Decisione di riferimento: cc • N° 20-23.335 • 2022-05-11 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: siete proprietari di un appartamento a Biscarrosse, vicino al lago. Firmate un contratto di locazione con un conduttore e sua madre si costituisce garante solidale. Tutto procede bene per due anni, poi i canoni cessano di essere pagati. Rescindete il contratto e il garante rimborsa i 6.000 € di arretrati. Ma il garante vuole rivalersi contro il figlio, il conduttore. Quanto tempo ha per agire? Fino ad ora, la risposta era vaga. Alcuni dicevano 5 anni (diritto comune), altri 2 anni (codice del consumo), altri ancora 3 anni (legge del 1989). La Corte di Cassazione ha deciso l'11 maggio 2022: si applica il termine di 3 anni della legge del 1989 sulle locazioni abitative. Una decisione che ha conseguenze pratiche enormi per garanti e proprietari.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
I signori X sono proprietari di un alloggio a Mimizan. Lo affittano a un conduttore, la cui madre si costituisce garante solidale. Il conduttore non paga più i canoni a partire dal 2014. Nel 2016, i proprietari rescindono il contratto e ottengono una sentenza che condanna il conduttore e il garante a pagare 12.000 € di arretrati. Il garante paga l'intera somma. Nel 2018, cita in giudizio il figlio (il conduttore) per il rimborso in base alla surrogazione (cioè si sostituisce al proprietario per richiedere le somme versate). Il conduttore eccepisce la prescrizione: secondo lui, l'azione del garante è soggetta al termine di 2 anni del codice del consumo (articolo L. 218-2) o al termine di 3 anni della legge del 1989 (articolo 7-1). Il garante sostiene che la sua azione personale è soggetta al termine di diritto comune di 5 anni (articolo 2224 del codice civile). La corte d'appello gli dà ragione, ma la Corte di Cassazione cassa la sentenza: il ricorso surrogatorio del garante è soggetto allo stesso termine dell'azione del creditore (il proprietario) contro il debitore (il conduttore). Trattandosi di una locazione abitativa, il termine è di 3 anni a decorrere da ogni scadenza non pagata.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 1250 del codice civile (vecchio testo) che disciplina la surrogazione legale: il garante che paga è surrogato nei diritti del creditore. In altre parole, "indossa le pantofole" del proprietario e può esercitare le stesse azioni di quest'ultimo. Ora, l'azione del proprietario contro il conduttore per canoni non pagati è soggetta al termine di prescrizione di 3 anni previsto dall'articolo 7-1 della legge del 6 luglio 1989. Questo testo è speciale e prevale sul diritto comune del consumo. La Corte precisa che le locazioni abitative obbediscono a regole specifiche, esclusive del diritto del consumo. Quindi, il garante non può invocare un termine più lungo. In parole povere, il garante dispone di 3 anni a decorrere da ogni canone non pagato per agire contro il conduttore, e questo termine decorre dalla data in cui il proprietario avrebbe dovuto agire. Attenzione però: se il garante paga dopo la scadenza del termine di 3 anni, perde il suo ricorso. Quello che pochi sanno è che la prescrizione può essere interrotta da un atto di messa in mora o da una citazione. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui il garante aveva pagato canoni molto vecchi, senza sapere che non avrebbe potuto rivalersi contro il conduttore.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: dovete agire rapidamente contro il conduttore inadempiente, entro 3 anni. Se lasciate trascorrere questo termine, perdete il vostro credito e il garante potrà rifiutarsi di pagare eccependo la prescrizione. Esempio: a Biscarrosse, un proprietario ha aspettato 4 anni prima di citare il conduttore. Risultato: il garante è stato liberato e il proprietario non ha potuto recuperare nulla. Per i garanti (fideiussori): se pagate i canoni non pagati, avete 3 anni per rivalervi contro il conduttore. Ma attenzione: questo termine decorre da ogni scadenza non pagata, non dal vostro pagamento. Se pagate canoni del 2018 nel 2022, il ricorso è già prescritto per le scadenze del 2018. Per i conduttori: potete eccepire la prescrizione triennale se il garante o il proprietario agisce tardivamente. Ma sappiate che il termine può essere interrotto da una lettera raccomandata. Esempio concreto: a Mimizan, un conduttore ha visto il suo fascicolo prescritto perché il proprietario aveva aspettato 3 anni e 6 mesi. Il tribunale ha respinto la domanda. Se vi trovate in questa situazione, dovete verificare la data degli arretrati e consultare un avvocato.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Agite senza indugio: al primo mancato pagamento, inviate una messa in mora al conduttore e al garante. Questo interrompe la prescrizione. Non lasciate trascorrere più di 2 anni senza un'azione legale.
- Fate firmare un atto di fideiussione conforme: la garanzia deve menzionare l'importo del canone e la durata, e contenere la dicitura manoscritta obbligatoria. Altrimenti, la garanzia può essere annullata.
- Conservate tutte le prove di pagamento: ricevute, estratto conto, bonifici. In caso di controversia, dovrete dimostrare l'importo e la data dei pagamenti effettuati.
- Consultate un avvocato specializzato: ogni situazione è unica. Un professionista vi aiuterà a valutare i termini di prescrizione e a intraprendere le azioni giuste. A Biscarrosse e Mimizan, siamo a vostra disposizione per una consulenza personalizzata.
