Entscheidungsreferenz: cc • N° 10-23.539 • 2011-09-27 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Mont-Saint-Aignan bei Rouen. Ihr Mieter, eine SARL, wird in Insolvenzverfahren (liquidation judiciaire) eröffnet. Der Insolvenzverwalter tritt das Mietrecht an einen Übernehmer ab. Sie freuen sich: Der neue Mieter wird die Mieten zahlen. Aber der alte Mieter schuldet Ihnen 15.000 € Mietrückstände. Wen können Sie in Anspruch nehmen? Den Übernehmer? Die Insolvenzmasse? Diese Frage hat der Kassationshof 2011 entschieden, und die Antwort ist klar: Der Übernehmer kann für die Schulden des Abtretenden haften, selbst wenn die Garantieklausel nicht in der Anordnung des Insolvenzrichters erwähnt ist. Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Im Jahr 2004 ist die SARL Presse Vidéo Rive Droite Mieter von Geschäftsräumen in Elbeuf. Der Mietvertrag enthält eine übliche Klausel: Im Falle einer Abtretung verpflichtet sich der Übernehmer (se porte fort) zur Zahlung aller vom Abtretenden zum Zeitpunkt der Abtretung geschuldeten Beträge aus dem Mietvertrag. Im April 2004 wird die Gesellschaft in Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzrichter genehmigt die Abtretung des Mietvertrags an einen Übernehmer, ohne diese Garantieklausel in seiner Anordnung zu wiederholen. Der Übernehmer zahlt die laufenden Mieten, weigert sich jedoch, die von der SARL hinterlassenen 15.000 € Mietrückstände zu begleichen. Die Vermieter verklagen ihn daher auf Zahlung. Das Handelsgericht gibt den Vermietern Recht. Der Übernehmer legt Berufung ein mit der Begründung, die Klausel sei mangels Aufnahme in die Anordnung nicht ihm gegenüber wirksam. Das Berufungsgericht Rouen bestätigt das Urteil. Revision zum Kassationshof: zurückgewiesen.
Die Begründung des Gerichts – analysiert
Der Kassationshof stützt sich auf drei Texte. Erstens Artikel L. 641-12 des Handelsgesetzbuchs (in der vor 2008 geltenden Fassung), der vorsieht, dass die Abtretung des Mietvertrags im Insolvenzverfahren zu den Bedingungen des Vertrags zum Zeitpunkt des Eröffnungsurteils erfolgt. Zweitens Artikel L. 642-19 desselben Gesetzbuchs, der die Abtretung regelt. Drittens Artikel 1134 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (seit 2016 Artikel 1103), der den Grundsatz der Vertragstreue aufstellt. Das oberste Gericht folgert daraus, dass die im Mietvertrag vereinbarte Garantieklausel für den Übernehmer verbindlich ist, selbst wenn sie nicht in der Anordnung wiedergegeben wird. Warum? Weil die Abtretung des Mietvertrags kein isolierter Verkauf ist: Sie ist die Übertragung eines bestehenden Vertrags mit all seinen Klauseln, außer solchen, die dem Abtretenden gesamtschuldnerische Verpflichtungen auferlegen würden (was hier nicht der Fall ist). Der Übernehmer tritt daher in die Rechte und Pflichten des Abtretenden ein (subrogation). Der Kassationshof weist das Argument des Übernehmers zurück, die Anordnung des Insolvenzrichters, die die Klausel nicht erwähnt, sei maßgeblich. Er stellt klar, dass die Anordnung die Abtretung genehmigt, aber den Inhalt des abgetretenen Vertrags nicht ändert. Diese Rechtsprechung ist ständig: Sie wurde durch mehrere spätere Urteile bestätigt.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Vermieter: Das ist eine hervorragende Nachricht. Wenn Ihr Mietvertrag eine Garantieklausel für vom Abtretenden nicht gezahlte Mieten enthält, können Sie den Übernehmer in Anspruch nehmen, selbst wenn die Klausel nicht in der Anordnung des Insolvenzrichters aufgeführt ist. Beispiel: In Elbeuf hat ein Eigentümer dank dieser Rechtsprechung 12.000 € Mietrückstände erhalten. Für Übernehmer: Vorsicht! Bevor Sie einen Mietvertrag im Insolvenzverfahren übernehmen, prüfen Sie den ursprünglichen Vertrag. Eine Garantieklausel kann teuer werden. Zögern Sie nicht, den Insolvenzverwalter zu bitten, in der Abtretungsurkunde ausdrücklich zu erwähnen, dass Sie nicht für frühere Schulden haften – aber seien Sie sich bewusst, dass dies die Klausel nicht beseitigt, wenn sie im Mietvertrag enthalten ist. Für Mieter in Insolvenz: Diese Entscheidung hat keine direkten Auswirkungen auf Sie, kann aber die Abtretung Ihres Mietvertrags erleichtern, da der Übernehmer weiß, dass er für Rückstände haften kann. In der Praxis: Wenn Sie als Übernehmer vom Vermieter auf Zahlung von Rückständen in Anspruch genommen werden, können Sie versuchen, eine Ratenzahlung zu vereinbaren, rechtlich sind Sie jedoch verpflichtet. Die Verjährungsfrist für die Geltendmachung beträgt 5 Jahre (Artikel 2224 des Bürgerlichen Gesetzbuchs).
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Vermieter: Fügen Sie in Ihre Gewerbemietverträge eine gesamtschuldnerische Garantieklausel ein. Formulieren Sie sie klar: „Der Übernehmer verpflichtet sich zur Zahlung aller vom Abtretenden aus diesem Mietvertrag geschuldeten Beträge, einschließlich der zum Zeitpunkt der Abtretung fälligen und künftig fällig werdenden Mieten, Nebenkosten und Zubehör.“
- Übernehmer: Lassen Sie den Mietvertrag vor Unterzeichnung prüfen. Fordern Sie vom Insolvenzverwalter den ursprünglichen Mietvertrag und die Mietquittungen an. Wenn eine Garantieklausel besteht, bewerten Sie das Risiko und verhandeln Sie einen entsprechenden Kaufpreisabschlag.
- Insolvenzverwalter: Erwähnen Sie die Garantieklauseln ausdrücklich in der Anordnung. Auch wenn der Kassationshof entschieden hat, dass dies nicht erforderlich ist, verringert es Anfechtungen. Stellen Sie klar, dass der Übernehmer in alle Rechte und Pflichten des Abtretenden eintritt.
- Alle: Bewahren Sie alle Dokumente auf. Ursprünglicher Mietvertrag, Nachträge, Quittungen, Anordnung des Insolvenzrichters, Abtretungsurkunde. Im Streitfall können Sie so das Bestehen der Klausel nachweisen.
Vertiefung: Verwandte Rechtsprechung und Entwicklungen
Diese Entscheidung fügt sich in eine ständige Linie des Kassationshofs ein. Bereits 2005 (Urteil Nr. 04-10.987) hatte er entschieden, dass der Übernehmer eines Mietvertrags im Insolvenzverfahren für die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag haftet, sofern keine gegenteilige Klausel besteht. Im Jahr 2013
