Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 14-18.881 • 2015-10-08 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Pamiers. Sie kündigen Ihrem Mieter, einem Gewerbetreibenden, ohne ihm eine Verlängerung oder eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe anzubieten. Der Mieter, der sich in einem Insolvenzverfahren befindet, wartet zwei Jahre, bevor er diese Kündigung anficht. Sie denken, Sie sind in Sicherheit? Nicht unbedingt. Genau dieses Szenario lag dem Kassationsgerichtshof im Jahr 2015 vor. Aber was hat er entschieden? Und vor allem, was bedeutet das für Sie als Eigentümer oder Mieter?
Die Frage ist einfach: Unterbricht das Eröffnungsurteil eines kollektiven Verfahrens (Insolvenz- oder Liquidationsverfahren) die zweimonatige Frist zur Anfechtung einer gewerblichen Kündigung? Viele Gewerbetreibende und ihre Berater glaubten das. Aber die Antwort ist nein. Der Kassationsgerichtshof hat mit einem Urteil vom 8. Oktober 2015 (Nr. 14-18.881) eine Entscheidung des Berufungsgerichts aufgehoben, die das Gegenteil angenommen hatte. Klar gesagt: Der Mieter, der nicht innerhalb der Frist anficht, verliert jedes Recht auf eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe.
Diese Entscheidung ist für gewerbliche Mietverträge von entscheidender Bedeutung. Sie erinnert daran, dass kollektive Verfahren die Fristen für gerichtliche Schritte nicht aussetzen, es sei denn, die Klage ist bereits anhängig. Ein Punkt, den jeder Vermieter und jeder gewerbliche Mieter kennen sollte, um den Verlust seiner Rechte zu vermeiden.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr Dupont (Pseudonym) ist Eigentümer eines Geschäftslokals in Pamiers, das an eine Bekleidungsgesellschaft vermietet ist. Im März 2010 kündigt er seiner Mieterin mit Wirkung zum 1. Oktober 2010, ohne eine Verlängerung oder eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe anzubieten. Er ist der Meinung, die Miete sei zu niedrig, und möchte sein Lokal zurückbekommen.
Die Mieterin, die in finanziellen Schwierigkeiten steckt, wird am 15. Juni 2010 in ein Insolvenzverfahren versetzt. Dann 2012 in Liquidation. Der Liquidator, der die Gesellschaft vertreten soll, reagiert nicht sofort. Erst am 23. Januar 2013, mehr als zwei Jahre nach der Kündigung, ficht der Liquidator diese Kündigung mit Schriftsätzen vor dem Handelsgericht Toulouse an. Er fordert eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe, da er die Kündigung für missbräuchlich hält.
Das Berufungsgericht Toulouse gibt dem Liquidator mit Urteil vom 1. April 2014 recht. Es ist der Ansicht, dass die Klage auf Anfechtung der Kündigung durch das Eröffnungsurteil des Insolvenzverfahrens unterbrochen wurde und die Frist nach der Bestellung des Verwalters neu zu laufen begann. Ergebnis: Der Liquidator hätte rechtzeitig gehandelt. Der Eigentümer, die SCI als Eigentümerin, legt Kassation ein.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf. Seine Argumentation besteht aus zwei Punkten. Erstens bestimmt Artikel 370 der Zivilprozessordnung (der die Unterbrechung des Verfahrens im Falle eines kollektiven Verfahrens regelt), dass das Eröffnungsurteil nur das laufende Verfahren unterbricht. Mit anderen Worten: Wenn vor dem Eröffnungsurteil keine Klage erhoben wurde, gibt es nichts zu unterbrechen.
Zweitens wird die Frist des Artikels L. 145-60 des Handelsgesetzbuchs (der die zweimonatige Frist zur Anfechtung einer Kündigung festlegt) durch das kollektive Verfahren nicht ausgesetzt. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist, d.h. sie kann weder unterbrochen noch ausgesetzt werden, es sei denn, das Gesetz sieht etwas anderes vor. Das Gesetz sieht jedoch keine solche Ausnahme für kollektive Verfahren vor.
In unserem Fall wurde die Kündigung am 1. Oktober 2010 ausgesprochen. Der Mieter hatte daher bis zum 1. Dezember 2010 Zeit, sie anzufechten. Er tat dies erst am 23. Januar 2013, lange nach Ablauf der Frist. Das Insolvenzverfahren (Juni 2010) hat diese Frist nicht unterbrochen, da zu diesem Zeitpunkt kein Verfahren anhängig war. Das Berufungsgericht hat daher die Gesetze verletzt.
Was nur wenige wissen: Der Kassationsgerichtshof ist in diesem Punkt sehr streng. Er ist der Ansicht, dass die Fristen für gerichtliche Schritte von öffentlicher Ordnung sind und dass kollektive Verfahren nicht dazu dienen dürfen, die Regeln zu umgehen. Vorsicht jedoch: Hätte der Mieter den Eigentümer bereits vor dem Eröffnungsurteil verklagt, wäre das Verfahren unterbrochen worden und die Frist hätte nach Wiederaufnahme des Verfahrens neu zu laufen begonnen. Das war hier jedoch nicht der Fall.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Vermieter ist diese Entscheidung ein Schutz. Wenn Sie einem Mieter in Schwierigkeiten kündigen, müssen Sie nicht befürchten, dass er jahrelang wartet, um unter dem Vorwand eines kollektiven Verfahrens anzufechten. Die zweimonatige Frist läuft, Punkt. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter keine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe mehr verlangen, und Sie erhalten Ihr Lokal zurück.
Für gewerbliche Mieter ist die Botschaft klar: Verlassen Sie sich nicht auf ein kollektives Verfahren, um Zeit zu gewinnen. Wenn Sie eine Kündigung ohne Verlängerungsangebot erhalten, müssen Sie sofort reagieren. Kontaktieren Sie einen Anwalt, verklagen Sie den Eigentümer innerhalb von zwei Monaten vor dem Handelsgericht. Andernfalls verlieren Sie jedes Recht auf eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe, selbst wenn Sie sich in einem Insolvenzverfahren befinden.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel aus Colomiers: Ein Gewerbetreibender erhält am 1. März 2023 eine Kündigung. Er wird am 15. März in ein Insolvenzverfahren versetzt. Die Frist zur Anfechtung endet am 1. Mai 2023. Der Verwalter muss vor diesem Datum handeln. Wartet er bis Juni 2023, ist es zu spät. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Liquidatoren Entschädigungen in Höhe von mehreren Zehntausend Euro verloren haben, weil sie diese Fristen vernachlässigt haben.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Eigentümer: Lassen Sie Ihre Kündigung durch einen Gerichtsvollzieher zustellen und bewahren Sie den Nachweis des Datums auf. Die Frist läuft ab dem Datum der Zustellung.
