Décision de référence : cc • N° 78-10.970 • 1979-06-07 • Consulter la décision →
Vous êtes propriétaire d'un appartement à Grande-Synthe, et l'idée vous vient de transformer le salon en cabinet de consultation, ou de louer une chambre à des touristes. « Après tout, c'est chez moi, non ? » pensez-vous. Pourtant, la loi peut vous réserver une mauvaise surprise. Changer l'affectation d'un logement – c'est-à-dire lui donner une autre destination que l'habitation – est strictement encadré, voire interdit dans certains cas. C'est ce que rappelle un arrêt de la Cour de cassation du 7 juin 1979, toujours d'actualité. Mais qu'est-ce que ça change exactement ? Et comment éviter un litige coûteux ?
L'affaire jugée en 1979 concerne un local dépendant d'un appartement soumis à la loi du 1er septembre 1948, destiné à l'habitation bourgeoise. La société Nationale avait transformé ce local en bureau, sans autorisation. La Cour de cassation a confirmé l'infraction, en application de l'article 340 du Code de l'urbanisme et de l'habitation. Cette décision, bien que vieille de plus de 40 ans, fixe un principe fondamental : le changement d'affectation d'un local d'habitation est interdit, sauf exceptions prévues par la loi.
Dans cet article, je vous explique les faits, le raisonnement des juges, et surtout ce que cela signifie concrètement pour vous, propriétaire, locataire ou professionnel de l'immobilier à Coudekerque-Branche, Grande-Synthe ou ailleurs. Je vous donne aussi des conseils pratiques pour éviter de tomber dans le piège.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Imaginez : à Paris, dans les années 1970, une société – appelons-la « Société Nationale » – loue un appartement soumis à la loi du 1er septembre 1948. Cet appartement est destiné à l'habitation bourgeoise, c'est-à-dire à un usage exclusivement résidentiel. Mais la société décide d'y installer ses bureaux. Elle transforme une pièce en local professionnel, sans demander d'autorisation. Le propriétaire de l'immeuble – un particulier, M. X – s'en aperçoit et porte plainte. Pour lui, c'est une violation du contrat de bail et de la loi.
L'affaire arrive devant le tribunal correctionnel, puis devant la cour d'appel de Paris. En 1977, la cour d'appel condamne la Société Nationale pour infraction à l'article 340 du Code de l'urbanisme et de l'habitation. La société se pourvoit en cassation. Son argument : ce n'est pas elle qui a commis l'infraction, mais ses préposés (ses employés). Elle ne peut donc pas être pénalement responsable.
La Cour de cassation rejette ce pourvoi le 7 juin 1979. Elle confirme que la société, en tant que personne morale, peut être considérée comme l'auteur de l'infraction. En clair, une entreprise ne peut pas se cacher derrière ses employés pour contourner la loi. Le changement d'affectation est interdit, et celui qui le réalise – qu'il soit personne physique ou morale – est responsable.
Ce qui est frappant dans cette affaire, c'est la banalité du geste : transformer une pièce d'habitation en bureau. Aujourd'hui encore, des propriétaires à Grande-Synthe ou Coudekerque-Branche sont tentés de faire de même, sans mesurer les risques.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'est appuyée sur l'article 340 du Code de l'urbanisme et de l'habitation. Ce texte, aujourd'hui codifié à l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, dispose que le changement d'affectation des locaux à usage d'habitation est interdit, sauf autorisation préfectorale ou exceptions légales. L'objectif : préserver le parc de logements face à la pression des activités professionnelles ou touristiques.
Dans cette affaire, le local dépendait d'un appartement soumis à la loi du 1er septembre 1948. Cette loi, qui protège les locataires anciens, précise que les locaux sont destinés à l'habitation bourgeoise, c'est-à-dire à un usage exclusivement résidentiel. Toute autre activité – même partielle – est interdite sans autorisation.
La société plaidait qu'elle n'était pas l'auteur de l'infraction, car ses préposés avaient agi pour son compte. Mais la Cour de cassation a estimé que la responsabilité pénale d'une personne morale peut être engagée pour les actes de ses préposés, dès lors que ceux-ci ont agi dans le cadre de leurs fonctions. C'est un principe important : vous ne pouvez pas déléguer votre obligation de respecter la loi à un employé ou à un prestataire.
Autrement dit, si vous êtes propriétaire et que votre locataire transforme le logement en local commercial sans votre accord, vous pourriez être poursuivi si vous n'avez pas réagi. À l'inverse, si c'est vous qui changez l'affectation, vous êtes directement responsable.
La décision de 1979 n'est pas un revirement de jurisprudence : elle confirme une pratique constante. Depuis, les tribunaux ont renforcé cette interdiction, notamment avec la loi ALUR de 2014 qui a élargi le champ d'application et alourdi les sanctions.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Cette décision a des implications pratiques pour plusieurs profils.
Propriétaire bailleur : Vous louez un appartement à Coudekerque-Branche. Votre locataire, un artisan, vous demande s'il peut utiliser une chambre comme atelier. Attention : sans autorisation préfectorale, c'est interdit. Si vous acceptez, vous risquez une amende pouvant aller jusqu'à 50 000 € (article L. 651-2 du Code de la construction et de l'habitation), et l'obligation de remettre les lieux en état. Dans ma pratique, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires ont dû payer des dommages et intérêts à la copropriété pour avoir toléré un changement d'affectation.
Locataire : Vous occupez un logement à G
