参考判决： cc • N° 83-15.358 • 1985-04-24 • 查看判决 →
您刚刚在杜埃（Douai）购入了一家民事不动产公司（SCI）的股份。文书已签署，公证人已认证转让，一切似乎井然有序。但几个月后，您得知该不动产上存在一项抵押，您无法在不偿还债务的情况下将其转售。公证人是否提醒过您？法律是否要求他这样做？
1985年，法国最高法院作出了裁决：是的，公证人在认证SCI股份转让前必须核查不动产的抵押情况，即使该转让不赋予购买者任何物权。这一判决深刻影响了不动产法，并持续保护着购买者。
让我们深入这起发生在杜埃上诉法院（cour d'appel de Douai）管辖范围内的标志性案件，以了解公证人必须告知您什么……以及如果他未能做到，将面临什么风险。
事实：一个日常发生的故事
Y先生和Y夫人是名为“Les Hameaux de Villarceau”的SCI的股份持有人，该SCI本身是瓦朗谢讷（Valenciennes）一处不动产的所有者。1979年，他们决定将其股份出售给X先生和X夫人。转让是私下协商的，没有公证人参与。随后，双方前往一位公证人处，以认证该文书并确认SCI的同意（即其他股东的同意）。
几年后，X先生和X夫人希望转售该不动产。此时问题出现：他们发现，在股份转让之前，SCI已在该不动产上设定了一项抵押（银行对不动产的担保）。这项从未披露的抵押大大降低了不动产的价值，并使其转售变得复杂。
X先生和X夫人随后起诉SCI，指责其未告知抵押的存在。但他们并未将矛头指向公证人。杜埃上诉法院，随后是最高法院，必须确定公证人是否对购买者负有核查和告知义务。
法院的推理——详细解析
最高法院依据公证人的咨询义务，这是一项基本的职业义务（如今体现在《法国民法典》第1240条中，该条规定因其过错造成的损害应予赔偿）。公证人作为公共官员，必须向当事人说明其所认证文书的含义。
在本案中，公证人承担两项任务：认证股份转让（已在无公证人在场的情况下达成）以及确认SCI的同意。法院明确指出，即使股份转让不赋予购买者任何物权（即对不动产的直接权利，如所有权），公证人也必须核查不动产的抵押情况。为什么？因为股份的价值直接取决于不动产的价值。未披露的抵押可能使股份无法出售或大幅贬值。
该判决是对先前判例的确认：公证人的咨询义务延伸至其经手的全部文书，即使是不转移物权的文书。法院驳回了公证人关于其无需核查未直接转让财产的担保（保证）的论点。法院认为，股份购买者有权了解任何影响其投资价值的因素。
这对您实际意味着什么
如果您是SCI股份的购买者：您可以要求您的公证人在签署前核查不动产上的抵押和其他担保。如果他未能这样做，他的责任可能被追究。数字示例：在瓦朗谢讷，一套80平方米的公寓价值15万欧元。如果该不动产上存在4万欧元的抵押，您的股份将相应贬值。如果没有获得信息，您可以向公证人索赔。
如果您是股份的出售者：您必须主动告知购买者任何抵押或负担。SCI本身也可能因违反告知义务而被起诉（如本案）。
如果您是公证人：不要将核查仅限于转移所有权的文书。对于任何SCI股份转让，请查询不动产公示服务处（fichier immobilier），并在文书中注明结果。否则，您可能面临职业民事责任。
如果您是SCI中的共有人：请注意，股份转让可能作为完全所有权出售的替代方案，但它并不能免除透明度义务。在做出任何承诺前，要求您的公证人提供一份抵押状况证明。
避免此类纠纷的四条建议
- 要求提供近期抵押状况证明：在签署SCI股份转让前，要求您的公证人提供不动产的抵押状况证明（费用：约12欧元）。这将揭示所有登记信息（抵押、优先权等）。
- 从一开始就让公证人起草文书：即使转让是私下协商的，也不要没有公证人就最终完成。只有他能核查负担并为您提供建议。
- 在文书中加入追夺担保条款：在转让文书中规定，出售人保证不存在未披露的抵押。如果日后发现，您可以向他追偿。
- 核查SCI章程：确保转让已获得股东大会的同意。缺乏同意可能使转让对公司不可对抗。
深入探讨：相关判例与演变
1985年之前，公证人在SCI股份转让中的咨询义务范围尚不明确。1985年的判决澄清了这一原则。此后，最高法院将这一义务扩展至其他情形：例如，在2003年1月14日的判决（n° 00-22.266）中，法院裁定，公证人在起草销售文书时必须核查地役权和城市规划规定。因此，趋势是不断加强公证人责任。
对于购买者而言，这一判例意味着您可以信赖公证人进行全面的检查。但请注意：公证人无需核查文书之外的事项（例如，出售人的偿付能力）。其义务涉及影响财产或股份的客观要素。
未来，随着抵押档案的数字化（在线服务），公证人进行这些核查将更加容易。如果公证人未能进行核查，其责任甚至可能加重。
实践中：该怎么做
常见问题：
- 公证人可以拒绝核查抵押吗？不能，这是一项义务。如果他拒绝，请更换公证人。
- 如果在转让后发现抵押该怎么办？您可以因违反咨询义务而起诉公证人要求民事责任，并请求损害赔偿（自发现之日起5年内）。
- SCI是否也负有责任？是的，如果它未告知您。您可以基于欺诈（manœuvre frauduleuse）或实质性错误（erreur sur la substance）对其提起诉讼。
- 抵押核查的费用是多少？约12欧元用于一份证明，加上如果您要求公证人进行核查的公证费。
- 我可以通过条款放弃核查吗？可以，但这有风险。如果您放弃，您将无法指责公证人未告知您。
您遇到类似情况了吗？与Zakine律师（Maître Zakine）进行30分钟的首次咨询（45欧元）可能会避免您数月的诉讼——而且通常更划算。预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Prendre rendez-vous pour une consultation |
→ 浏览所有法律文章
