Entscheidungsreferenz: cc • N° 21-20.655 • 2023-04-19 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Besançon, rue des Granges, und erfahren, dass Ihr Mieter, ein Café-Betreiber, in Insolvenz ist. Der Insolvenzverwalter hat Ihnen gerade mitgeteilt, dass er den Mietvertrag ohne Ihre Zustimmung an einen Übernehmer abtreten wird. Sie fragen sich: Habe ich ein Mitspracherecht? Kann ich diesen neuen Mieter ablehnen?
Diese Frage bekomme ich regelmäßig in meiner Kanzlei in Besançon. Die Antwort war lange unklar, aber der Kassationsgerichtshof hat am 19. April 2023 (Revisionsnr. 21-20.655) entschieden. Er sagt, dass der Insolvenzverwalter die Klausel des Mietvertrags einhalten muss, die die Zustimmung des Vermieters zum Übernehmer vorsieht. Mit anderen Worten: Sie können Nein sagen. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Im Mai 2013 vermietet eine SCI (Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts), Eigentümerin eines Lokals in Paris, dieses im Rahmen eines Gewerbemietvertrags an die Gesellschaft Feel Good Coffee für eine Dauer von neun Jahren. Der Vertrag enthält eine übliche Klausel: Jede Abtretung des Mietvertrags bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters. 2017 wird die Mieterin in Insolvenz versetzt. Der Insolvenzverwalter erhält vom Insolvenzrichter die Genehmigung, das Geschäft und den Mietvertrag an einen Dritten abzutreten, ohne die Zustimmung des Eigentümers einzuholen.
Der Eigentümer ficht diese Abtretung vor Gericht und dann in der Berufung an. Das Berufungsgericht Paris gibt ihm Recht: Der Insolvenzverwalter kann die Zustimmungsklausel nicht umgehen. Der Insolvenzverwalter legt Revision ein und argumentiert, dass im Insolvenzverfahren die Abtretung des Mietvertrags frei sei und der Insolvenzrichter alles genehmigen könne. Aber der Kassationsgerichtshof weist die Revision zurück und bestätigt das Berufungsurteil.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf zwei Texte: Artikel 1134 des Code civil (in der vor 2016 geltenden Fassung, der den Grundsatz der Vertragsbindung festlegt: Die Parteien müssen das Erfüllen, was sie unterschrieben haben) und die Artikel L. 145-16, L. 641-12 und L. 642-19 des Handelsgesetzbuchs. Diese Artikel regeln die Abtretung des Mietvertrags im Insolvenzverfahren.
Was das Gesetz sagt: Im Insolvenzverfahren kann der Insolvenzverwalter den Mietvertrag mit Genehmigung des Insolvenzrichters abtreten, aber diese Abtretung erfolgt „zu den im Vertrag zum Zeitpunkt des Eröffnungsurteils vorgesehenen Bedingungen“. Eine Ausnahme: Die Klausel, die dem Zedenten (dem Mieter in Insolvenz) gesamtschuldnerische Verpflichtungen mit dem Zessionar (Bürgschaft für Mietrückstände) auferlegen würde, wird ausgeschlossen. Im Übrigen gilt der Vertrag weiter.
Die Zustimmungsklausel ist Teil der Vertragsbedingungen. Daher muss der Insolvenzverwalter sie einhalten. Der Gerichtshof stellt klar, dass der Insolvenzrichter keine Abtretung genehmigen kann, die diese Klausel verletzt. Dies ist eine Bestätigung der Rechtsprechung: Die Vertragsbindung hat Vorrang, auch im Insolvenzverfahren.
Kurz gesagt: Der Eigentümer behält sein Mitspracherecht beim Einzug eines neuen Mieters. Das war nicht selbstverständlich: Einige Gerichte waren der Ansicht, dass das Insolvenzverfahren eine Umgehung rechtfertige, um die Übernahme zu erleichtern. Aber der Kassationsgerichtshof sagt Nein.
Was das für Sie konkret ändert
Für den vermietenden Eigentümer: Sie können einen Übernehmer ablehnen, der Ihnen nicht passt (z.B. schlechte finanzielle Lage, mit Ihrem Lokal unvereinbare Tätigkeit). In Besançon, wenn Ihr Mieter ein Bekleidungsgeschäft in Insolvenz ist und der Übernehmer ein Fast-Food-Restaurant eröffnen will, können Sie Nein sagen, wenn der Mietvertrag Gastronomie verbietet. Beispiel: Monatsmiete 2.000 €, wenn der Übernehmer nach sechs Monaten pleitegeht, verlieren Sie 12.000 €. Besser eine Ablehnung als ein riskanter Mieter.
Für den Mieter in Insolvenz: Sie (oder Ihr Insolvenzverwalter) müssen die Zustimmung des Eigentümers einholen, bevor Sie den Mietvertrag abtreten. Ohne diese Zustimmung kann die Abtretung angefochten werden. In Montbéliard, wenn Sie Gewerbetreibender sind und Ihr Geschäft samt Mietvertrag verkaufen wollen, planen Sie voraus.
Für den Erwerber (Zessionar): Bevor Sie ein Geschäft in Insolvenz kaufen, prüfen Sie, ob der Vermieter zugestimmt hat. Sonst riskieren Sie, ohne Mietvertrag und damit ohne Lokal dazustehen.
Was wenige wissen: Selbst wenn der Insolvenzrichter die Abtretung genehmigt, kann der Eigentümer sie gerichtlich anfechten. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Eigentümer die Aufhebung der Abtretung erreicht haben, weil der Insolvenzverwalter es versäumt hatte, die Zustimmung einzuholen.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Fügen Sie eine klare Zustimmungsklausel in Ihren Gewerbemietvertrag ein. Legen Sie fest, dass jede Abtretung, auch im Insolvenzverfahren, Ihrer vorherigen schriftlichen Zustimmung bedarf. Beispiel: „Der Mieter darf den Mietvertrag nicht ohne ausdrückliche und schriftliche Zustimmung des Vermieters abtreten, der ohne Angabe von Gründen ablehnen kann.“
- Erstellen Sie eine Nachtragsvereinbarung, wenn Ihr aktueller Mietvertrag diese Klausel nicht enthält. Schlagen Sie sie Ihrem Mieter im Austausch für eine Gegenleistung vor (z.B. Mietminderung).
- Überwachen Sie Insolvenzverfahren Ihrer Mieter. Abonnieren Sie die gesetzlichen Bekanntmachungen (BODACC), um schnell über ein Eröffnungsurteil informiert zu werden. In Besançon veröffentlicht das Handelsgericht diese Informationen.
- Konsultieren Sie einen Rechtsanwalt, sobald Sie eine Zustimmungsanfrage erhalten. Eine schlecht begründete Ablehnung kann angefochten werden. Wir prüfen, ob Ihre Ablehnung rechtmäßig ist (z.B. Zahlungsunfähigkeit des Übernehmers, Nichteinhaltung der Zweckbestimmung des Lokals).
