Decisione di riferimento: cc • N° 14-18.881 • 2015-10-08 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Pamiers. Date disdetta al vostro conduttore, un commerciante, senza proporgli rinnovo né indennità di espropriazione. Il conduttore, sottoposto a redressement judiciaire, aspetta due anni prima di contestare tale disdetta. Pensate di essere tranquilli? Non così sicuro. È esattamente lo scenario che si è presentato davanti alla Corte di cassazione nel 2015. Ma cosa ha deciso? E soprattutto, cosa cambia per voi, proprietario o conduttore?
La questione è semplice: la sentenza di apertura di una procedura concorsuale (redressement o liquidazione giudiziale) interrompe il termine di due mesi per contestare una disdetta commerciale? Molti commercianti e i loro consulenti lo credevano. Ma la risposta è no. La Corte di cassazione, con una sentenza dell'8 ottobre 2015 (n° 14-18.881), ha cassato una decisione della corte d'appello che aveva ammesso il contrario. In chiaro, il conduttore che non contesta nei termini perde ogni diritto a un'indennità di espropriazione.
Questa decisione è cruciale per le locazioni commerciali. Ricorda che le procedure concorsuali non sospendono i termini per agire in giudizio, salvo che l'azione sia già stata avviata. Un punto che ogni proprietario locatore e ogni conduttore commerciante deve conoscere per evitare di perdere i propri diritti.
I fatti: una storia come tante
Il signor Dupont (nome di fantasia) è proprietario a Pamiers di un locale commerciale locato a una società di vendita di abbigliamento. Nel marzo 2010, consegna una disdetta alla sua conduttrice, con effetto dal 1° ottobre 2010, senza proporre rinnovo né indennità di espropriazione. Ritiene che l'affitto sia troppo basso e vuole recuperare il locale.
La conduttrice, che incontra difficoltà finanziarie, viene sottoposta a redressement judiciaire il 15 giugno 2010. Poi a liquidazione giudiziale nel 2012. Il mandatario liquidatore, che dovrebbe rappresentare la società, non reagisce immediatamente. Solo il 23 gennaio 2013, cioè più di due anni dopo la disdetta, il liquidatore contesta tale disdetta con conclusioni davanti al tribunale di commercio di Tolosa. Richiede un'indennità di espropriazione, ritenendo che la disdetta fosse abusiva.
La corte d'appello di Tolosa, con sentenza del 1° aprile 2014, dà ragione al liquidatore. Ritiene che l'azione di contestazione della disdetta sia stata interrotta dalla sentenza di redressement judiciaire e che il termine abbia ricominciato a decorrere dopo la nomina del mandatario. Risultato: il liquidatore avrebbe agito nei tempi. Il proprietario, la SCI proprietaria, ricorre in cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione cassa la sentenza della corte d'appello. Il suo ragionamento si basa su due punti. Innanzitutto, l'articolo 370 del Codice di procedura civile (che regola l'interruzione del procedimento in caso di procedura concorsuale) dispone che la sentenza di apertura interrompe solo il procedimento in corso. In altre parole, se nessuna azione è stata avviata prima della sentenza di apertura, non c'è nulla da interrompere.
In secondo luogo, l'articolo L. 145-60 del Codice di commercio (che fissa il termine di due mesi per contestare una disdetta) non è sospeso dalla procedura concorsuale. Questo termine è un termine perentorio, cioè non può essere né interrotto né sospeso, salvo disposizione contraria. Ora, la legge non ne prevede alcuna per le procedure concorsuali.
Nel nostro caso, la disdetta è stata consegnata il 1° ottobre 2010. Il conduttore aveva quindi tempo fino al 1° dicembre 2010 per contestare. Lo ha fatto solo il 23 gennaio 2013, ben oltre il termine. Il redressement judiciaire (giugno 2010) non ha interrotto questo termine perché nessun procedimento era in corso in quel momento. La corte d'appello ha quindi violato le norme.
Quello che pochi sanno è che la Corte di cassazione è molto rigorosa su questo punto. Ritiene che i termini per agire in giudizio siano di ordine pubblico e che le procedure concorsuali non debbano permettere di aggirare le regole. Attenzione però: se il conduttore avesse già citato in giudizio il proprietario prima della sentenza di apertura, il procedimento sarebbe stato interrotto e il termine avrebbe ricominciato a decorrere dopo la ripresa del procedimento. Ma non era questo il caso.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori, questa decisione è una protezione. Se date disdetta a un conduttore in difficoltà, non dovete temere che aspetti anni per contestare con la scusa di una procedura concorsuale. Il termine di due mesi decorre, punto e basta. Scaduto tale termine, il conduttore non può più richiedere un'indennità di espropriazione e voi recuperate il vostro locale.
Per i conduttori commercianti, il messaggio è chiaro: non contate su una procedura concorsuale per guadagnare tempo. Se ricevete una disdetta senza offerta di rinnovo, dovete reagire immediatamente. Contattate un avvocato, citate il proprietario davanti al tribunale di commercio entro due mesi. Altrimenti, perdete ogni diritto a un'indennità di espropriazione, anche se siete in redressement judiciaire.
Prendiamo un esempio concreto a Colomiers: un commerciante riceve una disdetta il 1° marzo 2023. Viene sottoposto a redressement judiciaire il 15 marzo. Il termine per contestare scade il 1° maggio 2023. Il mandatario deve agire prima di tale data. Se aspetta giugno 2023, è troppo tardi. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui liquidatori hanno perso indennità di diverse decine di migliaia di euro per aver trascurato questi termini.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Proprietario: fate consegnare la vostra disdetta da un ufficiale giudiziario e conservate la prova della data. Il termine decorre
