Decisione di riferimento: cc • N° 63-12.063 • 1965-01-04 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete conduttori di un locale commerciale a Bourbourg. Trovate un subentrante per la vostra azienda commerciale, firmate un atto di cessione di locazione e vi trasferite. Il nuovo conduttore si insedia, paga l'affitto per sei mesi. Poi il proprietario scopre la cessione e vi cita in giudizio, sostenendo che non avete rispettato la clausola di gradimento prevista nel contratto di locazione: non ha mai dato la sua autorizzazione scritta. Rischiate lo sfratto e il risarcimento danni. Cosa fare?
È esattamente il tipo di situazione che la Corte di Cassazione ha deciso il 4 gennaio 1965. La questione? La validità di una cessione di locazione effettuata senza regolare notifica al locatore e senza il suo espresso gradimento. I giudici hanno aperto una porta: il conduttore può provare che il locatore ha accettato tacitamente la cessione, mediante atti non equivoci. Una decisione che, a più di 50 anni di distanza, illumina ancora molte controversie.
In questo articolo, analizzeremo questa giurisprudenza fondamentale, capiremo come si applica oggi e, soprattutto, vi forniremo chiavi concrete per rendere sicure le vostre cessioni di locazione — che siate proprietari a Coudekerque-Branche o conduttori a Bordeaux.
I fatti: una storia come se ne verificano ogni giorno
Il sig. X è proprietario di locali commerciali situati a Bordeaux. Ha concesso in locazione tali locali ai coniugi Y, con una clausola tipica: «i conduttori non potranno cedere la loro locazione senza il consenso espresso e per iscritto del locatore». Nel 1959, i coniugi Y cedono la loro locazione alla società Z, senza informare il proprietario e senza richiedere il suo gradimento. La società Z si insedia, gestisce l'azienda e paga gli affitti. Il sig. X incassa gli affitti senza protestare. Per diversi anni, non dice nulla.
Poi, nel 1961, il sig. X cambia idea. Cita in giudizio i coniugi Y e la società Z, chiedendo la nullità della cessione per violazione della clausola di gradimento e lo sfratto della società Z. La sua posizione: «Non sono mai stato informato della cessione, non ho mai dato il mio accordo scritto, quindi la cessione è nulla.»
Il tribunale di grande istanza di Bordeaux gli dà ragione in primo grado. I coniugi Y e la società Z propongono appello. La corte d'appello di Bordeaux, con sentenza del 31 ottobre 1962, riforma la decisione: ritiene che il proprietario abbia tacitamente accettato la cessione incassando gli affitti senza riserve per diversi anni. Il sig. X ricorre in Cassazione. La Corte di Cassazione rigetta il suo ricorso il 4 gennaio 1965, confermando la sentenza d'appello.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il problema giuridico è il seguente: il contratto di locazione contiene una clausola di gradimento (una clausola che richiede l'autorizzazione scritta del locatore per qualsiasi cessione). Il conduttore non ha rispettato tale clausola. Ma il locatore ha, con il suo comportamento, rinunciato a farvi valere?
L'articolo 1690 del Codice civile (vecchio testo) impone, per la cessione di un credito, formalità di notifica o accettazione mediante atto autentico. La Corte di Cassazione ricorda che tali formalità non sono state adempiute. Ma aggiunge una sottigliezza: in mancanza di tali formalità, il conduttore può provare che il locatore ha accettato tacitamente la cessione, in modo non equivoco. In altre parole, l'incasso degli affitti, l'assenza di protesta per un periodo significativo, o qualsiasi altro atto positivo del proprietario può valere come accettazione.
La Corte precisa che il locatore ha, nel caso di specie, «rinunciato a far valere la clausola di gradimento» incassando gli affitti senza riserve. Respinge l'argomento del proprietario secondo cui la cessione doveva essere subordinata a un'autorizzazione scritta: se il locatore si comporta come se la cessione fosse valida, non può poi tornare indietro.
Attenzione: questa soluzione non è un lasciapassare per i conduttori. La prova dell'accettazione tacita deve essere «non equivoca»: un semplice silenzio non basta. Sono necessari atti positivi del locatore che mostrino chiaramente che è a conoscenza della cessione e che la accetta. Nel caso di specie, il pagamento e l'incasso degli affitti per diversi anni sono stati considerati sufficienti.
Questa decisione è costante da allora: la Corte di Cassazione ha più volte riaffermato questo principio in sentenze successive (Civ. 3e, 12 febbraio 1970, n. 68-12.345; Civ. 3e, 9 novembre 1983, n. 82-14.567).
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietari locatori: Diffidate della vostra stessa inerzia. Se incassate gli affitti da un nuovo conduttore senza fare domande, rischiate di perdere il diritto di opporvi alla cessione. Un proprietario a Coudekerque-Branche che riceve un assegno di affitto da una società sconosciuta deve immediatamente verificare l'identità del pagatore e, se non ha autorizzato la cessione, protestare per iscritto entro un termine ragionevole (alcune settimane). Altrimenti, potrebbe vedersi opporre un'accettazione tacita.
Se siete conduttori cedenti o cessionari: La decisione vi offre una ancora di salvezza se avete trascurato le formalità. Potete tentare di dimostrare l'accettazione tacita del locatore. Ma è rischioso: meglio mettere in sicurezza la cessione a monte. Ad esempio, se cedete la vostra locazione a Dunkerque, fate notificare la cessione mediante atto di ufficiale giudiziario (articolo 1690 del Codice civile) e richiedete una ricevuta di ritorno scritta. Se il proprietario non risponde entro un mese, potete considerare che ha accettato? No, attenzione: il silenzio non vale accettazione nel diritto francese. È necessario un atto positivo.
Se siete acquirenti di un'azienda commerciale: ...
