Decisione di riferimento : cc • N° 06-17.809 • 2008-09-16 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Chalon-sur-Saône, un proprietario di un locale commerciale apprende che il suo conduttore, un'agenzia di viaggi, è in procedura di redressement judiciaire. Il tribunale approva un piano di cessione: un cessionario rileva il contratto di locazione. Tutto sembra risolto. Ma ecco, la cauzione di 6.000 € versata all'origine dal conduttore iniziale è scomparsa nel caos. Il nuovo conduttore rifiuta di ricostituirla. Cosa fare?
Questa domanda, molti locatori e conduttori se la pongono. Il diritto delle procedure concorsuali è complesso e le poste in gioco finanziarie sono reali. La Corte di Cassazione ha deciso in modo netto con una sentenza del 16 settembre 2008: il cessionario di una locazione commerciale nell'ambito di un piano di cessione è tenuto a ricostituire la cauzione, anche se la sentenza che approva il piano non ne parla.
Questa decisione, resa con il numero 06-17.809, ricorda un principio essenziale: il cessionario non può selezionare gli obblighi del contratto di locazione. Deve eseguire il contratto alle condizioni in vigore al giorno dell'apertura della procedura concorsuale. Analisi di un caso che interessa ogni proprietario o conduttore commerciale.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Nel 1998, la società Rêve Tahitien, che gestisce un'agenzia di viaggi, viene posta in procedura di redressement judiciaire. Il tribunale di commercio approva un piano di cessione parziale a favore dell'EURL Voyagez rêve tahitien. Tra gli attivi ceduti, una locazione commerciale relativa a locali a Chalon-sur-Saône. Il contratto di locazione prevede il versamento di una cauzione da parte del conduttore. Ma il cedente, la società Rêve Tahitien, aveva già versato tale cauzione al locatore. Cosa succede? Il locatore esige dal cessionario che ricostituisca la cauzione. Il cessionario rifiuta, sostenendo che il piano di cessione non menziona tale obbligo e che non deve sopportare un onere che incombeva al vecchio conduttore.
La controversia arriva davanti alla cour d'appel di Digione. I giudici di merito danno ragione al cessionario: secondo loro, accettando il piano, il locatore ha implicitamente accettato la cessione senza esigere la cauzione. Mossa sbagliata. Il locatore ricorre in Cassazione. La Corte di Cassazione cassa la sentenza d'appello. Ricorda che la sentenza che approva il piano di cessione comporta il trasferimento del contratto di locazione e che il cessionario deve eseguire il contratto alle condizioni in vigore al giorno dell'apertura della procedura. La cauzione fa parte di tali condizioni. Poco importa che il piano sia silente su questo punto.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo L. 621-88, comma 3, del code de commerce, nella versione anteriore alla legge di salvaguardia del 2005 (ma il principio rimane valido sotto il diritto attuale). Questo testo dispone che « i contratti di cui la sentenza che approva il piano comporta la cessione devono essere eseguiti alle condizioni in vigore al giorno dell'apertura della procedura concorsuale, nonostante qualsiasi clausola contraria ». Traduzione: quando un tribunale approva un piano di cessione, il cessionario rileva il contratto di locazione così come esisteva al momento del redressement judiciaire. Non può rinegoziare al ribasso o sopprimere obblighi.
Nel caso di specie, il contratto di locazione commerciale conteneva una clausola di cauzione. Il cessionario doveva quindi pagarla o ricostituirla se il vecchio conduttore non l'aveva restituita. La cour d'appel aveva ritenuto che il locatore avesse « accettato » la cessione senza tale obbligo. Ma la Corte di Cassazione ricorda che il piano di cessione è omologato dal tribunale e che il locatore non deve « accettare » o rifiutare: il trasferimento è automatico. Non c'è spazio per un accordo implicito.
Non si tratta di un revirement giurisprudenziale, ma di una conferma. La Corte di Cassazione si era già pronunciata nello stesso senso nel 2005 (sentenza n. 03-18.567). Rafforza così la tutela dei contraenti del debitore in procedura concorsuale. Il cessionario non può fare una selezione tra gli obblighi « buoni » e « cattivi ».
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete locatore: potete esigere dal cessionario il versamento di una cauzione, anche se il vecchio conduttore non ve l'ha restituita. Esempio concreto: a Creusot, un proprietario affitta un locale a 1.500 € al mese. La cauzione è di due mensilità, quindi 3.000 €. Il conduttore fallisce, un piano di cessione viene omologato. Il cessionario si insedia. Potete chiedergli 3.000 € di cauzione. Se rifiuta, la legge è dalla vostra parte.
Se siete cessionario: state attenti. Prima di accettare un piano di cessione, verificate i termini del contratto di locazione. Ereditate tutti gli obblighi: cauzione, oneri accessori, obblighi di riparazione, ecc. Se il contratto prevede una clausola di revisione triennale, dovrete applicarla. Se il contratto è soggetto alla legge Pinel (massimale dei canoni), siete vincolati.
Se siete conduttore in difficoltà (cedente): sappiate che se avete versato una cauzione, potete recuperarla dal locatore se lasciate i locali, ma in pratica la procedura concorsuale può complicare le cose. La cauzione è spesso assorbita dai crediti.
Attenzione ai termini: l'azione per il pagamento della cauzione si prescrive in 5 anni (termine di diritto comune). Non tardate ad agire.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Verificate il contratto di locazione prima di candidarvi alla ripresa: richiedete una copia del contratto e di tutti i suoi atti aggiuntivi. Identificate le clausole finanziarie (cauzione, garanzia a prima richiesta, clausola penale). Valutate il costo nascosto.
- Negoziate con il locatore prima dell'omologazione: se possibile, contattate il locatore prima che il tribunale approvi il piano. Chiedete se accetta di rinunciare alla cauzione o di ridurla. Ottenete un accordo scritto.
- Fate assistere da un avvocato specializzato: un avvocato esperto in diritto commerciale e procedure concorsuali può analizzare il contratto e il piano di cessione. Può anche rappresentarvi in tribunale.
- Prevedete la cauzione nel piano di cessione: se siete il cessionario, chiedete che il piano di cessione menzioni espressamente la cauzione e le modalità di ricostituzione. Questo evita ambiguità.
