Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 70-12.313 • 1972-03-01 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Saverne, das seit über zwanzig Jahren an einen Händler vermietet ist. Eines Tages erfahren Sie, dass Ihr Mieter den Mietvertrag ohne Ihr Wissen an einen Dritten abgetreten hat, unter Verstoß gegen den Vertrag. Wütend kündigen Sie ihm (Akt, mit dem der Vermieter den Mietvertrag beendet) und verweigern die Verlängerung. Aber haben Sie das gesetzliche Verfahren eingehalten? Eine Entscheidung des Kassationsgerichtshofs von 1972 erinnert an eine grundlegende Regel: Selbst bei einer Unterlassungspflicht (wie dem Verbot der Abtretung des Mietvertrags) muss der Vermieter eine Abmahnung (schriftliche Aufforderung zur Erfüllung der Pflichten) zustellen und eine Frist von einem Monat einhalten, bevor er den Verstoß geltend machen kann. Ohne diese ist die Verweigerung der Verlängerung nichtig. Diese vor über fünfzig Jahren ergangene Entscheidung ist nach wie vor aktuell und schützt Mieter vor missbräuchlichen Kündigungen. Was also tun, wenn Sie als Vermieter oder Mieter in dieser Situation sind? Lassen Sie uns das gemeinsam entschlüsseln.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Im Jahr 1942 vermietet ein Eigentümer von Geschäftsräumen in Saverne (Bas-Rhin) ein Lokal an einen gewissen Y..., der dort sein Geschäft betreibt. Der Mietvertrag, der für mehrere Jahre geschlossen wurde, enthält eine Klausel, die es dem Mieter verbietet, den Mietvertrag ohne Zustimmung des Vermieters abzutreten. Im Jahr 1967 entdeckt der Eigentümer jedoch, dass Y... den Mietvertrag an Dritte, die Eheleute Y..., abgetreten hat, ohne ihn um Erlaubnis zu fragen. Unzufrieden beschließt er, den Mietvertrag nicht zu verlängern, und kündigt Y... am 14. April 1967 zum 30. Dezember desselben Jahres unter Berufung auf die Verletzung der Pflicht, den Mietvertrag nicht ohne Genehmigung abzutreten.
Y... ficht diese Kündigung vor Gericht an. Er macht geltend, dass der Eigentümer ihm vor der Kündigung niemals eine Abmahnung (Einschreiben mit Rückschein, das ihn zur Behebung des Zustands auffordert) zugesandt habe. Gemäß Artikel 9 des Dekrets vom 30. September 1953 (heute kodifiziert in Artikel L.145-17 des Handelsgesetzbuchs) kann der Vermieter die Verlängerung des Mietvertrags wegen Nichterfüllung einer Pflicht nur dann verweigern, wenn der Verstoß länger als einen Monat nach einer Abmahnung angedauert hat oder wiederholt aufgetreten ist. Der Eigentümer entgegnet, dass diese Regel nicht für Unterlassungspflichten gelte: Da die Abtretung bereits erfolgt sei, sei es unmöglich, sie nach einer Abmahnung zu beheben.
Der Fall gelangt vor das Berufungsgericht Colmar und dann vor den Kassationsgerichtshof. Am 1. März 1972 fällt das oberste Gericht ein Grundsatzurteil: Es gibt dem Mieter recht. Es entscheidet, dass auch bei einer Unterlassungspflicht eine Abmahnung erforderlich ist. Der Verstoß muss länger als einen Monat nach dieser Abmahnung angedauert haben, um eine Verweigerung der Verlängerung zu rechtfertigen. Im vorliegenden Fall hatte der Eigentümer den Mieter nicht abgemahnt, daher war die Kündigung unwirksam. Ein Sieg für den Mieter, aber eine Lehre für alle Vermieter.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 9 des Dekrets vom 30. September 1953 (heute Artikel L.145-17 des Handelsgesetzbuchs). Diese Vorschrift besagt, dass der Vermieter die Verlängerung des Mietvertrags verweigern kann, wenn der Mieter gegen seine Pflichten verstoßen hat, jedoch nur unter der Bedingung, dass der Verstoß länger als einen Monat nach einer durch Gerichtsvollzieher oder per Einschreiben mit Rückschein zugestellten Abmahnung angedauert hat oder wiederholt aufgetreten ist. Die Frage war: Gilt diese Formalität auch für Unterlassungspflichten (z.B. nicht untervermieten, den Mietvertrag nicht abtreten, die Zweckbestimmung der Räume nicht ändern)?
Der Eigentümer argumentierte mit Nein. Er behauptete, eine Abmahnung sei bei einer Pflicht, die nachträglich nicht mehr erfüllt werden könne – wie eine bereits erfolgte Abtretung – nutzlos. Er meinte, das Gesetz ziele nur auf Handlungspflichten (Miete zahlen, Räume instand halten) ab, bei denen die Abmahnung dem Mieter die Möglichkeit zur Nachbesserung gebe. Für ihn war die Verweigerung der Verlängerung daher gültig.
Der Kassationsgerichtshof weist dieses Argument zurück. Er stellt fest, dass der Text nicht zwischen Handlungs- und Unterlassungspflichten unterscheidet. Die Abmahnung ist in allen Fällen erforderlich. Warum? Weil auch bei einer Unterlassungspflicht die Abmahnung eine Wirkung haben kann: Sie kann den Mieter beispielsweise veranlassen, den Verstoß zu beenden, wenn er noch andauert (wie eine unerlaubte Untervermietung), oder eine gütliche Regelung zu suchen. Im vorliegenden Fall war die Abtretung zwar bereits erfolgt, aber die Abmahnung hätte den Mieter dazu bewegen können, eine nachträgliche Genehmigung zu beantragen oder zu verhandeln. Jedenfalls schreibt das Gesetz diese Formalität vor, um den Mieter vor übereilten Kündigungen zu schützen.
Diese Entscheidung ist ein Grundsatzurteil: Sie bestätigt eine strenge Auslegung von Artikel 9, die bereits in der früheren Rechtsprechung angedeutet wurde. Sie verwirft endgültig die Idee, dass Unterlassungspflichten vom Anwendungsbereich der Abmahnung ausgeschlossen wären. Heute ist diese Regel fest verankert: Jeder Verweigerung der Verlängerung wegen Vertragsverstoßes muss eine Abmahnung und eine Frist von einem Monat vorausgehen, unabhängig von der Art der verletzten Pflicht.
Was das für Sie konkret bedeutet
Diese Entscheidung hat unmittelbare praktische Auswirkungen für alle Beteiligten eines Gewerbemietvertrags.
Wenn Sie Eigentümer/Vermieter sind: Sie können nicht kündigen, ohne zuvor eine Abmahnung an den Mieter gesendet zu haben. Wenn Ihr Mieter in Sélestat beispielsweise untervermietet hat
