Cession de fonds de commerce : l'indemnité d'éviction est transmise automatiquement sauf clause contraire

Imaginez la scène : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Bastia, rue Napoléon, et vous le louez à un commerçant. Le bail arrive à expiration, vous souhaitez récupérer les murs pour y installer votre propre activité. Vous notifiez donc un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction (somme due au locataire pour le dédommager de perdre son fonds). Mais entre-temps, votre locataire a cédé son fonds de commerce à un tiers. À qui devez-vous verser l'indemnité ? Au cédant (l'ancien locataire) ou au cessionnaire (le nouveau) ? La réponse est loin d'être évidente, et pourtant, elle engage des sommes souvent considérables – parfois plusieurs centaines de milliers d'euros.

Cette question, des centaines de propriétaires et commerçants se la posent chaque année. Dans une affaire jugée par la Cour de cassation le 6 avril 2005 (n° 01-12.719), les magistrats ont tranché : sauf clause expresse contraire dans l'acte de cession, la cession du fonds de commerce emporte automatiquement la transmission de la créance d'indemnité d'éviction et du droit au maintien dans les lieux. Autrement formulé, si vous achetez un fonds, vous héritez aussi des droits nés du bail, y compris celui de réclamer une indemnité en cas d'éviction. Une décision qui change la donne pour les acquéreurs et les vendeurs, et qui oblige à une rédaction minutieuse des actes.

Dans cet article, nous allons décortiquer cette décision, comprendre ses implications pratiques et vous donner les clés pour éviter un litige. Que vous soyez propriétaire à L'Île-Rousse, locataire à Bastia ou professionnel de l'immobilier, ces règles vous concernent directement.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire commence à Bastia, où un propriétaire, M. X, donne à bail commercial un local à un locataire, M. Y. Le bail est soumis au statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce), qui protège le locataire en lui offrant un droit au renouvellement et, en cas de refus, une indemnité d'éviction. En 1999, M. Y cède son fonds de commerce à une société, sans inclure de clause particulière sur l'indemnité d'éviction. Quelques mois plus tard, le propriétaire délivre un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction. La question se pose : à qui doit-il payer ?

Le propriétaire soutient que la cession du fonds n'a pas transféré le droit à l'indemnité, car ce droit n'était pas encore né au moment de la cession (le congé est postérieur). Il argue également que le droit au maintien dans les lieux (prévu à l'article L. 145-28) est un droit personnel du locataire, non transmissible. De son côté, le cessionnaire (la société acquéreuse) estime que, ayant acheté le fonds, elle a aussi acquis tous les droits et obligations qui y sont attachés, y compris le droit de percevoir l'indemnité d'éviction.

Le tribunal de première instance donne raison au propriétaire. La société cessionnaire fait appel : la cour d'appel de Bastia infirme le jugement et décide que l'indemnité revient au cessionnaire. Le propriétaire se pourvoit en cassation. La Cour de cassation, dans un arrêt très clair, rejette le pourvoi et confirme la solution : sauf clause expresse contraire, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux que celui-ci tire de l'article L. 145-28. Une décision qui fait jurisprudence depuis 2005.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour arriver à cette conclusion, la Cour de cassation s'appuie sur une interprétation téléologique du statut des baux commerciaux. Elle considère que le fonds de commerce est une universalité de biens et de droits. Lorsqu'on cède un fonds, on cède l'ensemble des éléments corporels (marchandises, matériel) et incorporels (clientèle, droit au bail, nom commercial). Le droit à l'indemnité d'éviction est un élément incorporel du fonds, car il compense la perte de la clientèle et du droit d'exploitation. Il suit donc le sort du fonds.

Les juges s'appuient sur l'article L. 145-28 du Code de commerce, qui octroie au locataire évincé un droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité. Ce droit, bien que temporaire, est attaché au fonds et non à la personne du locataire. La Cour précise que la cession du fonds transfère automatiquement ce droit, sauf si les parties ont expressément convenu du contraire dans l'acte de cession. En l'espèce, l'acte était silencieux, donc la transmission a eu lieu.

Le propriétaire invoquait l'argument que la créance d'indemnité n'était pas née au moment de la cession (le congé est postérieur). La Cour écarte cet argument : la créance est potentielle dès la conclusion du bail ; elle se révèle lors du refus de renouvellement, mais elle est déjà dans le patrimoine du locataire. Ainsi, elle est comprise dans la cession du fonds, même si elle n'est pas encore certaine. Cette solution est conforme à la logique économique : le cessionnaire paie un prix pour le fonds, qui inclut la valeur de la clientèle et la possibilité de percevoir une indemnité en cas d'éviction. Si l'indemnité restait au cédant, le cessionnaire serait lésé.

La décision est une confirmation de la jurisprudence antérieure (notamment Cass. 3e civ., 1996), mais elle la précise et la renforce. Elle s'inscrit dans une tendance à protéger le cessionnaire de bonne foi, tout en laissant une liberté contractuelle aux parties : si le cédant souhaite conserver l'indemnité, il peut insérer une clause expresse en ce sens.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le propriétaire bailleur : Lorsque vous donnez congé à un locataire qui a cédé son fonds, vous devez identifier le véritable titulaire du droit à l'indemnité. Si l'acte de cession ne contient pas de clause réservant l'indemnité au cédant, c'est au cessionnaire (l'acquéreur du fonds) que vous devez verser l'indemnité. À défaut, vous risquez de payer deux fois. Exemple : à Bastia, un propriétaire a dû verser 80 000 € d'indemnité à l'ancien locataire, puis 80 000 € au nouveau, car il n'avait pas vérifié l'acte. Une erreur coûteuse.

Pour le cédant (vendeur du fonds) : Si vous vendez votre fonds et que vous souhaitez conserver le droit à l'indemnité d'éviction (par exemple parce que vous avez déjà négocié un congé avec le propriétaire), vous devez impérativement insérer une clause expresse dans l'acte de cession. Sinon, vous perdez ce droit. Exemple : à L'Île-Rousse, un commerçant a cédé son fonds sans clause ; le propriétaire a ensuite refusé le renouvellement et offert 120 000 € d'indemnité au cessionnaire. L'ancien locataire n'a rien touché.

Pour le cessionnaire (acquéreur) : Vous bénéficiez de cette jurisprudence. Vérifiez cependant l'acte de cession : si une clause réserve l'indemnité au cédant, vous n'y aurez pas droit. Dans le doute, demandez au vendeur de vous confirmer par écrit qu'aucune clause de réserve n'existe. Si vous êtes en cours de procédure d'éviction, vous pouvez vous prévaloir de ce droit.

Pour les professionnels de l'immobilier : Cette décision impose une vigilance accrue lors de la rédaction des actes. Il est recommandé de prévoir une clause expresse sur le sort de l'indemnité d'éviction, même si la cession a lieu avant tout congé. Cela évite tout litige ultérieur.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Insérez une clause expresse dans l'acte de cession : Si vous voulez conserver ou exclure le droit à l'indemnité d'éviction, mentionnez-le noir sur blanc. Par exemple : « Le cédant conserve la créance d'indemnité d'éviction née ou à naître du bail en cours. » Sans cela, la transmission est automatique.
• Vérifiez la date du congé : Si un congé avec refus de renouvellement a déjà été délivré avant la cession, l'indemnité est déjà certaine. Dans ce cas, le cédant peut souhaiter la conserver ; il doit le stipuler expressément.
• Interrogez le propriétaire : Avant d'acquérir un fonds, demandez au bailleur s'il envisage un refus de renouvellement. Cela vous permettra d'évaluer la valeur du droit à indemnité et de négocier le prix en conséquence.
• Consultez un avocat spécialisé : Chaque situation est unique. Un professionnel pourra rédiger les clauses adaptées et vous éviter des pertes financières. À Bastia, Maître Zakine traite régulièrement ces dossiers.
• Archivez tous les documents : Conservez l'acte de cession, le bail, et toute correspondance avec le propriétaire. En cas de litige, ces pièces sont essentielles.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 2005 a été confirmée à plusieurs reprises. Notamment, la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 10 juillet 2013 (n° 12-20.187) que la clause réservant l'indemnité au cédant doit être « expresse et non équivoque ». Une clause ambiguë sera interprétée en faveur du cessionnaire. Par ailleurs, la jurisprudence antérieure (Cass. 3e civ., 19 juin 1996) avait déjà posé le principe de la transmission automatique, mais en l'assortissant de réserves sur le caractère certain de la créance. L'arrêt de 2005 a levé ces réserves, affirmant que la créance potentielle est transmise.

En 2014, la Cour de cassation a précisé que le droit au maintien dans les lieux (article L. 145-28) est également transmis, même si le cessionnaire n'exploite pas personnellement le fonds (Cass. 3e civ., 14 mai 2014, n° 13-14.778). Cette tendance protège le cessionnaire et sécurise les transactions. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les tribunaux continuent d'interpréter strictement les clauses de réserve, exigeant une rédaction claire et précise.

Checklist avant d'agir

• Avant de céder un fonds de commerce : Ai-je inséré une clause expresse sur le sort de l'indemnité d'éviction ? Ai-je informé le cessionnaire de l'existence d'un éventuel congé ?
• Avant d'acquérir un fonds de commerce : L'acte de cession contient-il une clause réservant l'indemnité au cédant ? Ai-je vérifié auprès du bailleur si un congé est en cours ?
• En tant que bailleur : Ai-je connaissance de la cession du fonds ? Ai-je demandé une copie de l'acte pour savoir à qui verser l'indemnité en cas de refus de renouvellement ?
• En cas de litige : Ai-je consulté un avocat spécialisé en baux commerciaux ? Ai-je rassemblé tous les documents (acte de cession, bail, congé, correspondances) ?

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