Decisione di riferimento: cc • N° 96-20.204 • 1998-07-01 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Caen, rue de la Gare. Dal 1991, lo affittate a un commerciante. Nel 1997, decidete di rinnovare il contratto, ma ritenete che il canone sia sottovalutato. Inviate una disdetta (atto con cui il locatore notifica al conduttore l'intenzione di porre fine al contratto, o di rinnovarlo a nuove condizioni) con offerta di rinnovo, come previsto dall'articolo L. 145-9 del Codice del commercio. Ma aspettate più di due anni prima di adire il tribunale per far determinare il nuovo canone. Troppo tardi, vi dice la giustizia. La vostra azione è inammissibile. È esattamente ciò che ha stabilito la Corte di cassazione in questa sentenza del 1° luglio 1998.
Perché un termine così breve? Perché il legislatore ha voluto garantire la sicurezza dei rapporti contrattuali. Il conduttore deve sapere a cosa attenersi rapidamente. Altrimenti, potrebbe essere costretto a pagare un canone retroattivo imprevisto, mettendo a rischio la sua attività.
Cosa è successo in questa vicenda? Dei proprietari hanno dato disdetta ai loro conduttori con offerta di rinnovo il 25 agosto 1989, per un contratto in scadenza il 1° marzo 1991. I conduttori hanno accettato il rinnovo, ma i proprietari hanno inviato il loro memoriale per la determinazione del canone solo il 3 agosto 1994, cioè più di due anni dopo l'entrata in vigore del nuovo contratto. La corte d'appello di Caen ha dichiarato l'azione inammissibile, e la Corte di cassazione ha confermato. Una lezione di diritto per tutti i locatori.
I fatti: una storia come tante
La storia inizia a Caen, dove i coniugi X... sono proprietari di un locale commerciale che affittano ai coniugi Y... con un contratto del 1° marzo 1991, della durata di 9 anni. Il 25 agosto 1989, i proprietari danno disdetta ai conduttori con offerta di rinnovo. Il contratto viene quindi rinnovato tacitamente alle stesse condizioni, ma i proprietari ritengono che il canone sia troppo basso.
Decidono quindi di chiedere una revisione del canone. Per farlo, devono notificare ai conduttori un memoriale (documento scritto che espone le loro pretese e l'importo del canone desiderato) per la determinazione del canone. Questo memoriale, lo inviano il 3 agosto 1994. Problema: il contratto rinnovato ha effetto dal 1° marzo 1991. Sono trascorsi più di tre anni tra l'entrata in vigore e la notifica del memoriale.
I conduttori contestano: sostengono che l'azione per la determinazione del canone è inammissibile perché il termine di due anni è scaduto. I proprietari ribattono affermando che tale termine non si applica quando vi è stata disdetta con offerta di rinnovo. La corte d'appello di Caen dà loro torto. Per i giudici, il termine di due anni decorre dalla data di effetto del contratto rinnovato ed è imperativo. I proprietari ricorrono in cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione (la più alta giurisdizione giudiziaria francese) conferma la sentenza della corte d'appello di Caen. Si basa sull'articolo 33 del decreto del 30 settembre 1953 (oggi codificato all'articolo L. 145-56 del Codice del commercio), che dispone che il locatore può chiedere la determinazione del canone « entro i due anni successivi alla data di rinnovo del contratto ».
I giudici spiegano che questo termine è un termine di decadenza (termine oltre il quale non si può più agire in giudizio). Non può essere interrotto o prorogato. Non importa che il locatore abbia dato disdetta con offerta di rinnovo: il termine decorre comunque dal rinnovo effettivo del contratto. Nel caso di specie, il contratto è stato rinnovato il 1° marzo 1991 e il memoriale è stato notificato il 3 agosto 1994, cioè più di due anni dopo. L'azione è quindi inammissibile.
I proprietari tentavano di aggirare la regola sostenendo che la disdetta con offerta di rinnovo apriva un nuovo termine. La Corte di cassazione respinge questo argomento: la disdetta è solo un presupposto, ma il punto di partenza del termine rimane la data di rinnovo. È un'interpretazione rigorosa, ma conforme all'obiettivo di certezza del diritto: il conduttore deve essere informato rapidamente sul canone che dovrà pagare.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: se avete appena rinnovato un contratto di locazione commerciale e ritenete che il canone sia sottovalutato, avete due anni per agire. Trascorso questo termine, perdete definitivamente la possibilità di chiedere un aumento. Esempio concreto: a Ifs, un proprietario affitta un locale a una panetteria dal 2020. Il contratto viene rinnovato nel 2023. Se vuole rivedere il canone, deve inviare il suo memoriale entro il 1° marzo 2025. Se aspetta il 2026, è troppo tardi.
Per i conduttori: questa decisione è una protezione. Se il vostro locatore vi richiede un canone più alto dopo più di due anni, potete opporre l'inammissibilità della sua richiesta. Avete diritto di mantenere il canone attuale fino alla prossima scadenza.
Per gli acquirenti di un locale commerciale: verificate se il precedente proprietario ha avviato un'azione per la determinazione del canone. Se il termine di due anni è scaduto, il nuovo proprietario non potrà richiedere un canone più alto.
Se vi trovate in questa situazione, dovete agire rapidamente. La notifica del memoriale deve essere fatta tramite atto di ufficiale giudiziario (atto di commissario di giustizia) o tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento, e deve menzionare l'importo del canone desiderato nonché gli elementi che giustificano tale richiesta.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Annotate la data di rinnovo del contratto nella vostra agenda. Appena il contratto è rinnovato, fissate un promemoria a 18 mesi per preparare
