Decisione di riferimento : cc • N° 82-11.205 • 1983-12-19 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: siete gestori di un negozio di abbigliamento a Denain, place du Général de Gaulle. Avete trovato un subentrante serio per la vostra azienda commerciale. Il prezzo è buono, il subentrante ha le spalle solide. Firmate un compromesso. Poi annunciate la notizia al vostro locatore. E lì, la scure cade: « Rifiuto la cessione ».
Proprietario di un locale commerciale a Douai, potreste esservi già trovati di fronte alla richiesta di cessione del contratto di locazione da parte del vostro conduttore. Il vostro contratto contiene una clausola « soggetta ad accordo espresso e per iscritto del locatore ». Ma fino a dove arriva il vostro diritto di rifiuto? Potete opporvi senza motivo? Oppure questa clausola è vietata?
La Corte di Cassazione, con una sentenza del 19 dicembre 1983, ha risolto una questione cruciale: la differenza tra una clausola di divieto assoluto di cessione – illecita – e una semplice clausola di gradimento – valida. Questo articolo vi spiega tutto, senza gergo inutile.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Il Sig. X è proprietario di un immobile commerciale a Denain. Affitta il locale al Sig. Y, che vi esercita un'azienda commerciale. Il contratto di locazione contiene una clausola così redatta: « Il conduttore non potrà cedere il suo contratto di locazione senza l'accordo espresso e per iscritto del locatore ». Un classico.
Qualche anno dopo, il Sig. Y decide di vendere la sua azienda commerciale a un terzo. Chiede l'accordo del proprietario. Il Sig. X rifiuta, senza dare motivo. Il Sig. Y procede comunque e cede il contratto di locazione al subentrante.
Il proprietario cita quindi il conduttore in giudizio per far constatare la risoluzione del contratto di locazione sulla base di una clausola risolutiva espressa (clausola che prevede la fine automatica del contratto in caso di inadempimento). Il conduttore, invece, invoca l'articolo 35-1 del decreto del 30 settembre 1953, che vieta le clausole che impediscono totalmente la cessione del contratto di locazione all'acquirente dell'azienda commerciale. Secondo lui, la clausola di gradimento equivale a un divieto mascherato.
La corte d'appello dà ragione al proprietario: la clausola non è vietata perché non vieta la cessione in modo assoluto, la sottopone semplicemente all'accordo del locatore. Il conduttore ricorre in cassazione. La Corte di Cassazione conferma la sentenza d'appello: il divieto dell'articolo 35-1 riguarda solo le clausole di divieto assoluto e generale di qualsiasi cessione, non le clausole limitative o restrittive come questa.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere la decisione, bisogna tornare all'articolo 35-1 del decreto del 30 settembre 1953 (oggi codificato all'articolo L. 145-16 del Codice del commercio). Questo testo dispone che « qualsiasi clausola che vieta al conduttore di cedere il suo contratto di locazione all'acquirente della sua azienda commerciale si considera non scritta ». In altre parole, il proprietario non può impedire totalmente al conduttore di cedere il suo contratto di locazione con la sua azienda.
Ma la Corte di Cassazione fa una distinzione sottile: una clausola che richiede semplicemente l'accordo preventivo del locatore non è un divieto. È una clausola di gradimento. Permette al proprietario di verificare la solvibilità del subentrante, la compatibilità dell'attività con l'immobile, ecc. Non vieta la cessione: la regolamenta.
Nel caso di specie, la Corte d'appello aveva rilevato che la clausola « subordinava la cessione all'accordo espresso e per iscritto del locatore », il che non era un divieto assoluto. La Corte di Cassazione convalida questo ragionamento: la corte d'appello non ha risolto alcuna contestazione seria constatando il carattere non proibitivo della clausola.
Attenzione: se la clausola permettesse al locatore di rifiutare arbitrariamente senza motivo legittimo, potrebbe essere riqualificata come divieto mascherato. Ma qui, la clausola era neutra.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietario locatore: potete inserire una clausola di gradimento nel vostro contratto di locazione. Vi permette di controllare chi entra nei vostri locali. Esempio a Douai: un proprietario di un locale in rue de la Comédie rifiuta la cessione a un subentrante che ha precedenti penali per truffa. È un motivo legittimo. Ma attenzione: un rifiuto abusivo (ad esempio, senza motivo) potrebbe essere contestato. Se rifiutate sistematicamente, il giudice potrebbe riqualificare la vostra clausola come divieto vietato.
Se siete conduttore: dovete chiedere l'accordo scritto del proprietario prima di cedere il vostro contratto di locazione. Se questi rifiuta senza motivo valido, potete adire il tribunale per far riconoscere il carattere abusivo del rifiuto. In un caso recente, un commerciante di Denain ha ottenuto 15.000 € di danni e interessi per rifiuto abusivo di cessione.
Se siete acquirente dell'azienda: verificate il contratto di locazione prima di acquistare. Una clausola di gradimento non è un ostacolo insormontabile, ma richiede di ottenere l'accordo del proprietario. Se il proprietario rifiuta, la vendita può saltare. Negoziate una condizione sospensiva (condizione che annulla la vendita se l'accordo non viene ottenuto).
Termini: il proprietario deve rispondere entro un termine ragionevole (generalmente 1-2 mesi). Trascorso tale termine, il suo silenzio può valere rifiuto implicito. Adite il tribunale rapidamente.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Redigete precisamente la clausola di gradimento: non limitatevi a « soggetto ad accordo del locatore ». Specificate i criteri (solvibilità, attività, onorabilità). Evitate formule troppo vaghe che potrebbero essere interpretate come un diritto di veto assoluto.
- Motivate il vostro rifiuto per iscritto: se ritenete che il subentrante non sia affidabile, spiegate i motivi. Un rifiuto immotivato può essere annullato dal giudice.
- Fissate un termine per la risposta: nel contratto, prevedete un termine massimo (ad esempio 30 giorni) entro cui il locatore deve pronunciarsi. In mancanza, il silenzio equivale ad accettazione.
- In caso di dubbio, consultate un avvocato specializzato: ogni situazione è unica. A Douai, molti studi offrono una prima consulenza a 45 €. Non esitate.
