Décision de référence : cc • N° 16-19.131 • 2017-11-15 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Aix-les-Bains, loué à une boutique de prêt-à-porter. Un jour, votre locataire est placé en liquidation judiciaire. Le liquidateur cède le bail à un repreneur. Rassuré, vous signez. Mais deux ans plus tard, le repreneur fait faillite à son tour, laissant des loyers impayés. À qui réclamer ? Votre ancien locataire, le cédant, vous oppose une clause du bail qui le rend solidaire du nouveau preneur. Mais cette clause est-elle valable ? La réponse tient en un mot : oui, après la liquidation.
Cette question, des centaines de bailleurs se la posent chaque année. Et pour cause : le sort des clauses de garantie solidaire lors d'une cession de bail en période de procédure collective (liquidation ou redressement judiciaire) est un véritable casse-tête juridique. L'article L. 641-12 du Code de commerce (qui organise la cession des baux par le liquidateur) répute non écrite toute clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire. Mais attention : cette faveur ne bénéficie qu'au preneur en liquidation. Une fois la procédure terminée, si une nouvelle cession intervient selon les règles de droit commun (hors procédure collective), la clause retrouve sa pleine vigueur.
La décision de la Cour de cassation du 15 novembre 2017 (n° 16-19.131) vient le confirmer avec une netteté qui devrait faire réfléchir tout bailleur, repreneur ou cédant. Voyons ensemble ce que cela signifie concrètement, et comment vous pouvez vous protéger.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. X est propriétaire d'un local commercial à Saint-Jean-de-Maurienne, qu'il donne à bail à une société de restauration rapide. En 2012, cette société est placée en liquidation judiciaire. Le liquidateur, conformément à l'article L. 641-12 du Code de commerce, cède le bail à un repreneur, M. Y. Le contrat de cession stipule une clause de garantie solidaire : le cédant (la société en liquidation) reste tenu au paiement des loyers en cas de défaillance du cessionnaire. Mais le liquidateur, se fondant sur l'alinéa 2 de cet article, considère cette clause comme non écrite et la supprime. La cession est donc réalisée sans garantie solidaire.
Deux ans plus tard, M. Y, le repreneur, cède à son tour le bail à un tiers, M. Z, cette fois-ci en dehors de toute procédure collective, par une cession de droit commun. Le contrat de cession entre Y et Z contient une clause de garantie solidaire classique. Z cesse de payer les loyers. Le bailleur, M. X, assigne alors Y (le second cédant) en paiement des loyers impayés, sur le fondement de cette clause.
Y résiste : selon lui, la clause de garantie solidaire est nulle car elle avait été réputée non écrite lors de la première cession en liquidation judiciaire. Il soutient que cette nullité s'étend à toutes les cessions ultérieures. Le tribunal de grande instance de Chambéry lui donne raison. Mais la cour d'appel de Grenoble infirme ce jugement, et la Cour de cassation confirme l'arrêt d'appel : la clause de garantie solidaire est valable pour la seconde cession, car elle intervient en dehors du champ de la liquidation judiciaire.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Le cœur du litige porte sur l'interprétation de l'article L. 641-12, alinéa 2, du Code de commerce. Ce texte dispose que, lorsque le liquidateur cède le bail d'un local utilisé pour l'activité du débiteur, « est réputée non écrite toute clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire ». Le but est évident : faciliter la cession des baux en période de liquidation en allégeant les charges du cédant (le preneur en faillite), afin de maximiser les chances de trouver un repreneur et de préserver l'emploi.
Mais cette faveur légale est-elle définitive ? La Cour de cassation répond par la négative. Elle précise que la règle protectrice « ne profite qu'au preneur en liquidation judiciaire ». Autrement dit, la clause n'est réputée non écrite que dans le cadre de la cession opérée par le liquidateur. Une fois cette cession réalisée, le bail continue sa vie sous le régime de droit commun. Si, ultérieurement, le cessionnaire (devenu locataire) cède à son tour le bail, hors procédure collective, les clauses de garantie solidaire retrouvent leur plein effet. Le second cédant est donc tenu solidairement avec le second cessionnaire.
La Cour s'appuie sur une analyse textuelle et téléologique (finalité de la loi). L'article L. 641-12 est une exception au droit commun des cessions de bail, où la garantie solidaire est la règle (article 1217 du Code civil). Cette exception doit être interprétée strictement, car elle déroge à la liberté contractuelle. Or, une interprétation extensive étendrait l'exception au-delà de son but, qui est de protéger le preneur en difficulté, non de libérer tous les cédants futurs.
Cette décision confirme une jurisprudence constante : la protection offerte par les textes sur les procédures collectives est personnelle au débiteur. Elle ne se transmet pas aux ayants cause (cessionnaires successifs) en dehors du champ de la procédure. C'est une application du principe selon lequel « les exceptions sont de droit strict ».
Les arguments de M. Y, le second cédant, ont donc été rejetés : il ne pouvait pas se prévaloir d'une nullité qui ne le concernait pas. La clause de garantie solidaire insérée dans le contrat de cession entre Y et Z était parfaitement valable, et Y devait payer les loyers impayés par Z.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Cette décision a des implications majeures pour trois catégories d'acteurs : les bailleurs, les cédants en liquidation et les repreneu
