Referenzentscheidung: cc • Nr. 20-23.335 • 2022-05-11 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Biscarrosse, in der Nähe des Sees. Sie schließen einen Mietvertrag mit einem Mieter, und seine Mutter tritt als selbstschuldnerische Bürgin bei. Zwei Jahre lang läuft alles gut, dann bleiben die Mietzahlungen aus. Sie kündigen den Mietvertrag, und die Bürgin zahlt die 6.000 € Mietschulden. Doch sie möchte gegen ihren Sohn, den Mieter, vorgehen. Wie viel Zeit hat sie dafür? Bislang war die Antwort unklar. Einige sagten 5 Jahre (allgemeines Recht), andere 2 Jahre (Verbrauchergesetzbuch), wieder andere 3 Jahre (Gesetz von 1989). Der Kassationsgerichtshof hat am 11. Mai 2022 entschieden: Es gilt die 3-jährige Frist des Gesetzes von 1989 über Wohnraummietverhältnisse. Eine Entscheidung mit enormen praktischen Konsequenzen für Bürgen und Eigentümer.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr und Frau X sind Eigentümer einer Wohnung in Mimizan. Sie vermieten an einen Mieter, dessen Mutter als selbstschuldnerische Bürgin eintritt. Der Mieter zahlt ab 2014 keine Miete mehr. 2016 kündigen die Eigentümer den Mietvertrag und erwirken ein Urteil, das den Mieter und die Bürgin zur Zahlung von 12.000 € Mietschulden verurteilt. Die Bürgin zahlt den gesamten Betrag. 2018 verklagt sie ihren Sohn (den Mieter) auf Rückzahlung im Wege der Subrogation (d.h. sie tritt an die Stelle des Vermieters, um die gezahlten Beträge zurückzufordern). Der Mieter erhebt die Einrede der Verjährung: Seiner Ansicht nach unterliegt die Klage der Bürgin der 2-jährigen Frist des Verbrauchergesetzbuchs (Art. L. 218-2) oder der 3-jährigen Frist des Gesetzes von 1989 (Art. 7-1). Die Bürgin hingegen vertritt die Auffassung, dass ihre persönliche Klage der allgemeinen 5-jährigen Verjährung (Art. 2224 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) unterliegt. Das Berufungsgericht gibt ihr Recht, doch der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil auf: Der subrogatorische Rückgriff der Bürgin unterliegt derselben Frist wie die Klage des Gläubigers (des Vermieters) gegen den Schuldner (den Mieter). Da es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt, beträgt die Frist 3 Jahre ab jeder fälligen, nicht gezahlten Miete.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1250 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (alte Fassung), der die gesetzliche Subrogation regelt: Der Bürge, der zahlt, tritt in die Rechte des Gläubigers ein. Mit anderen Worten: Er „schlüpft in die Schuhe“ des Vermieters und kann dieselben Klagen erheben wie dieser. Die Klage des Vermieters gegen den Mieter auf Zahlung rückständiger Mieten unterliegt jedoch der 3-jährigen Verjährungsfrist gemäß Artikel 7-1 des Gesetzes vom 6. Juli 1989. Diese Vorschrift ist speziell und geht dem allgemeinen Verbraucherrecht vor. Das Gericht stellt klar, dass Wohnraummietverhältnisse besonderen Regeln unterliegen, die das Verbraucherrecht ausschließen. Daher kann sich die Bürgin nicht auf eine längere Frist berufen. Kurz gesagt: Die Bürgin hat ab jeder nicht gezahlten Miete 3 Jahre Zeit, um gegen den Mieter vorzugehen, und diese Frist beginnt ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter hätte klagen müssen. Achtung: Zahlt die Bürgin nach Ablauf der 3-Jahres-Frist, verliert sie ihr Rückgriffsrecht. Was nur wenige wissen: Die Verjährung kann durch eine Mahnung oder Klageerhebung unterbrochen werden. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen die Bürgin sehr alte Mieten bezahlt hatte, ohne zu wissen, dass sie sich nicht mehr an den Mieter halten konnte.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Vermieter: Sie müssen schnell gegen den säumigen Mieter vorgehen, innerhalb von 3 Jahren. Lassen Sie diese Frist verstreichen, verlieren Sie Ihre Forderung, und die Bürgin kann die Zahlung unter Berufung auf die Verjährung verweigern. Beispiel: In Biscarrosse wartete ein Vermieter 4 Jahre, bevor er seinen Mieter verklagte. Ergebnis: Die Bürgin wurde befreit, und der Vermieter konnte nichts zurückfordern. Für Bürgen (Garanten): Wenn Sie die Mietschulden bezahlen, haben Sie 3 Jahre Zeit, um gegen den Mieter vorzugehen. Aber Achtung: Diese Frist läuft ab jeder fälligen, nicht gezahlten Miete, nicht ab Ihrer Zahlung. Zahlen Sie Mieten aus dem Jahr 2018 im Jahr 2022, ist der Rückgriff für die Raten von 2018 bereits verjährt. Für Mieter: Sie können die 3-jährige Verjährung einwenden, wenn die Bürgin oder der Vermieter zu spät klagt. Beachten Sie jedoch, dass die Frist durch ein Einschreiben unterbrochen werden kann. Konkretes Beispiel: In Mimizan wurde die Klage gegen einen Mieter wegen Verjährung abgewiesen, da der Vermieter 3 Jahre und 6 Monate gewartet hatte. Wenn Sie in einer solchen Situation sind, sollten Sie das Datum der Rückstände prüfen und einen Anwalt konsultieren.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Handeln Sie unverzüglich: Senden Sie bereits bei der ersten ausbleibenden Miete eine Mahnung an den Mieter und die Bürgin. Das unterbricht die Verjährung. Lassen Sie nicht mehr als 2 Jahre ohne gerichtliche Schritte verstreichen.
- Lassen Sie eine ordnungsgemäße Bürgschaftsurkunde unterschreiben: Die Bürgschaft muss die Höhe der Miete und die Laufzeit angeben und die obligatorische handschriftliche Erklärung enthalten. Andernfalls kann die Bürgschaft für ungültig erklärt werden.
- Bewahren Sie alle Zahlungsnachweise auf: Quittungen, Kontoauszüge
