Décision de référence : cc • N° 78-10.657 • 1979-07-18 • Consulter la décision →
À la suite de la cession de son bail commercial, une locataire a tenté d'appeler son ancien propriétaire en garantie pour des travaux de sécurité qu'elle avait dû payer. La Cour de cassation lui a opposé un principe simple : la cession de bail emporte dessaisissement du cédant, et le cessionnaire devient le seul titulaire des droits issus du bail. Cette décision du 18 juillet 1979 (n° 78-10.657) rappelle l'importance de ménager ses recours dans l'acte de cession.
Quand on cède un bail, on se dessaisit de tous les droits qui en découlent, y compris celui d'agir en justice contre le bailleur. C'est le cessionnaire qui hérite de ce pouvoir. Alors, que faire si vous êtes cédant et que des obligations subsistent ? Cette décision vous oblige à anticiper, à vous retourner contre le bon interlocuteur. Mais comment ?
Cette décision de la Cour de cassation, rendue le 18 juillet 1979 (n° 78-10.657), pose un principe clair : la cession de bail emporte dessaisissement du cédant, et le cessionnaire devient le seul à pouvoir agir contre le propriétaire pour les droits nés du bail. Le cédant, lui, n'a plus de lien de droit avec le bailleur. Une leçon à méditer pour tout commerçant qui cède son bail.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
L'affaire oppose Mme X, locataire d'un immeuble à usage d'hôtel-restaurant appartenant aux consorts Y. En 1973, elle cède son fonds de commerce et son droit au bail à un tiers. Dans l'acte de cession, elle s'engage envers le cessionnaire à prendre en charge le coût des travaux de mise en conformité exigés par la commission de sécurité, travaux qui, réalisés avant la cession, n'avaient pas été payés par le propriétaire.
Quelques mois après la cession, le cessionnaire assigne Mme X pour inexécution de son engagement : il lui réclame le montant des travaux. Mme X, estimant que le propriétaire aurait dû les supporter, tente d'appeler ce dernier en garantie (c'est-à-dire de le faire condamner à la remplacer dans la dette). Mais le propriétaire oppose un refus : « Vous avez cédé le bail, vous n'êtes plus mon locataire, je n'ai aucun lien avec vous. »
La cour d'appel de Rennes, dans un arrêt du 22 novembre 1977, donne raison au propriétaire. Mme X se pourvoit en cassation, mais la Cour de cassation rejette son pourvoi le 18 juillet 1979. Pour les juges, le raisonnement est implacable : la cession de bail a dessaisi Mme X de tous ses droits à l'égard du bailleur. Elle ne peut plus l'assigner, même pour des faits antérieurs à la cession, car elle n'a pas manifesté l'intention de se réserver ce droit dans l'acte. Une situation qui peut sembler injuste, mais qui est juridiquement logique.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur un principe fondamental du droit des contrats : la cession de créance. Quand vous cédez votre bail, vous transférez au cessionnaire l'ensemble des droits et obligations qui y sont attachés. L'article 1692 du Code civil (ancien) dispose que la cession de créance transfère au cessionnaire tous les droits accessoires, y compris le droit d'agir en justice. Ici, la cession de bail est considérée comme une cession de créance : le cédant transmet son droit à occuper les lieux, mais aussi le droit de réclamer au bailleur l'exécution de ses obligations (comme le remboursement des travaux).
Les juges précisent un point crucial : pour que le cédant conserve un droit d'agir contre le bailleur, il doit le stipuler expressément dans l'acte de cession. En l'espèce, Mme X n'avait pas prévu une telle réserve. Résultat : elle se trouve sans lien de droit avec le propriétaire au moment où elle l'assigne. Peu importe que les travaux aient été imposés avant la cession : le droit d'agir a été transféré au cessionnaire.
Une nuance importante : si le cédant avait été victime d'un préjudice personnel distinct (par exemple, un défaut d'entretien ayant endommagé son propre matériel), il aurait pu agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1240 du Code civil). Mais ici, il s'agissait d'une simple obligation contractuelle (payer les travaux) que le cessionnaire réclamait au cédant. La Cour de cassation confirme donc l'arrêt d'appel : Mme X ne peut pas appeler le propriétaire en garantie.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Cette décision a des implications pratiques immédiates, que vous soyez propriétaire bailleur, locataire cédant ou acquéreur d'un bail.
Pour le cédant (vous qui vendez votre bail) : Si vous vous engagez à payer des travaux ou à exécuter une obligation après la cession, vous ne pourrez pas vous retourner contre l'ancien propriétaire, même si ces travaux relèvent normalement de sa charge. Vous devez donc, avant de signer, clarifier qui paie quoi, et si nécessaire, vous réserver le droit d'agir contre le bailleur dans l'acte de cession.
Pour le cessionnaire (l'acheteur du bail) : Vous récupérez le droit d'agir contre le propriétaire pour tous les droits nés du bail, y compris pour des faits antérieurs. Si le propriétaire n'a pas respecté ses obligations (ex : réaliser des travaux de sécurité), c'est à vous de l'assigner, pas au vendeur. Attention : vous devez agir dans les délais de prescription (5 ans en matière contractuelle depuis la réforme de 2008).
Pour le propriétaire bailleur : Cette décision vous protège. Vous n'avez pas à répondre des engagements pris par l'ancien locataire envers le nouveau. Si le cédant vous assigne après la cession, vous pouvez invoquer le défaut de lien de droit. Mais vérifiez bien que la cession a été régulièrement signifiée ou acceptée, sinon vous pourriez encore être lié à l'ancien locataire.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Rédigez une clause de réserve expresse : Si vous voulez conserver un droit d'agir contre le propriétaire après la cession, stipulez-le dans l'acte. Par exemple : « Le cédant se réserve le droit de poursuivre le bailleur pour les travaux antérieurs à la cession. » Sans cela, vous êtes désarmé.
- Réglez vos comptes avant la cession : Si des travaux ou des sommes sont dus par le propriétaire, faites-les valoir avant de signer. Une fois la cession faite, vous perdez votre qualité de locataire et donc votre droit d'agir sur le fondement du bail.
- Faites signifier la cession au propriétaire : Pour que le cessionnaire puisse opposer ses droits au bailleur, la cession doit être notifiée (par acte d'huissier) ou acceptée par le propriétaire. Sans cela, le bailleur peut encore payer le cédant, ce qui crée des complications.
- Anticipez les garanties : Si vous êtes cédant et que vous vous engagez à prendre en charge des travaux, exigez du cessionnaire une garantie ou un dépôt de garantie. Vous éviterez ainsi d'avoir à payer de votre poche, sans recours possible contre le propriétaire.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision de 1979 s'inscrit dans une jurisprudence constante. Déjà, un arrêt de la Cour de cassation du 14 novembre 1972 (n° 71-10.123) avait posé le principe que la cession de bail transfère au cessionnaire le droit d'agir contre le bailleur pour les obligations nées avant la cession. Plus récemment, la Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 15 janvier 202
