Entscheidungsreferenz: cc • N° 17-31.101 • 2019-02-07 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie kaufen eine Wohnung in Valbonne, in einer ruhigen Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verkäufer, Eigentümer eines Sondereigentums (z. B. einer großen Wohnung, die er in zwei Studios geteilt hat), tritt Ihnen eines der Studios ab. Sie unterzeichnen den Kaufvertrag, Sie teilen den Verkauf dem Verwalter mit. Und dann die Überraschung: Der Verwalter fordert von Ihnen die Lasten, aber Sie sind noch nicht im Eigentümerregister eingetragen? Und wenn die Eigentümerversammlung die neue Lastenverteilung noch nicht genehmigt hat? Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 7. Februar 2019 klärt eine praktisch entscheidende Frage: Ab wann gilt ein Erwerber eines Bruchteils eines geteilten Sondereigentums als Miteigentümer und ist daher zur Zahlung der Lasten verpflichtet? Die Antwort: ab der Mitteilung an den Verwalter, unabhängig von einer späteren Genehmigung.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Frau Y., Eigentümerin in Cannes, ist Miteigentümerin in einer Wohnanlage. Sie verkauft einen Bruchteil ihres Sondereigentums (z. B. ein Studio) an Herrn X. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass Sondereigentum geteilt werden kann, aber die Lastenverteilung zwischen den Bruchteilen wurde von der Eigentümerversammlung nicht genehmigt. Herr X. teilt seinen Erwerb dem Verwalter mit, aber die Wohnungseigentümergemeinschaft weigert sich, ihn als Miteigentümer anzuerkennen, da der Verkauf erst wirksam sei, wenn die neue Lastenverteilung beschlossen sei. Ergebnis: Herr X. wird auf Zahlung der Lasten verklagt, und er wendet sich gegen den Verkäufer. Das Berufungsgericht gibt der Gemeinschaft recht: Es ist der Ansicht, dass die Wirksamkeit der Abtretung von der Genehmigung der Lastenverteilung abhängt. Aber der Kassationsgerichtshof hebt dieses Urteil auf. Er erinnert daran, dass gemäß Artikel 6-2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 der Verwalter ein Eigentümerregister führen muss und dass die Mitteilung des Eigentumsübergangs an den Verwalter die Abtretung gegenüber der Gemeinschaft wirksam macht. Es spielt keine Rolle, dass die Eigentümerversammlung die Lastenverteilung noch nicht genehmigt hat: Der Erwerber wird mit der Mitteilung Miteigentümer.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 6-2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (der den Verwalter verpflichtet, ein Eigentümerregister zu führen und Eigentumswechsel mitzuteilen) und Artikel 35 des Dekrets vom 17. März 1967 (der die Modalitäten der Mitteilung präzisiert). Er stellt fest, dass die Mitteilung des Eigentumsübergangs von Bruchteilen eines geteilten Sondereigentums an den Verwalter ausreicht, um die Abtretung gegenüber der Gemeinschaft wirksam zu machen, ohne dass eine vorherige Genehmigung der neuen Lastenverteilung durch die Eigentümerversammlung erforderlich ist. Mit anderen Worten: Die Eigenschaft als Miteigentümer wird durch die Mitteilung erworben, und die Lasten sind ab diesem Datum geschuldet. Diese Begründung ist eine Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung: Es handelt sich nicht um eine Kehrtwende, sondern um eine Klarstellung. Die Richter weisen das Argument der Gemeinschaft zurück, dass das Fehlen einer Lastenverteilung die Bestimmung der geschuldeten Beträge unmöglich mache. Klar gesagt: Die Gemeinschaft muss den Erwerber zunächst als Miteigentümer anerkennen und erst dann die Frage der Lastenverteilung regeln. Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung gilt auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung unvollständig ist oder keine Regelungen zur Teilung enthält. Die Mitteilung ist maßgeblich.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie ein Erwerber eines Bruchteils eines geteilten Sondereigentums sind (z. B. kaufen Sie ein Studio, das aus der Teilung einer großen Wohnung in Cannes entstanden ist), müssen Sie den Verkauf unverzüglich nach Unterzeichnung des Kaufvertrags dem Verwalter mitteilen. Ab dieser Mitteilung sind Sie Miteigentümer und müssen die Lasten zahlen. Aber Achtung: Wenn die Lastenverteilung noch nicht genehmigt ist, riskieren Sie, bis zur Festsetzung einer neuen Verteilung durch die Eigentümerversammlung die gesamten Lasten des alten Sondereigentums zahlen zu müssen. Beispiel: Jährliche Lasten des alten Sondereigentums: 3.000 €. Wenn die Teilung nicht genehmigt ist, könnten Sie 3.000 € pro Jahr schulden, auch wenn Ihr Bruchteil nur 40 % des Sondereigentums ausmacht. Für den Verkäufer ist diese Entscheidung ein Schutz: Er haftet nach der Mitteilung nicht mehr für die Lasten. Wenn Sie Verwalter sind, müssen Sie das Register nach Erhalt der Mitteilung aktualisieren und die Lasten vorläufig nach den Miteigentumsanteilen des alten Sondereigentums verteilen, bis zur Eigentümerversammlung. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Verwalter sich weigerten, den Erwerber einzutragen, was zu Zahlungsrückständen und Verfahren führte. Diese Entscheidung beendet diese Blockaden.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Sofort mitteilen: Teilen Sie dem Verwalter unverzüglich nach Unterzeichnung des Kaufvertrags den Eigentumsübergang per Einschreiben mit Rückschein mit. Bewahren Sie eine Kopie der Mitteilung und des Rückscheins auf.
- Gemeinschaftsordnung prüfen: Prüfen Sie vor dem Kauf eines Bruchteils eines geteilten Sondereigentums, ob die Gemeinschaftsordnung die Teilung erlaubt und ob sie eine vorherige Genehmigung der Eigentümerversammlung verlangt. Andernfalls könnten Sie auf Schwierigkeiten stoßen.
- Fordern Sie eine Klausel zur
