Ihre Rechte geltend zu machen.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Lassen Sie vor jedem Bauvorhaben eine Grenzfeststellung (bornage) durchführen: selbst für einen einfachen Zaun. Die Grenzfeststellung legt die Grundstücksgrenzen genau fest. So stellen Sie sicher, dass Sie nicht versehentlich überschreiten.
- Holene Sie eine schriftliche Genehmigung Ihres Nachbarn ein, wenn Sie in Grenznähe bauen müssen. Selbst eine mündliche Vereinbarung kann angefochten werden. Eine unterschriebene schriftliche Vereinbarung schützt Sie.
- Zögern Sie nicht, bei festgestellter Überschreitung zu handeln: Senden Sie Ihrem Nachbarn ein Einschreiben mit Rückschein, um ihn zu informieren. Wenn nichts passiert, konsultieren Sie einen Fachanwalt. Anwaltskosten können erstattungsfähig sein, wenn Sie gewinnen.
- Überprüfen Sie Ihre Bauleistungsversicherung (assurance dommages-ouvrage), wenn Sie Bauherr sind. Sie kann die Abrisskosten bei unbeabsichtigter Überschreitung decken. Aber Vorsicht: Es gibt viele Ausschlüsse.
- Erwähnen Sie bei einem Verkauf jede Überschreitung im Kaufvertrag: Dies ist eine gesetzliche Verpflichtung. Das Unterlassen kann zu...
