Decisione di riferimento: cc • N° 86-15.759 • 1988-07-12 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Vandoeuvre-lès-Nancy. Avete firmato un contratto di locazione con un conduttore che, un giorno, decide di cedere il contratto a un terzo. Siete informati, date il vostro consenso, e il nuovo conduttore si insedia. Ma qualche mese dopo, i canoni non arrivano più. A chi chiederli? Al vecchio conduttore, che non è più nei locali? O al nuovo, che occupa ancora il locale?
Questa domanda, centinaia di proprietari se la pongono ogni anno. E la risposta non è sempre intuitiva. Molti pensano che il cedente (il vecchio conduttore) rimanga garante dei canoni, soprattutto se il cessionario (il nuovo) non paga. Ma la legge dice il contrario, e la Corte di cassazione lo ricorda fermamente in una sentenza del 12 luglio 1988.
In questa decisione, i giudici hanno stabilito: in assenza di clausola di solidarietà (impegno contrattuale con cui cedente e cessionario sono obbligati insieme al pagamento), il locatore non può rivalersi sul cedente per i canoni scaduti dopo la cessione. Il cedente è liberato da ogni obbligo locativo a partire dalla data della cessione, purché questa sia regolare. Una sicurezza per i cedenti, ma una trappola per i locatori che non hanno previsto una clausola di solidarietà.
I fatti: una storia come tante
La signorina X., proprietaria a Vandoeuvre-lès-Nancy, concede in locazione un locale commerciale ai signori Y. in virtù di un contratto di locazione commerciale. Nel 1980, i signori Y. cedono il contratto alla signora Z. La cessione è regolare: il proprietario è informato e dà il suo consenso. La signora Z. diventa quindi la nuova conduttrice.
Ma ben presto, i canoni cessano di essere pagati. La signorina X. si rivolge allora ai cedenti, i signori Y., per chiedere il pagamento dei canoni insoluti. Ritiene che questi rimangano obbligati al pagamento, anche dopo la cessione. I signori Y. rifiutano, sostenendo di non essere più conduttori e di non avere alcun obbligo di pagare i canoni successivi alla cessione.
La causa arriva davanti al tribunale di Nancy, poi davanti alla corte d'appello. Nel 1986, la corte d'appello di Nancy dà ragione ai cedenti: respinge la domanda della signorina X. Quest'ultima ricorre in cassazione.
Davanti alla Corte di cassazione, la signorina X. sostiene che la cessione del contratto di locazione non ha, salvo patto contrario, l'effetto di liberare il cedente dai suoi obblighi verso il locatore. Secondo lei, il cedente rimane tenuto al pagamento dei canoni, anche dopo la cessione, perché il locatore non ha consentito a una novazione (cambiamento del debitore).
I signori Y. rispondono che, in assenza di clausola di solidarietà, la cessione regolare del contratto di locazione ha l'effetto di sostituire il cessionario al cedente in tutti i diritti e obblighi derivanti dal contratto. Il cedente non è quindi più debitore dei canoni successivi alla cessione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione, con la sua sentenza del 12 luglio 1988, respinge il ricorso della signorina X. e conferma la decisione della corte d'appello di Nancy. Il ragionamento è semplice e si basa su un principio essenziale del diritto dei contratti: la cessione del contratto di locazione è una cessione di contratto (trasferimento della qualità di conduttore da una persona a un'altra).
I giudici ricordano che, salvo clausola contraria, la cessione del contratto di locazione comporta la sostituzione del cessionario al cedente nell'insieme dei diritti e obblighi derivanti dal contratto. In altre parole, a partire dalla cessione, è il cessionario che diventa l'unico debitore dei canoni e delle spese. Il cedente è liberato per il futuro.
La Corte si basa sul principio dell'effetto relativo dei contratti (le convenzioni vincolano solo le parti che le hanno sottoscritte). Il cedente non è più parte del contratto dopo la cessione. Di conseguenza, il locatore non può esigere da lui il pagamento dei canoni scaduti dopo la cessione, a meno che non sia stata prevista una clausola di solidarietà nel contratto di locazione o nell'atto di cessione.
Questa decisione non è una sorpresa: è conforme alla giurisprudenza costante della Corte di cassazione. Già nel 1970, la Corte aveva stabilito che la cessione regolare di un contratto di locazione libera il cedente dai suoi obblighi futuri (Civ. 3e, 18 febbraio 1970). La sentenza del 1988 non fa che confermare questa soluzione, precisandola: l'assenza di clausola di solidarietà è determinante.
Gli argomenti della signorina X. (novazione, mancata liberazione del cedente) sono stati respinti. La Corte ha ritenuto che la cessione non è una novazione (creazione di una nuova obbligazione) ma un trasferimento di contratto. Il locatore non deve acconsentire a una liberazione del cedente: la legge prevale, salvo volontà contraria delle parti.
Pertanto, la sorte del cedente è chiara: una volta effettuata regolarmente la cessione, può dormire sonni tranquilli. È il cessionario che si assume i canoni futuri. Il locatore, invece, deve essere vigile: se vuole conservare un'azione contro il cedente, deve esigere una clausola di solidarietà.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore
Se siete proprietari di un locale commerciale a Nancy o altrove, e il vostro conduttore intende cedere il contratto, dovete assolutamente esigere una clausola di solidarietà nell'atto di cessione. Senza questa clausola, perdete ogni azione contro il vecchio conduttore per i canoni non pagati dopo la cessione. Immaginate: date il vostro consenso a una cessione, il nuovo conduttore (cessionario) paga tre mesi e poi scompare. Senza clausola di solidarietà, non potete chiedere i canoni al vecchio conduttore, anche se è solvibile. V
