Decisione di riferimento: cc • N° 09-13.388 • 2010-05-26 • Consulta la decisione →
Immaginate un proprietario a Beaulieu-sur-Mer che ha concesso un mutuo immobiliare a un investitore. Per garantirsi, prende una cessione dei canoni di locazione percepiti dal mutuatario su un immobile locato. Tutto funziona bene, i canoni vengono versati direttamente al mutuante. Ma ecco che il mutuatario viene sottoposto a redressement judiciaire. Gli organi della procedura concorsuale esigono che i canoni vengano loro restituiti. Il mutuante può conservarli?
Questa questione, cruciale per ogni creditore garantito, è stata decisa dalla Corte di cassazione in una sentenza del 26 maggio 2010 (n°09-13.388). L'Alta Corte ricorda che la cessione dei canoni di locazione a titolo di garanzia, se notificata al conduttore conformemente all'articolo 1690 del Code civil, conferisce al mutuante un diritto di ritenzione sui canoni. Questo diritto di ritenzione è opponibile alla procedura concorsuale, il che consente al mutuante di conservare i canoni percepiti dopo la sentenza di apertura.
In chiaro, il creditore garantito non è un creditore chirografario ordinario. Beneficia di una protezione particolare. Ma attenzione, questa protezione non è assoluta: presuppone che la cessione sia stata regolarmente notificata e che il mutuante abbia effettivamente percepito i canoni prima dell'apertura della procedura. La sentenza della corte d'appello, che aveva ordinato la restituzione dei canoni percepiti dopo l'apertura, viene cassata. Spiegazioni.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
Il sig. X, proprietario di un immobile a Villefranche-sur-Mer, concede un prestito al sig. Y, gestore di un fondo di commercio. Per garantire il rimborso, il sig. Y cede al sig. X i canoni che percepisce dal suo conduttore commerciale. La cessione viene notificata al conduttore il 15 gennaio 1998. Da allora, il conduttore versa i canoni direttamente al sig. X. Fino a dicembre 1999, tutto procede bene.
Ma il 1° dicembre 1999, il sig. Y viene sottoposto a redressement judiciaire. Il mandatario giudiziario ritiene che i canoni percepiti dal sig. X dopo tale data debbano essere restituiti alla procedura concorsuale. Cita in giudizio il sig. X per la restituzione. La corte d'appello di Montpellier dà ragione al mandatario: secondo essa, la cessione dei canoni non costituisce un privilegio ai sensi del diritto delle procedure concorsuali. I canoni scaduti dopo l'apertura devono quindi essere restituiti.
Il sig. X ricorre in cassazione. Sostiene che la cessione, notificata al conduttore, gli conferisce un diritto di ritenzione sui canoni. Questo diritto di ritenzione, previsto dagli articoli 2071 e seguenti del Code civil (vecchia formulazione), impedisce la restituzione. La Corte di cassazione gli dà ragione: la corte d'appello non ha tratto le conseguenze legali dalle proprie constatazioni.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sugli articoli 1690, 2071, 2073 e 2075 del Code civil, nella loro formulazione anteriore all'ordonnance del 23 marzo 2006. Questi testi disciplinano la cessione del credito e il pegno. L'articolo 1690 richiede che la cessione sia notificata al debitore (qui, il conduttore) per essere opponibile. Gli articoli 2071 e seguenti definiscono il pegno: il debitore consegna una cosa in garanzia e il creditore ha il diritto di trattenerla fino al pagamento.
Nel caso di specie, la cessione dei canoni è stata notificata al conduttore prima dell'apertura della procedura concorsuale. Il sig. X aveva quindi la qualità di creditore pignoratizio. Ora, il diritto di ritenzione è un diritto reale opponibile a tutti, compresi gli organi della procedura concorsuale. La corte d'appello aveva tuttavia constatato questa notifica, ma ne aveva tratto una conclusione errata negando l'esistenza di un diritto di ritenzione.
La Corte di cassazione ricorda che il diritto di ritenzione conferisce al creditore il diritto di conservare la cosa finché non viene pagato. Questo diritto prevale sugli altri creditori, anche in caso di procedura concorsuale. Così, i canoni percepiti dal sig. X dopo l'apertura sono validamente conservati.
Attenzione tuttavia: la soluzione sarebbe stata diversa se la cessione non fosse stata notificata o se lo fosse stata dopo l'apertura della procedura. In tal caso, il mutuante non avrebbe un diritto di ritenzione opponibile.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori che concedono prestiti garantiti da una cessione di canoni di locazione, questa sentenza è una sicurezza. Se avete notificato la cessione al conduttore prima della procedura concorsuale, potete conservare i canoni percepiti dopo l'apertura. Non siete tenuti a restituirli al mandatario.
Esempio concreto: supponiamo che abbiate prestato 100.000 € a un investitore a Villefranche-sur-Mer, con una cessione dei canoni del suo appartamento. I canoni mensili sono di 1.500 €. Se il mutuatario viene sottoposto a redressement judiciaire, potete continuare a percepire i canoni fino all'esaurimento del vostro credito. Un risparmio di diverse decine di migliaia di euro.
Per i conduttori, nulla cambia: dovete pagare il mutuante non appena la cessione vi è stata notificata. In caso di
