Cession gratuite de terrain : quand la mairie peut-elle l’exiger ?

Imaginez : vous êtes propriétaire d’une maison à Guebwiller, avec un jardin qui longe la rue. Un jour, la mairie vous annonce que, pour élargir la voirie, vous devez lui céder gratuitement une bande de 95 m² de votre terrain. Sans contrepartie financière. Surprise, colère, sentiment d’injustice… Cette situation, des centaines de propriétaires l’ont vécue. Mais la loi vous protège-t-elle ?

La question est simple : une commune peut-elle exiger la cession gratuite d’une partie de votre parcelle au seul motif qu’elle est située le long d’une voie publique ? La réponse est nuancée, et c’est là qu’intervient la décision de la Cour de cassation du 29 avril 1986 (n° 85-70.079).

Cet arrêt, rendu dans un litige opposant la Ville de Paris à un propriétaire, fixe une règle claire : la cession gratuite prévue à l’article R.332-15 du Code de l’urbanisme ne peut être imposée que si elle figure dans le permis de construire. undefined, si vous n’avez pas de permis de construire, ou si le permis ne mentionne pas cette cession, la mairie ne peut pas vous l’exiger. Une protection essentielle, mais encore faut-il connaître ses droits.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L’affaire commence à Paris, mais elle pourrait tout aussi bien se dérouler à Wittenheim ou Guebwiller. Un propriétaire, que nous appellerons M. Dupont, possède une parcelle de terrain en zone urbaine. La Ville de Paris décide de réaliser un alignement (c’est-à-dire une rectification de la limite de la voie publique) et estime qu’une bande de 95 m² de son terrain doit être intégrée à la voirie. Sur le fondement de l’article R.332-15 du Code de l’urbanisme, la Ville exige la cession gratuite de cette bande, sans aucune indemnité.

M. Dupont conteste. Il refuse de céder son terrain gratuitement, estimant que la cession ne lui a pas été imposée dans le cadre d’un permis de construire. Il saisit le tribunal, qui lui donne raison en première instance. La Ville de Paris fait appel. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 8 novembre 1984, confirme le jugement : elle rejette la prétention de la Ville et fixe une indemnité foncière pour la parcelle retranchée.

La Ville se pourvoit en cassation. Elle argue que l’article R.332-15 permet d’imposer la cession gratuite sans condition de permis de construire. Mais la Cour de cassation ne la suit pas. Dans son arrêt du 29 avril 1986, elle rejette le pourvoi et confirme que la cession gratuite ne peut être valablement imposée que si elle figure dans le permis de construire. Sans cette mention, le propriétaire a droit à une indemnité.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre l’arrêt, il faut d’abord décortiquer l’article R.332-15 du Code de l’urbanisme. Ce texte, dans sa version applicable à l’époque, prévoyait que le permis de construire pouvait subordonner la délivrance du permis à la cession gratuite de terrains destinés à des voies publiques. undefined, si vous demandez un permis pour construire, la mairie peut vous dire : « D’accord, mais en échange, vous me donnez gratuitement une bande de terrain pour la route. »

Mais la Ville de Paris interprétait ce texte de manière extensive : selon elle, la cession gratuite pouvait être exigée même en l’absence de permis de construire, dès lors que le terrain était concerné par un alignement. La Cour de cassation a dit non. Elle a rappelé que le texte vise « le permis de construire » et que la cession doit y être mentionnée. undefined si vous ne construisez pas, ou si votre permis ne mentionne pas cette cession, la mairie ne peut pas vous forcer à donner votre terrain gratuitement.

undefined, c’est que cette décision s’inscrit dans une logique de protection de la propriété privée. La cession gratuite est une exception au principe selon lequel toute expropriation doit donner lieu à une indemnité (article 545 du Code civil). Les juges ont donc interprété strictement cette exception : pour qu’elle s’applique, il faut que le propriétaire tire un avantage du permis de construire (le droit de bâtir) en contrepartie de la cession. Sans cet avantage, la cession devient une expropriation déguisée, ce que la loi ne permet pas.

Attention toutefois : l’arrêt ne dit pas que la cession gratuite est impossible en dehors du permis. Il dit qu’elle ne peut pas être imposée par l’administration. Si le propriétaire accepte volontairement de céder gratuitement son terrain, rien ne l’en empêche. Mais c’est un choix, pas une obligation.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des implications directes pour tous les propriétaires fonciers, qu’ils soient à Guebwiller, Wittenheim ou ailleurs. Voici ce que vous devez savoir.

Si vous êtes propriétaire d’un terrain situé le long d’une voie publique : la mairie peut vous demander une cession gratuite seulement si vous déposez un permis de construire. Et encore, cette cession doit être expressément mentionnée dans le permis. Par exemple, si vous voulez construire une maison à Wittenheim et que la mairie vous impose de céder 50 m² pour élargir la rue, vérifiez que cette condition figure dans l’arrêté de permis. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez refuser et exiger une indemnité.

Si vous êtes un acquéreur : avant d’acheter un terrain, vérifiez si un permis de construire a été délivré avec une condition de cession gratuite. Sinon, vous pourriez être exposé à une demande de la mairie après l’achat. undefined, j’ai rencontré des dossiers où des propriétaires ont dû payer des années après l’acquisition parce que la cession n’avait pas été formalisée.

Si vous êtes locataire ou copropriétaire : cette décision vous concerne indirectement. Par exemple, si votre copropriété est située en bordure de voirie, la mairie pourrait tenter d’obtenir une cession gratuite sur les parties communes. Sans permis de construire en cours, elle ne peut pas l’imposer. Mais attention : si la copropriété a un permis de construire en cours (pour des travaux), la cession pourrait être exigée.

Un exemple chiffré : à Guebwiller, un terrain constructible vaut environ 150 €/m². Une cession gratuite de 95 m² représente donc une perte de 14 250 €. Sans cette décision, le propriétaire aurait perdu cette somme sans indemnité. Grâce à l’arrêt, il peut exiger le paiement de cette valeur ou refuser la cession si le permis n’est pas en cause.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez votre permis de construire avant d’accepter une cession : si la mairie vous demande une cession gratuite, exigez qu’elle soit mentionnée dans le permis. Si le permis est déjà délivré et ne la mentionne pas, vous n’êtes pas obligé de céder.
• Consultez le plan local d’urbanisme (PLU) : le PLU peut prévoir des emplacements réservés pour des voies publiques. Si votre terrain est concerné, la mairie peut l’exproprier, mais avec indemnité. Ne confondez pas cession gratuite et emplacement réservé.
• Faites un géomètre avant d’acheter : un bornage précis vous permettra de connaître les limites exactes de votre terrain et d’anticiper les demandes d’alignement. Un géomètre à Wittenheim coûte environ 800 €, mais peut vous éviter un litige de plusieurs milliers d’euros.
• Conservez tous les documents administratifs : permis de construire, arrêtés d’alignement, courriers de la mairie. En cas de litige, ces pièces sont cruciales pour prouver que la cession n’était pas prévue.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1986 a été confirmée par la suite. La Cour de cassation a notamment jugé, dans un arrêt du 13 décembre 1994 (n° 93-70.062), que la cession gratuite ne peut être imposée que si elle est « la condition d’un permis de construire ». Elle a également précisé que si le permis est annulé, la cession devient caduque.

En revanche, une évolution récente mérite attention : depuis la loi ALUR de 2014, l’article R.332-15 a été abrogé et remplacé par l’article L.332-6-1 du Code de l’urbanisme, qui maintient le principe de cession gratuite dans le cadre du permis de construire. La jurisprudence de 1986 reste donc pertinente.

Les tribunaux sont de plus en plus stricts : ils exigent que la cession soit « nécessaire » à l’opération de construction et proportionnée. Une mairie qui demande une cession excessive (par exemple, 50 % du terrain) risque de voir sa demande rejetée.

Ce que vous devez retenir absolument

• La cession gratuite n’est légale que si elle figure dans votre permis de construire. Pas de permis = pas d’obligation.
• Si la mairie vous demande une cession sans permis, vous avez droit à une indemnité. Celle-ci correspond à la valeur du terrain, fixée par le juge de l’expropriation.
• Ne signez rien sans consulter un avocat. Un accord verbal ou un courrier d’acceptation peut vous lier.
• En cas de litige, saisissez le tribunal administratif. Le délai de recours est de deux mois à compter de la décision de la mairie.
• La décision de 1986 est toujours applicable. Elle a été confirmée par des arrêts postérieurs.

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