Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 78-10.657 • 1979-07-18 • Entscheidung einsehen →
Nach der Übertragung ihres Gewerbemietvertrags versuchte eine Mieterin, ihren ehemaligen Vermieter auf Gewährleistung für Sicherheitsarbeiten in Anspruch zu nehmen, die sie hatte bezahlen müssen. Der Kassationsgerichtshof hielt ihr ein einfaches Prinzip entgegen: Die Übertragung des Mietvertrags führt zur Entziehung des Zedenten, und der Zessionar wird alleiniger Inhaber der Rechte aus dem Mietvertrag. Diese Entscheidung vom 18. Juli 1979 (Nr. 78-10.657) erinnert daran, wie wichtig es ist, seine Rechtsbehelfe im Übertragungsakt vorzusehen.
Wenn man einen Mietvertrag überträgt, entzieht man sich aller daraus folgenden Rechte, einschließlich des Rechts, gegen den Vermieter zu klagen. Der Zessionar erbt diese Befugnis. Was also tun, wenn Sie Zedent sind und noch Verpflichtungen bestehen? Diese Entscheidung zwingt Sie, vorauszuplanen und sich an den richtigen Ansprechpartner zu wenden. Aber wie?
Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 18. Juli 1979 (Nr. 78-10.657) stellt ein klares Prinzip auf: Die Übertragung des Mietvertrags führt zur Entziehung des Zedenten, und der Zessionar wird der Einzige, der gegen den Vermieter wegen der aus dem Mietvertrag entstandenen Rechte vorgehen kann. Der Zedent hingegen hat keine rechtliche Verbindung mehr zum Vermieter. Eine Lektion, die jeder Gewerbetreibende, der seinen Mietvertrag überträgt, beherzigen sollte.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall betrifft Frau X, Mieterin eines Gebäudes, das als Hotel-Restaurant genutzt wird und den Herren Y gehört. 1973 überträgt sie ihr Geschäft und ihr Mietrecht an einen Dritten. Im Übertragungsakt verpflichtet sie sich gegenüber dem Zessionar, die Kosten für die von der Sicherheitskommission geforderten Sanierungsarbeiten zu übernehmen, die vor der Übertragung durchgeführt, aber vom Vermieter nicht bezahlt worden waren.
Einige Monate nach der Übertragung verklagt der Zessionar Frau X wegen Nichterfüllung ihrer Verpflichtung: Er fordert den Betrag der Arbeiten. Frau X, die meint, der Vermieter hätte sie tragen müssen, versucht, diesen auf Gewährleistung in Anspruch zu nehmen (d.h. ihn zu verurteilen, an ihrer Stelle die Schuld zu übernehmen). Aber der Vermieter lehnt ab: „Sie haben den Mietvertrag übertragen, Sie sind nicht mehr mein Mieter, ich habe keine Verbindung zu Ihnen.“
Das Berufungsgericht Rennes gibt dem Vermieter mit Urteil vom 22. November 1977 recht. Frau X legt Kassation ein, aber der Kassationsgerichtshof weist ihre Beschwerde am 18. Juli 1979 zurück. Für die Richter ist die Argumentation unerbittlich: Die Übertragung des Mietvertrags hat Frau X aller Rechte gegenüber dem Vermieter beraubt. Sie kann ihn nicht mehr verklagen, selbst nicht für vor der Übertragung liegende Tatsachen, da sie nicht die Absicht bekundet hat, sich dieses Recht im Akt vorzubehalten. Eine Situation, die ungerecht erscheinen mag, aber rechtlich logisch ist.
Die Argumentation des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf ein grundlegendes Prinzip des Vertragsrechts: die Forderungsabtretung. Wenn Sie Ihren Mietvertrag übertragen, übertragen Sie dem Zessionar alle damit verbundenen Rechte und Pflichten. Artikel 1692 des (alten) Code civil bestimmt, dass die Forderungsabtretung dem Zessionar alle Nebenrechte überträgt, einschließlich des Klagerechts. Hier wird die Übertragung des Mietvertrags als Forderungsabtretung betrachtet: Der Zedent überträgt sein Recht, die Räume zu nutzen, aber auch das Recht, vom Vermieter die Erfüllung seiner Pflichten zu verlangen (wie die Erstattung der Arbeiten).
Die Richter präzisieren einen entscheidenden Punkt: Damit der Zedent ein Klagerecht gegen den Vermieter behält, muss er dies ausdrücklich im Übertragungsakt vereinbaren. Im vorliegenden Fall hatte Frau X einen solchen Vorbehalt nicht vorgesehen. Ergebnis: Sie hat zum Zeitpunkt der Klageerhebung keine rechtliche Verbindung zum Vermieter. Es spielt keine Rolle, dass die Arbeiten vor der Übertragung auferlegt wurden: Das Klagerecht wurde auf den Zessionar übertragen.
Eine wichtige Nuance: Hätte der Zedent einen persönlichen, eigenständigen Schaden erlitten (z.B. ein Wartungsmangel, der sein eigenes Material beschädigt hat), hätte er auf der Grundlage der Deliktshaftung (Artikel 1240 Code civil) klagen können. Aber hier handelte es sich um eine einfache vertragliche Verpflichtung (Zahlung der Arbeiten), die der Zessionar vom Zedenten forderte. Der Kassationsgerichtshof bestätigt daher das Berufungsurteil: Frau X kann den Vermieter nicht auf Gewährleistung in Anspruch nehmen.
Was das für Sie konkret ändert
Diese Entscheidung hat unmittelbare praktische Auswirkungen, ob Sie nun Vermieter, zedierender Mieter oder Erwerber eines Mietvertrags sind.
Für den Zedenten (Sie, der Ihren Mietvertrag verkauft): Wenn Sie sich verpflichten, Arbeiten zu bezahlen oder eine Verpflichtung nach der Übertragung zu erfüllen, können Sie sich nicht an den ehemaligen Vermieter halten, selbst wenn diese Arbeiten normalerweise in dessen Zuständigkeit fallen. Sie müssen daher vor der Unterzeichnung klären, wer was zahlt, und sich gegebenenfalls das Klagerecht gegen den Vermieter im Übertragungsakt vorbehalten.
Für den Zessionar (den Käufer des Mietvertrags): Sie erhalten das Klagerecht gegen den Vermieter für alle aus dem Mietvertrag entstandenen Rechte, auch für vor der Übertragung liegende Tatsachen. Wenn der Vermieter seine Pflichten nicht erfüllt hat (z.B. Sicherheitsarbeiten durchzuführen), müssen Sie ihn verklagen, nicht der Verkäufer. Achtung: Sie müssen innerhalb der Verjährungsfristen handeln (5 Jahre bei vertraglichen Ansprüchen seit der Reform von 2008).
Für den Vermieter: Diese Entscheidung schützt Sie. Sie müssen nicht für Verpflichtungen einstehen, die der alte Mieter gegenüber dem neuen eingegangen ist. Wenn der Zedent Sie nach der Übertragung verklagt, können Sie das Fehlen einer rechtlichen Verbindung einwenden. Aber überprüfen Sie, ob die Übertragung ordnungsgemäß mitgeteilt oder angenommen wurde, sonst könnten Sie
