Décision de référence : cc • N° 72-40.116 • 1973-07-04 • Consulter la décision →
La Cour de cassation, dans un arrêt du 4 juillet 1973, a rappelé une distinction essentielle entre le contrat de travail et le bail d'habitation. Un salarié avait conclu un bail avec un propriétaire et son employeur s'était porté caution solidaire. Après son licenciement, le salarié quitta les lieux et cessa de payer le loyer. Le propriétaire maintint le bail et la caution fut contrainte de régler les loyers. Elle se retourna alors contre le salarié pour obtenir remboursement. La question était de savoir si le salarié restait tenu des loyers après la rupture de son contrat de travail, quand l'employeur s'était engagé à en payer une partie. La Cour de cassation répondit par l'affirmative, confirmant l'indépendance des conventions.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Un salarié, engagé par une société, bénéficiait d'une promesse de son employeur : prendre en charge une partie de ses frais de logement. Pour concrétiser cet avantage, le salarié signa un bail d'habitation avec un propriétaire privé. Le dirigeant de la société intervint à l'acte en qualité de caution solidaire, s'engageant à payer les loyers en cas de défaillance du locataire. Le contrat de travail, à durée indéterminée, prévoyait que la société assumerait une partie des frais de logement pour la durée de l'emploi.
Malheureusement, le salarié fut licencié. Il quitta les lieux immédiatement, estimant que son obligation de payer le loyer cessait avec la rupture de son contrat de travail. Le propriétaire, ne parvenant pas à relouer rapidement, maintint le bail en cours. Le dirigeant-caution, contraint de payer les loyers pour la période allant du départ du salarié jusqu'à la résiliation du bail (acceptée par le propriétaire seulement plusieurs mois plus tard), se retourna alors contre le salarié pour obtenir le remboursement. Ce dernier refusa, arguant que la location était un logement de fonction accessoire à son emploi, et qu'en l'absence de faute grave, il ne pouvait être tenu des loyers après la rupture.
L'affaire fut portée devant la cour d'appel, qui donna raison au salarié. Mais le dirigeant-caution se pourvut en cassation. La Cour de cassation, dans son arrêt du 4 juillet 1973, censura la décision des juges d'appel et renvoya l'affaire devant une autre cour d'appel.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation a opéré une distinction fondamentale : le contrat de travail à durée indéterminée et le bail sont deux conventions distinctes. En d'autres termes, l'engagement de l'employeur de prendre en charge une partie des frais de logement ne transforme pas le bail en logement de fonction. Le salarié est seul locataire : il a personnellement signé le bail, il a le droit d'occuper les lieux, et il est le seul débiteur du loyer envers le propriétaire. La présence du dirigeant en tant que caution ne change rien à cette relation.
La Cour a rappelé un principe clé du droit des obligations (article 1240 du Code civil, alors ancien article 1382) : la caution qui paie la dette du locataire est subrogée dans les droits du propriétaire. Ainsi, après avoir payé les loyers impayés, le dirigeant-caution peut se retourner contre le salarié pour obtenir le remboursement, et ce, peu importent les conditions dans lesquelles le contrat de travail a été exécuté ou rompu. La cour d'appel avait commis une erreur en considérant que la location avait le caractère d'un logement de fonction en raison des engagements de l'employeur. Pour la Cour de cassation, le simple fait que l'employeur ait promis d'assumer une partie des frais de logement ne suffit pas à faire du bail un accessoire du contrat de travail. Le bail conserve son autonomie.
Ce n'est donc pas un revirement, mais une confirmation de la règle de l'indépendance des contrats. Les juges du fond doivent examiner chaque contrat séparément, sans les confondre, même s'ils sont économiquement liés.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire bailleur : vous pouvez louer à un salarié dont l'employeur promet de payer le loyer, mais sachez que votre seul interlocuteur pour le paiement reste le locataire. Si l'employeur cesse de payer, vous pouvez agir contre le locataire et sa caution. Un propriétaire qui signe un bail avec un salarié peut se retrouver impayé si le salarié est licencié et que l'employeur cesse ses versements. Vous devez donc toujours exiger une caution solide (personne physique ou organisme) et vérifier la solvabilité du locataire, pas seulement celle de l'employeur.
Si vous êtes locataire salarié : méfiez-vous des promesses de votre employeur. Même s'il s'engage à payer une partie du loyer, vous restez seul responsable du paiement intégral envers le propriétaire. Si vous êtes licencié, vous devez continuer à payer le loyer jusqu'à la résiliation effective du bail, même si vous avez quitté les lieux. Ne comptez pas sur la rupture de votre contrat de travail pour vous libérer de vos obligations locatives. Vous pourriez devoir plusieurs mois de loyer si le bail n'est pas résilié rapidement.
Si vous êtes employeur ou dirigeant : si vous vous portez caution pour un salarié, vous prenez un risque réel. En cas de départ du salarié, vous devrez payer les loyers jusqu'à la fin du bail, et vous pourrez vous retourner contre le salarié, mais seulement après avoir payé. Mieux vaut prévoir un engagement de caution limité dans le temps ou lié à la durée du contrat de travail, par un écrit clair.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Rédigez un bail écrit et séparez bien les contrats. Ne mentionnez pas le contrat de travail dans le bail, sauf pour préciser que l'employeur s'engage à verser une aide au logement directement au locataire. Évitez toute clause qui lierait la durée du bail à celle du contrat de travail.
- Si vous êtes employeur et souhaitez garantir le logement de votre salarié, signez un engagement de caution distinct, avec une durée limitée (par exemple, jusqu'à la fin du contrat de travail) et un plafond. Précisez que votre engagement cesse en cas de licenciement, sauf si vous y renoncez.
- En cas de départ du salarié, le locataire doit résilier le bail dans les formes légales (préavis de 3 mois, ou 1 mois en zone tendue). Ne partez pas sans avoir donné congé par lettre recommandée. Le propriétaire peut refuser la résiliation anticipée, mais le locataire reste tenu jusqu'à la fin du préavis.
- Conservez tous les écrits : bail, avenants, courriers de l'employeur promettant l'aide au logement, quittances de loyer. En cas de litige, ces documents permettront de prouver l'indépendance des contrats et d'éviter toute confusion.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cet arrêt de 1973 a été confirmé par une jurisprudence constante. Par exemple, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 12 décembre 2002 (pourvoi n° 00-21.847), que le logement mis à disposition par l'employeur dans le cadre d'un contrat de travail peut être un accessoire du contrat, mais seulement si le bail est conclu entre l'employeur et le salarié.
