Referenzentscheidung: cc • Nr. 86-15.759 • 1988-07-12 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Vandoeuvre-lès-Nancy. Sie haben einen Mietvertrag mit einem Mieter abgeschlossen, der eines Tages beschließt, seinen Mietvertrag an einen Dritten abzutreten. Sie werden informiert, stimmen zu, und der neue Mieter zieht ein. Doch einige Monate später bleiben die Mietzahlungen aus. Wen können Sie in Anspruch nehmen? Den alten Mieter, der nicht mehr vor Ort ist? Oder den neuen, der die Räume noch immer nutzt?
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern. Und die Antwort ist nicht immer intuitiv. Viele glauben, dass der Zedent (der alte Mieter) weiterhin für die Mieten haftet, insbesondere wenn der Zessionar (der Neue) nicht zahlt. Aber das Gesetz sagt das Gegenteil, und der Kassationshof hat dies in einem Urteil vom 12. Juli 1988 nachdrücklich klargestellt.
In dieser Entscheidung haben die Richter entschieden: Ohne Solidaritätsklausel (vertragliche Verpflichtung, durch die Zedent und Zessionar gemeinsam zur Zahlung verpflichtet sind) kann der Vermieter den Zedenten nicht für nach der Abtretung fällige Mieten in Anspruch nehmen. Der Zedent ist ab dem Zeitpunkt der Abtretung von allen mietvertraglichen Verpflichtungen befreit, sofern die Abtretung ordnungsgemäß erfolgt ist. Eine Sicherheit für Zedenten, aber eine Falle für Vermieter, die keine Solidaritätsklausel vorgesehen haben.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Frl. X., Eigentümerin in Vandoeuvre-lès-Nancy, vermietet einen Geschäftsraum an die Herren Y. aufgrund eines Gewerbemietvertrags. 1980 treten die Herren Y. ihren Mietvertrag an Frau Z. ab. Die Abtretung ist ordnungsgemäß: Der Eigentümer wird informiert und stimmt zu. Frau Z. wird somit neue Mieterin.
Doch schon bald bleiben die Mietzahlungen aus. Frl. X. wendet sich an die Zedenten, die Herren Y., und verlangt Zahlung der ausstehenden Mieten. Sie ist der Ansicht, dass diese auch nach der Abtretung zur Zahlung verpflichtet bleiben. Die Herren Y. weigern sich mit der Begründung, sie seien keine Mieter mehr und hätten keine Verpflichtung, die nach der Abtretung fälligen Mieten zu zahlen.
Der Fall gelangt vor das Tribunal de Nancy und dann vor das Berufungsgericht. 1986 gibt das Berufungsgericht Nancy den Zedenten recht: Es weist die Klage von Frl. X. ab. Diese legt Kassation ein.
Vor dem Kassationshof argumentiert Frl. X., dass die Abtretung des Mietvertrags den Zedenten nicht von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreie, sofern nichts anderes vereinbart sei. Ihrer Ansicht nach bleibe der Zedent auch nach der Abtretung für die Mieten haftbar, da der Vermieter keiner Novation (Schuldnerwechsel) zugestimmt habe.
Die Herren Y. entgegnen, dass bei Fehlen einer Solidaritätsklausel die ordnungsgemäße Abtretung des Mietvertrags dazu führe, dass der Zessionar an die Stelle des Zedenten in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag trete. Der Zedent sei daher für die nach der Abtretung fälligen Mieten nicht mehr verantwortlich.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationshof weist in seinem Urteil vom 12. Juli 1988 die Kassation von Frl. X. zurück und bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichts Nancy. Die Begründung ist einfach und beruht auf einem wesentlichen Grundsatz des Vertragsrechts: Die Abtretung eines Mietvertrags ist eine Vertragsübernahme (Übertragung der Mieterstellung von einer Person auf eine andere).
Die Richter stellen klar, dass die Abtretung des Mietvertrags, sofern nichts anderes vereinbart ist, die Substitution des Zessionars an die Stelle des Zedenten in Bezug auf alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag bewirkt. Mit anderen Worten: Ab dem Zeitpunkt der Abtretung wird der Zessionar zum alleinigen Schuldner der Mieten und Nebenkosten. Der Zedent ist für die Zukunft befreit.
Das Gericht stützt sich auf den Grundsatz der Relativität der Verträge (Vereinbarungen binden nur die Parteien, die sie unterzeichnet haben). Der Zedent ist nach der Abtretung nicht mehr Vertragspartei. Daher kann der Vermieter von ihm keine Zahlung der nach der Abtretung fälligen Mieten verlangen, es sei denn, im Mietvertrag oder in der Abtretungsurkunde ist eine Solidaritätsklausel vorgesehen.
Diese Entscheidung ist keine Überraschung: Sie entspricht der ständigen Rechtsprechung des Kassationshofs. Bereits 1970 hatte das Gericht entschieden, dass die ordnungsgemäße Abtretung eines Mietvertrags den Zedenten von seinen künftigen Verpflichtungen befreit (Civ. 3e, 18. Februar 1970). Das Urteil von 1988 bestätigt diese Lösung lediglich und präzisiert sie: Das Fehlen einer Solidaritätsklausel ist entscheidend.
Die Argumente von Frl. X. (Novation, keine Befreiung des Zedenten) wurden zurückgewiesen. Das Gericht befand, dass die Abtretung keine Novation (Begründung einer neuen Verpflichtung) sei, sondern eine Vertragsübernahme. Der Vermieter muss nicht in eine Befreiung des Zedenten einwilligen: Das Gesetz hat Vorrang, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben.
Somit ist die Lage des Zedenten klar: Sobald die Abtretung ordnungsgemäß erfolgt ist, kann er ruhig schlafen. Der Zessionar trägt die künftigen Mieten. Der Vermieter hingegen muss wachsam sein: Möchte er einen Rückgriff gegen den Zedenten behalten, muss er eine Solidaritätsklausel verlangen.
Was das für Sie konkret ändert
Für den vermietenden Eigentümer
Wenn Sie Eigentümer eines Geschäftsraums in Nancy oder anderswo sind und Ihr Mieter seinen Mietvertrag abtreten möchte, müssen Sie unbedingt eine Solidaritätsklausel in der Abtretungsurkunde verlangen. Ohne diese Klausel verlieren Sie jeden Rückgriff gegen den alten Mieter für nach der Abtretung ausstehende Mieten. Stellen Sie sich vor: Sie stimmen einer Abtretung zu, der neue Mieter (Zessionar) zahlt drei Monate und verschwindet dann. Ohne Solidaritätsklausel können Sie die Mieten nicht vom alten Mieter verlangen, selbst wenn dieser zahlungsfähig ist. V
