Décision de référence : cc • N° 72-40.116 • 1973-07-04 • Consulter la décision →
Immaginate: siete inquilini a Sotteville-lès-Rouen, il vostro datore di lavoro vi propone un alloggio di cui promette di pagare una parte dell'affitto. Firmate un contratto di locazione presso un proprietario privato, e il dirigente della vostra società si costituisce garante. Poi venite licenziati. Lasciate l'immobile, ma il proprietario rifiuta di risolvere il contratto di locazione. Il dirigente paga gli affitti al posto vostro, poi vi chiede il rimborso. Dovete pagare? La domanda che ogni proprietario o inquilino si pone è: quando il datore di lavoro promette di pagare l'affitto, l'inquilino è liberato da ogni obbligo dopo la risoluzione del contratto di lavoro? La Corte di cassazione, con una sentenza del 4 luglio 1973, ha risposto no, in modo fermo. Questa sentenza, sebbene antica, rimane un riferimento assoluto per distinguere contratto di lavoro e contratto di locazione, ed è regolarmente citata nelle controversie attuali, in particolare a Le Havre o a Rouen.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il signor Martin, assunto a partire dal 1° aprile 1967 come assistente tecnico commerciale da una SARL, beneficiava di una promessa del suo datore di lavoro: sostenere una parte delle sue spese di alloggio. Per concretizzare questo vantaggio, il signor Martin firmò, il 1° gennaio 1968, un contratto di locazione abitativa con un proprietario privato, per un appartamento situato a Sotteville-lès-Rouen. Il dirigente della SARL intervenne nell'atto in qualità di garante solidale, impegnandosi a pagare gli affitti se il signor Martin non lo avesse fatto. Il contratto di lavoro, a tempo indeterminato, prevedeva che la società si sarebbe assunta una parte delle spese di alloggio per la durata dell'impiego.
Purtroppo, il 1° gennaio 1969, il signor Martin fu licenziato. Lasciò immediatamente l'immobile, ritenendo che il suo obbligo di pagare l'affitto cessasse con la risoluzione del contratto di lavoro. Ma il proprietario, non riuscendo a riaffittare rapidamente, mantenne in essere il contratto di locazione. Il dirigente-garante, costretto a pagare gli affitti per il periodo dalla partenza del signor Martin fino alla risoluzione del contratto di locazione (accettata dal proprietario solo diversi mesi dopo), si rivalse allora contro il signor Martin per ottenere il rimborso. Il signor Martin rifiutò, sostenendo che la locazione era un alloggio di funzione accessorio al suo impiego e che, in assenza di colpa grave, non poteva essere tenuto a pagare gli affitti dopo la risoluzione.
La causa arrivò davanti alla corte d'appello, che diede ragione al signor Martin. Ma il dirigente-garante propose ricorso in cassazione. La Corte di cassazione, con la sua sentenza del 4 luglio 1973, censurò la decisione dei giudici d'appello e rinviò la causa davanti alla corte d'appello di Rennes.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione ha operato una distinzione fondamentale: il contratto di lavoro a tempo indeterminato e il contratto di locazione sono due convenzioni distinte. In altre parole, l'impegno del datore di lavoro di sostenere una parte delle spese di alloggio non trasforma il contratto di locazione in alloggio di funzione. Il dipendente, signor Martin, è unico locatario: ha personalmente firmato il contratto di locazione, ha il diritto di occupare l'immobile ed è l'unico debitore dell'affitto verso il proprietario. La presenza del dirigente come garante non cambia nulla in questo rapporto.
La Corte ha ricordato un principio chiave del diritto delle obbligazioni (articolo 1240 del Codice civile, allora antico articolo 1382): il garante che paga il debito del locatario è surrogato nei diritti del proprietario. Così, dopo aver pagato gli affitti non corrisposti, il dirigente-garante può rivalersi contro il signor Martin per ottenere il rimborso, e ciò indipendentemente dalle condizioni in cui il contratto di lavoro è stato eseguito o risolto. La corte d'appello aveva commesso un errore considerando che la locazione avesse il carattere di un alloggio di funzione a causa degli impegni del datore di lavoro. Per la Corte di cassazione, il semplice fatto che il datore di lavoro abbia promesso di assumersi una parte delle spese di alloggio non è sufficiente a fare del contratto di locazione un accessorio del contratto di lavoro. Il contratto di locazione conserva la sua autonomia.
Non si tratta quindi di un revirement, ma di una conferma della regola dell'indipendenza dei contratti. I giudici di merito devono esaminare ciascun contratto separatamente, senza confonderli, anche se sono economicamente collegati.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietario locatore: potete affittare a un dipendente il cui datore di lavoro promette di pagare l'affitto, ma sappiate che il vostro unico interlocutore per il pagamento rimane il locatario. Se il datore di lavoro smette di pagare, potete agire contro il locatario e il suo garante. Qui, a Le Havre, un proprietario che avesse firmato un contratto di locazione con un dipendente di un'impresa locale potrebbe ritrovarsi con affitti non pagati se il dipendente viene licenziato e il datore di lavoro cessa i suoi versamenti. Dovete quindi sempre esigere una garanzia solida (persona fisica o organismo) e verificare la solvibilità del locatario, non solo quella del datore di lavoro.
Se siete locatario dipendente: diffidate delle promesse del vostro datore di lavoro. Anche se si impegna a pagare una parte dell'affitto, rimanete l'unico responsabile del pagamento integrale verso il proprietario. Se venite licenziati, dovete continuare a pagare l'affitto fino alla risoluzione effettiva del contratto di locazione, anche se avete lasciato l'immobile. Non contate sulla risoluzione del vostro contratto di lavoro per liberarvi dai vostri obblighi locativi. Un esempio numerico: affitto mensile di 600 €, partenza a gennaio, risoluzione a giugno: 6 mesi di affitto = 3.600 € che il garante pagherà e vi richiederà.
Se siete datore di lavoro o dirigente: se vi costituite garanti per un dipendente, dovete essere consapevoli che, in caso di licenziamento, potreste dover pagare gli affitti fino alla risoluzione del contratto di locazione e poi rivalervi sul dipendente. Tuttavia, la vostra azione di regresso potrebbe rivelarsi difficile se il dipendente è insolvente. È quindi consigliabile limitare la garanzia nel tempo o prevedere una clausola di risoluzione automatica del contratto di locazione in caso di cessazione del rapporto di lavoro.
