Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 09-13.388 • 2010-05-26 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich einen Eigentümer in Beaulieu-sur-Mer vor, der einem Investor ein Immobiliendarlehen gewährt hat. Zur Sicherung nimmt er eine Abtretung der Mieteinnahmen, die der Darlehensnehmer aus einer Mietimmobilie erzielt. Alles funktioniert gut, die Mieten werden direkt an den Darlehensgeber gezahlt. Doch dann wird über den Darlehensnehmer ein gerichtliches Sanierungsverfahren eröffnet. Die Organe des Insolvenzverfahrens verlangen, dass die Mieten an sie ausgekehrt werden. Kann der Darlehensgeber sie behalten?
Diese für jeden gesicherten Gläubiger entscheidende Frage wurde vom Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 26. Mai 2010 (Nr. 09-13.388) entschieden. Das oberste Gericht stellt klar, dass die Abtretung von Mieteinnahmen als Sicherheit, wenn sie dem Mieter gemäß Artikel 1690 des Code civil mitgeteilt wurde, dem Darlehensgeber ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten verschafft. Dieses Zurückbehaltungsrecht ist dem Insolvenzverfahren gegenüber wirksam, sodass der Darlehensgeber die nach dem Eröffnungsurteil vereinnahmten Mieten behalten darf.
Kurz gesagt: Der gesicherte Gläubiger ist kein gewöhnlicher ungesicherter Gläubiger. Er genießt einen besonderen Schutz. Aber Vorsicht: Dieser Schutz ist nicht absolut; er setzt voraus, dass die Abtretung ordnungsgemäß mitgeteilt wurde und der Darlehensgeber die Mieten tatsächlich vor Verfahrenseröffnung vereinnahmt hat. Das Urteil des Berufungsgerichts, das die Herausgabe der nach Verfahrenseröffnung vereinnahmten Mieten angeordnet hatte, wird aufgehoben. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer eines Gebäudes in Villefranche-sur-Mer, gewährt Herrn Y, Betreiber eines Geschäftsbetriebs, ein Darlehen. Zur Sicherung der Rückzahlung tritt Herr Y die Mieteinnahmen ab, die er von seinem gewerblichen Mieter erhält. Die Abtretung wird dem Mieter am 15. Januar 1998 mitgeteilt. Daraufhin zahlt der Mieter die Mieten direkt an Herrn X. Bis Dezember 1999 läuft alles gut.
Am 1. Dezember 1999 wird jedoch über Herrn Y das gerichtliche Sanierungsverfahren eröffnet. Der gerichtliche Verwalter ist der Ansicht, dass die von Herrn X nach diesem Datum vereinnahmten Mieten dem Insolvenzverfahren zustehen. Er verklagt Herrn X auf Herausgabe. Das Berufungsgericht Montpellier gibt dem Verwalter recht: Nach seiner Auffassung stellt die Abtretung von Mieteinnahmen kein Privileg im Sinne des Insolvenzrechts dar. Die nach Verfahrenseröffnung fällig gewordenen Mieten seien daher herauszugeben.
Herr X legt Kassation ein. Er macht geltend, dass die dem Mieter mitgeteilte Abtretung ihm ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten verschaffe. Dieses in den Artikeln 2071 ff. des Code civil (a.F.) vorgesehene Zurückbehaltungsrecht stehe der Herausgabe entgegen. Der Kassationsgerichtshof gibt ihm recht: Das Berufungsgericht habe aus seinen eigenen Feststellungen nicht die rechtlichen Konsequenzen gezogen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf die Artikel 1690, 2071, 2073 und 2075 des Code civil in der vor der Verordnung vom 23. März 2006 geltenden Fassung. Diese Vorschriften regeln die Forderungsabtretung und das Pfandrecht. Artikel 1690 verlangt, dass die Abtretung dem Schuldner (hier dem Mieter) mitgeteilt wird, um ihm gegenüber wirksam zu sein. Die Artikel 2071 ff. definieren das Pfandrecht: Der Schuldner übergibt eine Sache als Sicherheit, und der Gläubiger hat das Recht, sie bis zur Zahlung zurückzubehalten.
Im vorliegenden Fall wurde die Abtretung der Mieteinnahmen dem Mieter vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens mitgeteilt. Herr X hatte daher die Stellung eines gesicherten Gläubigers. Das Zurückbehaltungsrecht ist ein dingliches Recht, das gegenüber jedermann wirkt, auch gegenüber den Organen des Insolvenzverfahrens. Das Berufungsgericht hatte diese Mitteilung zwar festgestellt, daraus aber die falsche Schlussfolgerung gezogen, indem es das Bestehen eines Zurückbehaltungsrechts verneinte.
Der Kassationsgerichtshof stellt klar, dass das Zurückbehaltungsrecht dem Gläubiger das Recht gibt, die Sache zu behalten, bis er bezahlt wird. Dieses Recht geht anderen Gläubigern vor, selbst im Falle eines Insolvenzverfahrens. Daher sind die von Herrn X nach Verfahrenseröffnung vereinnahmten Mieten wirksam einbehalten.
Vorsicht jedoch: Das Ergebnis wäre anders gewesen, wenn die Abtretung nicht mitgeteilt worden wäre oder erst nach Verfahrenseröffnung mitgeteilt worden wäre. In diesem Fall hätte der Darlehensgeber kein wirksames Zurückbehaltungsrecht.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer, die durch Abtretung von Mieteinnahmen gesicherte Darlehen gewähren, ist dieses Urteil eine Sicherheit. Wenn Sie die Abtretung dem Mieter vor dem Insolvenzverfahren mitgeteilt haben, können Sie die nach Verfahrenseröffnung vereinnahmten Mieten behalten. Sie sind nicht verpflichtet, sie an den Verwalter herauszugeben.
Konkretes Beispiel: Angenommen, Sie haben einem Investor in Villefranche-sur-Mer 100.000 € geliehen, gesichert durch Abtretung der Mieteinnahmen seiner Wohnung. Die monatlichen Mieten betragen 1.500 €. Wird über den Darlehensnehmer das gerichtliche Sanierungsverfahren eröffnet, können Sie die Mieten weiterhin vereinnahmen, bis Ihre Forderung getilgt ist. Das bedeutet eine Ersparnis von mehreren Zehntausend Euro.
Für Mieter ändert sich nichts: Sie müssen an den Darlehensgeber zahlen, sobald Ihnen die Abtretung mitgeteilt wurde. Im Falle einer
