Décision de référence : cc • N° 06-17.809 • 2008-09-16 • Consulter la décision →
Imaginez la scène : à Chalon-sur-Saône, un propriétaire de local commercial apprend que son locataire, une agence de voyages, est en redressement judiciaire. Le tribunal valide un plan de cession : un repreneur reprend le bail. Tout semble réglé. Mais voilà, le dépôt de garantie de 6 000 € versé à l'origine par le locataire initial a disparu dans la tourmente. Le nouveau preneur refuse de le reconstituer. Que faire ?
Cette question, de nombreux bailleurs et preneurs se la posent. Le droit des procédures collectives est complexe, et les enjeux financiers sont réels. La Cour de cassation a tranché net par un arrêt du 16 septembre 2008 : le cessionnaire d'un bail commercial dans le cadre d'un plan de cession est tenu de reconstituer le dépôt de garantie, même si le jugement qui arrête le plan n'en parle pas.
Cette décision, rendue sous le numéro 06-17.809, vient rappeler un principe essentiel : le repreneur ne peut pas faire sélection dans les obligations du bail. Il doit exécuter le contrat aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture de la procédure collective. Décryptage d'une affaire qui intéresse tout propriétaire ou locataire commercial.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
En 1998, la société Rêve Tahitien, qui exploite une agence de voyages, est placée en redressement judiciaire. Le tribunal de commerce arrête un plan de cession partielle au profit de l'EURL Voyagez rêve tahitien. Parmi les actifs cédés, un bail commercial portant sur des locaux à Chalon-sur-Saône. Le bail prévoit le versement d'un dépôt de garantie par le preneur. Mais le cédant, la société Rêve Tahitien, avait déjà versé ce dépôt au bailleur. Que se passe-t-il ? Le bailleur exige du cessionnaire qu'il reconstitue le dépôt de garantie. Le cessionnaire refuse, arguant que le plan de cession ne mentionne pas cette obligation et qu'il n'a pas à supporter une charge qui incombait à l'ancien locataire.
Le litige arrive devant la cour d'appel de Dijon. Les juges du fond donnent raison au cessionnaire : selon eux, en acceptant le plan, le bailleur a implicitement accepté la cession sans exiger le dépôt. Mauvaise pioche. Le bailleur se pourvoit en cassation. La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel. Elle rappelle que le jugement qui arrête le plan de cession emporte transfert du bail, et que le cessionnaire doit exécuter le contrat aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture de la procédure. Le dépôt de garantie fait partie de ces conditions. Peu importe que le plan soit muet sur ce point.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur l'article L. 621-88, alinéa 3, du code de commerce, dans sa version antérieure à la loi de sauvegarde de 2005 (mais le principe reste valable sous le droit actuel). Ce texte dispose que « les contrats dont le jugement qui arrête le plan emporte la cession doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture de la procédure collective, nonobstant toute clause contraire ». Traduction : quand un tribunal valide un plan de cession, le repreneur reprend le bail tel qu'il existait au moment du redressement judiciaire. Il ne peut pas renégocier à la baisse ou supprimer des obligations.
En l'espèce, le bail commercial comportait une clause de dépôt de garantie. Le cessionnaire devait donc le payer ou le reconstituer si l'ancien locataire ne l'avait pas restitué. La cour d'appel avait estimé que le bailleur avait « accepté » la cession sans cette obligation. Mais la Cour de cassation rappelle que le plan de cession est homologué par le tribunal, et que le bailleur n'a pas à « accepter » ou refuser : le transfert est automatique. Pas de place pour un accord implicite.
Ce n'est pas un revirement de jurisprudence, mais une confirmation. La Cour de cassation avait déjà jugé dans le même sens en 2005 (arrêt n° 03-18.567). Elle renforce ainsi la protection des cocontractants du débiteur en procédure collective. Le cessionnaire ne peut pas faire le tri entre les « bonnes » et les « mauvaises » obligations.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes bailleur : vous pouvez exiger du repreneur qu'il vous verse un dépôt de garantie, même si l'ancien locataire ne vous l'a pas restitué. Exemple chiffré : à Creusot, un propriétaire loue un local 1 500 € par mois. Le dépôt est de deux mois de loyer, soit 3 000 €. Le locataire fait faillite, un plan de cession est homologué. Le repreneur s'installe. Vous pouvez lui réclamer 3 000 € de dépôt. S'il refuse, vous avez la loi avec vous.
Si vous êtes repreneur (cessionnaire) : méfiez-vous. Avant d'accepter un plan de cession, vérifiez les termes du bail. Vous héritez de toutes les obligations : dépôt de garantie, charges, obligations de réparation, etc. Si le bail prévoit une clause de révision triennale, vous devrez l'appliquer. Si le bail est soumis à la loi Pinel (plafonnement des loyers), vous êtes lié.
Si vous êtes locataire en difficulté (cédant) : sachez que si vous avez versé un dépôt de garantie, vous pouvez le récupérer auprès du bailleur si vous quittez les lieux, mais en pratique, la procédure collective peut compliquer les choses. Le dépôt est souvent absorbé par les créances.
Attention aux délais : l'action en paiement du dépôt de garantie se prescrit par 5 ans (délai de droit commun). Ne tardez pas à agir.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Vérifiez le bail avant de vous porter candidat à la reprise : demandez une copie du bail et de tous ses avenants. Identifiez les clauses financières (dépôt, garantie à première demande, clause pénale). Évaluez le coût caché.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il réclamer un dépôt de garantie au repreneur si le plan de cession ne le mentionne pas ?
Oui. La Cour de cassation l'affirme : le transfert du bail emporte toutes les obligations, même si le jugement est muet.
Que faire si le repreneur refuse de payer le dépôt de garantie ?
Vous pouvez l'assigner devant le tribunal judiciaire ou de commerce. Vous avez 5 ans pour agir. Un avocat vous aidera.
Le dépôt de garantie est-il dû si le bail ne comporte pas de clause expresse ?
Non. Le dépôt de garantie n'est pas une obligation légale. Il doit être prévu dans le contrat.
Puis-je récupérer le dépôt de garantie versé par l'ancien locataire ?
En tant que repreneur, vous devez verser un nouveau dépôt. Vous pouvez demander au bailleur de vous restituer celui de l'ancien locataire, mais c'est complexe.
Quel est le montant habituel du dépôt de garantie dans un bail commercial ?
Généralement deux à trois mois de loyer hors charges. Libre aux parties de fixer un autre montant.
Informations juridiques
- Numéro: 06-17.809
- Juridiction: Cour de cassation
- Date de décision: 16 septembre 2008
Mots-clés
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