Cession de parts avec usufruit : l'accord tacite face à l’article 918 du Code civil

Vous êtes propriétaire à Nanterre et vous souhaitez transmettre votre patrimoine à vos enfants ? Peut-être avez-vous songé à leur céder des parts de votre société civile immobilière (SCI) tout en conservant l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus).

Cette opération, classique en droit immobilier, peut pourtant cacher un piège fiscal et successoral. L'article 918 du Code civil prévoit en effet que certaines cessions de droits sociaux avec réserve d'usufruit sont présumées être des donations déguisées, soumises au rapport à succession (réintégration dans la masse à partager) et à la réduction pour atteinte à la réserve héréditaire (part minimale garantie aux héritiers).

Mais tout n'est pas perdu : l'arrêt de la Cour de cassation du 26 janvier 2022 (n° 20-14.155) montre que l'accord tacite des héritiers réservataires peut faire échec à cette présomption. Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. [E] [H], propriétaire d'une société civile à Rueil-Malmaison, souhaitait organiser sa succession de son vivant. Le 14 juillet 2008, il a cédé à chacun de ses quatre enfants la nue-propriété de parts sociales, tout en se réservant l'usufruit. Ces quatre cessions étaient strictement identiques dans leur forme et quasi concomitantes : réalisées le même jour, par actes de même nature.

À son décès, en 2012, deux de ses enfants ont contesté ces opérations devant le tribunal de grande instance de Nanterre. Ils estimaient que les cessions devaient être requalifiées en donations déguisées, car l'article 918 du Code civil assimile les cessions de droits sociaux avec réserve d'usufruit à des donations si le cédant décède dans les trois ans. Ils demandaient donc le rapport à succession des biens cédés, ce qui aurait augmenté la masse à partager et, potentiellement, réduit la part des autres héritiers.

La cour d'appel de Versailles, dans un arrêt du 5 décembre 2019, les a déboutés. Elle a retenu que le caractère strictement identique et la quasi-concomitance des cessions démontraient qu'elles poursuivaient un objectif global de transmission, connu et accepté par l'ensemble des héritiers réservataires. Les juges ont ainsi déduit que les enfants avaient consenti individuellement à toutes les aliénations, ce qui excluait l'application de l'article 918. Les contestataires ont formé un pourvoi en cassation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation devait trancher une question cruciale : l'accord tacite des héritiers réservataires peut-il empêcher l'application de l'article 918 du Code civil ?

L'article 918 dispose que, lorsque le défunt a cédé des droits sociaux avec réserve d'usufruit à un héritier présomptif (enfant ou descendant), cette cession est présumée être une donation déguisée. En clair : la loi considère que, sauf preuve contraire, il s'agit d'une donation qui doit être rapportée à la succession pour vérifier que la réserve héréditaire (la part minimale garantie aux héritiers) n'a pas été atteinte.

Mais la Cour de cassation a validé le raisonnement de la cour d'appel : si tous les héritiers réservataires ont donné leur accord à l'opération, ils ne peuvent plus ensuite invoquer la présomption de l'article 918. En effet, l'objectif de ce texte est de protéger les héritiers contre des cessions qui pourraient réduire leur réserve. Or, si les héritiers y ont consenti, cette protection n'a plus lieu d'être.

Les juges ont relevé plusieurs indices : les cessions étaient identiques, concomitantes, et poursuivaient un objectif global de transmission. Cela montrait que les enfants avaient été informés et avaient accepté le schéma. La cour d'appel a souverainement apprécié ces éléments, ce que la Cour de cassation ne peut remettre en cause (elle ne juge que la bonne application du droit, pas les faits).

Cette décision confirme une tendance jurisprudentielle : l'accord des héritiers, même tacite, peut écarter la présomption de l'article 918. Mais attention : l'accord doit être certain et non équivoque.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire et que vous envisagez de céder des parts sociales avec réserve d'usufruit à vos enfants, cette décision vous offre une sécurité juridique supplémentaire, à condition d'obtenir leur accord.

Prenons un exemple chiffré : Mme D., propriétaire à Nanterre, est associée d'une SCI détenant un immeuble de rapport valorisé 600 000 €. Elle souhaite céder la nue-propriété de ses parts à ses trois enfants, tout en conservant l'usufruit (droit aux loyers). Si les enfants donnent leur accord explicite ou tacite (par exemple en signant les actes ou en ne contestant pas pendant des années), ils ne pourront pas, après son décès, demander la requalification en donation et le rapport à succession. Cela évite un contentieux coûteux et préserve la volonté du défunt.

Pour les héritiers, cette décision signifie que vous devez être attentifs : si vous acceptez une cession avec usufruit, vous renoncez à pouvoir la contester plus tard. Il est donc crucial de bien comprendre les conséquences avant de donner votre accord.

Pour les professionnels (notaires, avocats, conseillers en gestion de patrimoine), cette jurisprudence rappelle l'importance de formaliser l'accord des héritiers réservataires, par exemple dans l'acte de cession ou par un document séparé.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Obtenez un accord écrit et explicite de tous les héritiers réservataires : un simple email ou une lettre signée peut suffire. Cela évite toute contestation ultérieure sur l'existence de l'accord.
• Faites appel à un notaire ou un avocat spécialisé pour rédiger l'acte de cession. Un professionnel pourra vous conseiller sur la meilleure stratégie et s'assurer que l'accord des héritiers est bien formalisé.
• Évitez les cessions trop proches du décès : même avec accord, l'article 918 s'applique si le cédant décède dans les trois ans. Si vous êtes en mauvaise santé, mieux vaut attendre ou opter pour une donation classique.
• Documentez l'objectif de transmission : dans un courrier ou un acte, expliquez pourquoi vous réalisez ces cessions (par exemple : « afin de préparer ma succession et d'éviter des droits de mutation élevés »). Cela renforce la preuve d'un accord global.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cet arrêt s'inscrit dans une lignée de décisions favorables à la liberté de transmission, mais il ne faut pas en conclure que l'article 918 est devenu lettre morte. Dans un arrêt du 13 février 2019 (n° 17-31.587), la Cour de cassation avait déjà jugé que l'accord des héritiers réservataires pouvait exclure l'application de l'article 918, mais à condition que cet accord soit « certain et non équivoque ». L'arrêt de 2022 précise que cet accord peut être tacite, résultant notamment de la concomitance et de l'identité des cessions.

En revanche, si un seul héritier conteste, ou si les cessions ne sont pas concomitantes, la présomption joue à plein. Par exemple, une cession à un enfant un an après une autre pourrait être contestée par l'enfant qui n'a pas été consulté.

La tendance est donc à une certaine souplesse, mais les juges du fond conservent un pouvoir d'appréciation important. À l'avenir, on peut s'attendre à ce que les tribunaux exigent des preuves tangibles de l'accord (écrit, absence de contestation pendant un délai raisonnable).

En pratique : ce qu'il faut faire

FAQ :

1. Puis-je céder des parts avec usufruit sans l'accord de mes enfants ?
Oui, mais vous prenez le risque qu'ils contestent après votre décès. L'article 918 s'appliquera alors, et la cession sera requalifiée en donation, avec rapport à succession.

2. Comment prouver l'accord tacite ?
En montrant que les héritiers ont eu connaissance des cessions et ne les ont pas contestées pendant plusieurs années. Par exemple, s'ils ont signé les actes ou participé à la gestion de la société après la cession.

3. Quels sont les délais pour contester ?
L'action en réduction pour atteinte à la réserve se prescrit par cinq ans à compter du décès. L'action en rapport est ouverte tant que la succession n'est pas liquidée.

4. Un accord oral suffit-il ?
En théorie oui, mais il est très difficile à prouver. Mieux vaut un écrit.

5. Cette décision s'applique-t-elle aussi aux donations avec usufruit ?
Non, l'article 918 vise spécifiquement les cessions de droits sociaux. Pour les donations directes, d'autres règles s'appliquent.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →