Décision de référence : cc • N° 20-23.335 • 2022-05-11 • Consulter la décision →
Imaginez la scène : vous êtes propriétaire d'un appartement à Biscarrosse, près du lac. Vous signez un bail avec un locataire, et sa mère se porte caution solidaire. Tout se passe bien pendant deux ans, puis les loyers cessent d'être payés. Vous résiliez le bail, et la caution rembourse les 6 000 € d'impayés. Mais elle veut se retourner contre son fils, le locataire. Combien de temps a-t-elle pour agir ? Jusqu'à présent, la réponse était floue. Certains disaient 5 ans (droit commun), d'autres 2 ans (code de la consommation), d'autres encore 3 ans (loi de 1989). La Cour de cassation a tranché le 11 mai 2022 : c'est le délai de 3 ans de la loi de 1989 sur les baux d'habitation qui s'applique. Une décision qui a des conséquences pratiques énormes pour les cautions et les propriétaires.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. et Mme X sont propriétaires d'un logement à Mimizan. Ils louent à un locataire, dont la mère se porte caution solidaire. Le locataire ne paie plus les loyers à partir de 2014. En 2016, les propriétaires résilient le bail et obtiennent un jugement condamnant le locataire et la caution à payer 12 000 € d'arriéré. La caution paie l'intégralité de la somme. En 2018, elle assigne son fils (le locataire) en remboursement sur le fondement de la subrogation (c'est-à-dire qu'elle se substitue au propriétaire pour réclamer les sommes qu'elle a versées). Le locataire oppose la prescription : selon lui, l'action de la caution est soumise au délai de 2 ans du code de la consommation (article L. 218-2) ou au délai de 3 ans de la loi de 1989 (article 7-1). La caution soutient que son action personnelle est soumise au délai de droit commun de 5 ans (article 2224 du code civil). La cour d'appel lui donne raison, mais la Cour de cassation casse l'arrêt : le recours subrogatoire de la caution est soumis au même délai que l'action du créancier (le propriétaire) contre le débiteur (le locataire). Comme il s'agit d'un bail d'habitation, le délai est de 3 ans à compter de chaque échéance impayée.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur l'article 1250 du code civil (ancien) qui régit la subrogation légale : la caution qui paie est subrogée dans les droits du créancier. undefined, elle « chausse les pantoufles » du propriétaire et peut exercer les mêmes actions que lui. Or, l'action du propriétaire contre le locataire pour loyers impayés est soumise au délai de prescription de 3 ans prévu par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte est spécial et prime sur le droit commun de la consommation. La Cour précise que les baux d'habitation obéissent à des règles spécifiques, exclusives du droit de la consommation. Donc, la caution ne peut pas invoquer un délai plus long. undefined la caution dispose de 3 ans à compter de chaque loyer impayé pour agir contre le locataire, et ce délai court à partir de la date à laquelle le propriétaire aurait dû agir. Attention toutefois : si la caution paie après l'expiration du délai de 3 ans, elle perd son recours. undefined, c'est que la prescription peut être interrompue par une mise en demeure ou une assignation. undefined, j'ai rencontré des dossiers où la caution avait payé des loyers très anciens, sans savoir qu'elle ne pourrait pas se retourner contre le locataire.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les propriétaires bailleurs : vous devez agir rapidement contre le locataire défaillant, sous 3 ans. Si vous laissez passer ce délai, vous perdez votre créance, et la caution pourra refuser de payer en invoquant la prescription. Exemple : à Biscarrosse, un propriétaire a attendu 4 ans avant d'assigner son locataire. Résultat : la caution a été libérée, et le propriétaire n'a rien pu récupérer. Pour les cautions (garants) : si vous payez les loyers impayés, vous avez 3 ans pour vous retourner contre le locataire. Mais attention : ce délai court à partir de chaque échéance impayée, pas à partir de votre paiement. Si vous payez des loyers de 2018 en 2022, le recours est déjà prescrit pour les échéances de 2018. Pour les locataires : vous pouvez opposer la prescription de 3 ans si la caution ou le propriétaire agit tardivement. Mais sachez que le délai peut être interrompu par une lettre recommandée. Exemple concret : à Mimizan, un locataire a vu son dossier prescrit car le propriétaire avait attendu 3 ans et 6 mois. Le tribunal a rejeté la demande. Si vous êtes dans cette situation, vous devez vérifier la date des impayés et consulter un avocat.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Agissez sans tarder : dès le premier impayé, envoyez une mise en demeure au locataire et à la caution. Cela interrompt la prescription. Ne laissez pas s'écouler plus de 2 ans sans action en justice.
- Faites signer un acte de cautionnement conforme : la caution doit mentionner le montant du loyer et la durée, et comporter la mention manuscrite obligatoire. Sinon, la caution peut être annulée.
- Conservez toutes les preuves de paiement : quittances, relevés bancaires, échanges de mails. En cas de litige, vous devrez prouver que les loyers ont été impayés et que la caution a payé.
- Consultez un avocat avant de payer en tant que caution : vérifiez que votre recours n'est pas prescrit. Un simple calcul de dates peut vous éviter de perdre votre argent.
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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
La Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 13 janvier 2021 (n° 19-21.145), que la caution solidaire d'un bail d'habitation bénéficie de la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi de 1989. Mais la question du recours subrogatoire restait ouverte. L'arrêt de 2022 confirme et précise : le délai est le même pour l'action directe du bailleur et pour l'action subrogatoire de la caution. Cette solution s'inscrit dans une tendance protectrice des cautions, en limitant leur exposition dans le temps. À l'avenir, les tribunaux devraient appliquer strictement ce délai de 3 ans, sans possibilité de le prolonger par des arguments de droit commun. Pour les baux commerciaux, le délai reste de 5 ans. Mais pour les baux d'habitation, c'est désormais bien 3 ans.
Questions fréquentes
- Quel est le délai de prescription pour agir contre un locataire impayé ? 3 ans à compter de chaque échéance impayée (loi du 6 juillet 1989).
- La caution peut-elle se retourner contre le locataire après avoir payé ? Oui, mais dans le même délai de 3 ans à compter de chaque loyer impayé, pas à compter de son paiement.
- Que faire si le délai de 3 ans est dépassé ? Vous pouvez tenter une action en responsabilité contre le locataire pour faute (si vous prouvez un préjudice distinct), mais c'est plus difficile. Consultez un avocat.
- Comment interrompre la prescription ? Par une mise en demeure, une assignation en justice, ou une reconnaissance de dette par le locataire. Chaque acte interrompt le délai pour une nouvelle période de 3 ans.
- Cette décision s'applique-t-elle aux baux conclus avant 2022 ? Oui, car elle interprète la loi existante. Mais vérifiez la date de votre contrat et des impayés.
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📌 Cet article vous concerne ? Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier et foncier, intervient dans toute la France.
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