Decisione di riferimento : cc • N° 10-23.539 • 2011-09-27 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Mont-Saint-Aignan, vicino a Rouen. Il vostro conduttore, una SARL, è posta in liquidazione giudiziale. Il liquidatore cede il diritto di locazione a un subentrante. Vi rallegrate: il nuovo conduttore pagherà i canoni. Ma ecco, il vecchio conduttore vi deve 15.000 € di arretrati. A chi chiederli? Al cessionario? Alla liquidazione? Questa questione è stata decisa dalla Corte di cassazione nel 2011, e la risposta è chiara: il cessionario può essere tenuto a pagare i debiti del cedente, anche se la clausola di garanzia non è menzionata nell'ordinanza del giudice delegato. Analisi.
I fatti: una storia come tante
Nel 2004, la SARL Presse Vidéo Rive Droite è conduttrice di locali commerciali di proprietà di locatori a Elbeuf. Il contratto di locazione contiene una clausola classica: in caso di cessione, il cessionario si rende garante (cioè si fa garante) del pagamento di tutte le somme dovute dal cedente a titolo del contratto alla data della cessione. Nell'aprile 2004, la società è posta in liquidazione giudiziale. Il giudice delegato autorizza la cessione della locazione a un subentrante, senza riprodurre tale clausola di garanzia nella sua ordinanza. Il subentrante paga i canoni correnti, ma rifiuta di pagare i 15.000 € di arretrati lasciati dalla SARL. I locatori lo citano quindi in giudizio per il pagamento. Il tribunale di commercio dà ragione ai locatori. Il cessionario propone appello, sostenendo che la clausola non essendo stata ripresa nell'ordinanza, non gli è opponibile. La corte d'appello di Rouen conferma la sentenza. Ricorso per cassazione: respinto.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa su tre testi. Innanzitutto, l'articolo L. 641-12 del codice di commercio (nella versione anteriore al 2008) che prevede che la cessione della locazione in liquidazione giudiziale avviene alle condizioni del contratto alla data del giudizio di apertura. Poi, l'articolo L. 642-19 dello stesso codice, che disciplina la cessione. Infine, l'articolo 1134 del codice civile (divenuto 1103 dal 2016), che sancisce il principio della forza obbligatoria dei contratti. L'alta giurisdizione ne deduce che la clausola di garanzia, stipulata nel contratto di locazione, si impone al cessionario, anche se non è riprodotta nell'ordinanza. Perché? Perché la cessione della locazione non è una vendita isolata: è il trasferimento di un contratto esistente, con tutte le sue clausole, salvo quelle che imporrebbero al cedente obbligazioni solidali (cosa che non si verifica in questo caso). Il cessionario è quindi surrogato (sostituito) nei diritti e obblighi del cedente. La Corte respinge l'argomento del cessionario secondo cui l'ordinanza del giudice delegato, che non menziona la clausola, farebbe fede. Ricorda che l'ordinanza autorizza la cessione, ma non modifica il contenuto del contratto ceduto. Questa soluzione è costante: è stata confermata da diverse sentenze successive.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i locatori: è un'ottima notizia. Se il vostro contratto di locazione contiene una clausola di garanzia dei canoni non pagati dal cedente, potete rivalervi contro il cessionario, anche se la clausola non è ripresa nell'ordinanza del giudice delegato. Esempio: a Elbeuf, un proprietario ha recuperato 12.000 € di arretrati grazie a questa giurisprudenza. Per i cessionari: attenzione! Prima di rilevare una locazione in liquidazione, verificate il contratto originale. Una clausola di garanzia può costarvi cara. Non esitate a chiedere al liquidatore di menzionare espressamente nell'atto di cessione che non siete tenuti ai debiti anteriori — ma sappiate che ciò non cancella la clausola se essa figura nel contratto di locazione. Per i conduttori in liquidazione: questa decisione non ha un impatto diretto su di voi, ma può facilitare la cessione della vostra locazione, poiché il cessionario sa che potrà essere tenuto agli arretrati. In pratica, se siete cessionari e il locatore vi chiede gli arretrati, potete tentare di negoziare una rateizzazione, ma giuridicamente siete tenuti. Il termine di prescrizione per agire è di 5 anni (articolo 2224 del codice civile).
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Locatori: inserite una clausola di garanzia solidale nei vostri contratti di locazione commerciale. Redigetela chiaramente: "Il cessionario si rende garante del pagamento di tutte le somme dovute dal cedente a titolo del presente contratto di locazione, inclusi i canoni, le spese e gli accessori scaduti e a scadere alla data della cessione."
- Cessionari: fate verificare il contratto di locazione prima di firmare. Chiedete al liquidatore di comunicarvi il contratto di locazione originale e le ricevute dei canoni. Se esiste una clausola di garanzia, valutate il rischio e negoziate una riduzione del prezzo di cessione di conseguenza.
- Liquidatori: menzionate espressamente le clausole di garanzia nell'ordinanza. Anche se la Corte di cassazione ha stabilito che non è obbligatorio, farlo riduce le contestazioni. Precisate che il cessionario è surrogato in tutti i diritti e obblighi del cedente.
- Tutti: conservate tutti i documenti. Contratto di locazione originale, appendici, ricevute, ordinanza del giudice delegato, atto di cessione. In caso di controversia, potrete provare l'esistenza della clausola.
Approfondimento: giurisprudenza connessa ed evoluzioni
Questa decisione si inserisce in un orientamento costante della Corte di cassazione. Già nel 2005 (sentenza n. 04-10.987), aveva stabilito che il cessionario di una locazione in liquidazione giudiziale è tenuto agli obblighi del contratto di locazione, salvo clausola contraria. Nel 2013
