Entscheidungsreferenz: cc • N° 93-04.189 • 1995-05-30 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Biarritz vermietet Herr Dupont eine Wohnung an eine Familie, die aufgrund eines Schicksalsschlags mehrere Monatsmieten schuldet. Herr Dupont zeigt Verständnis: Er stimmt einem Stundungsplan für die Schulden zu, verteilt auf 24 Monate. Aber die laufenden Mieten werden immer noch nicht gezahlt. Kann er trotzdem die Räumung verlangen? Das ist die Frage, die dieses Urteil des Kassationshofs vom 30. Mai 1995 klärt. Mit anderen Worten: Schützt die Stundung einer Mietrückstands den Mieter vor jeglicher Verfolgung, einschließlich der Räumung? Die Antwort ist nein, und das hat konkrete Auswirkungen für die Hunderttausenden von Mietverträgen in Frankreich. In diesem Artikel analysieren wir diese Entscheidung für Sie, Eigentümer und Mieter, damit Sie genau wissen, woran Sie sind.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Herr und Frau X, Mieter in Hendaye, häufen Mietrückstände an. Ihr Vermieter gewährt ihnen eine Stundung der Schulden, d.h. einen Ratenzahlungsplan. Aber die Schwierigkeiten bleiben bestehen: Die laufenden Mieten (die jeden Monat anfallen) werden nicht bezahlt. Der Vermieter beantragt daraufhin beim Gericht die Feststellung der Kündigung des Mietvertrags (Aufhebung des Mietverhältnisses) und die Räumung der Mieter. Herr und Frau X sind der Ansicht, dass die Stundung jedes Räumungsverfahren blockiert, da dieses auf die Beitreibung der Schulden abzielt. Das Berufungsgericht in Pau gibt ihnen recht: Es setzt die Räumung aus, da die Stundung jede Zwangsvollstreckungsmaßnahme (Verfahren zur zwangsweisen Beitreibung) verbietet. Der Vermieter legt Kassation ein. Der Fall gelangt bis zum Kassationshof, der das Berufungsurteil aufhebt und die Sache zurückverweist. Fazit: Die Stundung ist kein absoluter Schutzschild gegen die Räumung.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 1244-1 des Code civil (seit 2016 Artikel 1343-5), der dem Richter erlaubt, Zahlungsfristen zu gewähren. Aber er präzisiert: Diese Fristen setzen nur die Vollstreckungsverfahren aus, die auf die Beitreibung der Schulden abzielen (wie Lohnpfändung oder Sachpfändung). Sie hindern den Vermieter jedoch nicht daran, die Kündigung des Mietvertrags und die Räumung zu verlangen, da diese Maßnahmen nicht direkt auf die Beitreibung der Schulden abzielen, sondern auf die Beendigung des Mietverhältnisses. Mit anderen Worten: Die Stundung setzt die Vollstreckungsmaßnahmen gegen das Vermögen des Mieters aus, aber nicht das Räumungsverfahren selbst. Das Berufungsgericht hatte also einen Fehler gemacht: Es hatte die Aussetzung der Zwangsvollstreckung mit der Aussetzung der Kündigungsklage verwechselt. Dies bestätigt die frühere Rechtsprechung: Der Kassationshof hält an einer klaren Unterscheidung zwischen Schuld und Vertrag fest. Klar gesagt: Der Mieter, der eine Stundung erhält, muss weiterhin seine laufenden Mieten zahlen und seine Verpflichtungen erfüllen, sonst riskiert er die Räumung.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Vermieter sind: Sie können einer Stundung zustimmen, ohne befürchten zu müssen, die Möglichkeit zur Räumung bei neuen Zahlungsrückständen zu verlieren. Wenn Ihr Mieter in Hendaye beispielsweise 5.000 € schuldet, stimmen Sie einem Plan über 24 Monate zu, aber er zahlt die Januar-Miete nicht. Dann können Sie beim Gericht die Kündigung des Mietvertrags und die Räumung beantragen, auch wenn der Stundungsplan noch läuft. Achtung: Sie müssen schnell handeln, denn die Räumung ist ein langwieriges Verfahren (durchschnittlich 6 bis 12 Monate).
Wenn Sie Mieter sind: Die Stundung verschafft Ihnen eine Atempause, entbindet Sie aber nicht von der Zahlung der laufenden Mieten. Wenn Sie diese nicht zahlen können, kann der Vermieter die Räumung verlangen, und der Stundungsplan schützt Sie nicht. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Mieter dachten, sie seien nach Erhalt von Zahlungsfristen in Sicherheit, und einige Monate später eine Räumungsklage zugestellt bekamen. Seien Sie wachsam: Die Stundung ist nur eine Atempause, keine endgültige Lösung.
Wenn Sie Immobilienprofi sind (Makler, Verwalter): Informieren Sie Ihre vermietenden Kunden, dass die Gewährung von Zahlungsfristen die Räumung nicht blockiert. Sie können ihnen raten, beides zu kombinieren: einen Stundungsplan zu akzeptieren und gleichzeitig ein Kündigungsverfahren einzuleiten, wenn die laufenden Mieten nicht gezahlt werden. Dies ist eine Strategie des Mietrisikomanagements.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Schließen Sie eine schriftliche Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag: Wenn Sie eine Stundung gewähren, formalisieren Sie diese schriftlich mit einem genauen Zahlungsplan und einer Klausel, die besagt, dass der Zahlungsverzug einer einzigen Rate den Verfall der gesamten Restschuld zur Folge hat (d.h. die gesamte Schuld wird sofort fällig).
- Bestehen Sie auf vorrangiger Zahlung der laufenden Mieten: Sehen Sie in der Zusatzvereinbarung vor, dass Zahlungen zuerst auf die laufenden Mieten und dann auf den Rückstand angerechnet werden. So stellen Sie sicher, dass die laufende Schuld bei Teilzahlungen nicht ansteigt.
- Überwachen Sie die Einhaltung des Plans genau: Senden Sie beim ersten Zahlungsverzug eine Mahnung
