La liquidazione dei diritti di registrazione

Application pratique:

La Cour de cassation confirme que dès lors que la durée de l'usufruit dépend de la survie d'une personne physique, il est viager au sens fiscal, même si le code civil plafonne sa durée à 30 ans pour les personnes morales. Le notaire doit donc appliquer le barème de l'article 669, I du CGI, fondé sur l'âge de l'usufruitier au jour de la cession, et non le barème forfaitaire de l'usufruit à durée fixe. Il est conseillé de faire vérifier ce calcul par un avocat fiscaliste avant signature pour éviter un redressement, la différence pouvant représenter plusieurs milliers d'euros de droits.

Application pratique:

Cette jurisprudence de 2018 constitue un précédent directement opposable : la cession d'usufruit entre personnes morales liée à la survie d'une personne physique relève de l'article 669, I du CGI, peu importe la limite de 30 ans posée par l'article 619 du code civil. L'entreprise doit vérifier si le calcul de l'administration respecte bien le barème par tranche d'âge de l'usufruitier (10% par tranche de 10 ans) plutôt qu'un pourcentage forfaitaire. Un recours contentieux n'a de chance d'aboutir que si l'erreur porte sur l'application du barème lui-même, pas sur son principe désormais fixé par la Cour de cassation ; il est conseillé de consulter un avocat en droit immobilier et fiscal avant toute réponse à l'administration, dans le délai de 30 jours suivant la notification.

Application pratique:

Selon cette décision, une telle opération reste soumise au barème viager de l'article 669, I du CGI dès lors que la fin de l'usufruit est liée au décès du dirigeant, et non à un terme fixe, quand bien même l'article 619 du code civil limiterait à 30 ans la durée maximale de l'usufruit accordé à une personne morale. À 55 ans, le barème légal fixera la valeur de l'usufruit à 40% de la pleine propriété, ce qui doit être intégré dans le calcul prévisionnel des droits avant toute signature. Il est recommandé de faire valider le montage par un avocat spécialisé afin d'éviter une requalification et un redressement ultérieur, et d'anticiper l'impact sur la trésorerie de la holding.