Décision de référence : cc • N° 89-20.728 • 1991-11-20 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Rethel, et votre locataire ne paie plus les loyers. Vous lui adressez un commandement de payer (mise en demeure officielle) pour obtenir le paiement ou, à défaut, la résiliation du bail. Mais que se passe-t-il si, entre-temps, votre locataire a cédé son bail à une autre société sans vous en informer ? Pouvez-vous quand même obtenir la résiliation ? Cette question, pourtant simple en apparence, a donné lieu à une décision de la Cour de cassation le 20 novembre 1991, qui continue d'influencer la pratique des baux commerciaux.
Dans cette affaire, un propriétaire avait délivré un commandement à son locataire, la SNC Cléroux et compagnie. Mais à la date d'effet du commandement, cette société n'était plus locataire : elle avait cédé son bail à une autre société. Le propriétaire, qui refusait de reconnaître le cessionnaire, a demandé la résiliation du bail à la date du commandement. La cour d'appel de Montpellier a rejeté sa demande, et la Cour de cassation a confirmé ce raisonnement.
Que dit exactement cette décision ? Et surtout, comment vous, propriétaire ou locataire, devez-vous réagir pour éviter un litige ? C'est ce que nous allons voir ensemble, avec des exemples concrets à Rethel et Vitry-le-François.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Prenons le temps de comprendre le scénario. M. Dupont, propriétaire d'un local commercial à Vitry-le-François, loue son local à la SNC Cléroux et compagnie, qui y exploite un fonds de commerce. Un jour, les loyers cessent d'être payés. M. Dupont, inquiet, délivre un commandement de payer (acte d'huissier sommant le locataire de payer sous un certain délai, faute de quoi le bail pourra être résilié). Ce commandement est daté du 1er mars 1989.
Mais voilà : entre le moment où M. Dupont a décidé d'agir et la date d'effet du commandement, la SNC Cléroux a cédé son bail et son fonds de commerce à une autre société, la SARL Nouvelle. Cette cession a été signée le 15 février 1989, soit avant le commandement. M. Dupont, qui n'a pas été informé, refuse de reconnaître le cessionnaire et n'accepte pas les loyers que celui-ci lui propose. Il saisit le tribunal pour faire constater la résiliation du bail à la date du commandement, estimant que la cession ne lui est pas opposable.
La cour d'appel de Montpellier, dans son arrêt du 7 septembre 1989, donne raison au propriétaire sur le principe de la résiliation, mais la limite : elle refuse de fixer la résiliation à la date du commandement, car à cette date, le locataire initial n'était plus titulaire du bail. La Cour de cassation approuve ce raisonnement : le bailleur ne peut demander la résiliation du bail à une date où le locataire n'est plus locataire, même s'il conteste la cession.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Le cœur de la décision repose sur une règle simple mais fondamentale : la résiliation d'un bail ne peut être prononcée qu'à l'encontre de la personne qui est locataire au moment de la demande. Ici, la SNC Cléroux avait cédé son bail avant le commandement. Par conséquent, le bailleur ne pouvait plus demander la résiliation contre elle à cette date.
La Cour de cassation s'appuie sur les articles 1134 et 1743 du Code civil (anciens, mais toujours d'actualité pour l'essentiel). L'article 1134 dispose que les conventions doivent être exécutées de bonne foi, et l'article 1743 prévoit que le bailleur ne peut pas expulser le cessionnaire d'un bail commercial si la cession a été régulièrement notifiée. Mais attention : ici, la cession n'avait pas été notifiée au bailleur. Pourtant, la Cour retient que le bailleur ne peut pas demander la résiliation à une date où le cédant n'est plus locataire, car le bail a déjà été transmis.
En d'autres termes, le bailleur doit agir contre le véritable locataire (le cessionnaire) pour obtenir la résiliation. S'il refuse de reconnaître le cessionnaire, il ne peut pas pour autant revenir contre l'ancien locataire comme s'il était toujours en place. Cette solution est logique : on ne peut pas résilier un contrat qui n'existe plus entre les parties.
Cette décision est une confirmation de la jurisprudence antérieure : la Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 13 juin 1984, que le bailleur ne peut pas se prévaloir d'une clause résolutoire (clause qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement) si le locataire a cédé son bail avant le commandement. Elle s'inscrit dans une tendance protectrice des cessionnaires de baux, qui ne doivent pas subir les conséquences d'un litige entre le bailleur et le cédant.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les propriétaires bailleurs : cette décision vous impose une vigilance accrue. Si votre locataire ne paie plus, vous devez vérifier si le bail a été cédé avant d'agir. Adressez vos commandements et assignations au locataire actuel, même si vous n'avez pas donné votre accord à la cession. Un exemple chiffré : à Rethel, un propriétaire a perdu 6 mois de loyers parce qu'il avait assigné l'ancien locataire, qui n'était plus en mesure de payer. Le nouveau locataire, lui, était solvable, mais le propriétaire a dû recommencer toute la procédure.
Pour les locataires cédants : vous devez impérativement notifier la cession au bailleur par acte extrajudiciaire (huissier) ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous ne le faites pas, le bailleur peut continuer à vous considérer comme locataire et agir contre vous. Mais la Cour de cassation vous protège : même sans notification, le bailleur ne peut pas résilier le bail à une date où vous n'étiez plus locataire.
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