Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 14-12.995 • 2015-07-08 • Entscheidung einsehen →
Sie haben gerade eine Wohnung in Tarbes in einer Residenz mit Pool und Garten erworben. Die Dachsanierungsarbeiten wurden vor Ihrem Kauf beschlossen, aber Sie haben keine Einladung zu den Eigentümerversammlungen erhalten. Der Verwalter verlangt dennoch 8.000 € Gebühren für diese Arbeiten von Ihnen. Was tun? Diese Entscheidung des Kassationshofs vom 8. Juli 2015 gibt eine klare Antwort: Die Eigentümergemeinschaft kann Ihnen die Gebühren nicht in Rechnung stellen, wenn sie Sie nicht zu den Eigentümerversammlungen eingeladen hat, weil sie nicht über Ihren Erwerb informiert wurde. Aber was ändert das genau? Eine Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer in Tarbes, kauft 2006 eine Einheit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Kurz vor dem Verkauf hatte die Eigentümerversammlung vom 16. Dezember 2005 Sanierungsarbeiten mit einem Zahlungsplan beschlossen. Die folgenden Versammlungen (4. Dezember 2006 und 7. Dezember 2007) ändern den Zeitplan. Herr X wird nie eingeladen: Die Gemeinschaft hält ihm entgegen, dass sie keine Mitteilung über den Eigentümerwechsel gemäß Artikel 6 des Dekrets Nr. 67-223 vom 17. März 1967 erhalten habe. Dennoch verlangt die Gemeinschaft von ihm die Zahlung der Gebühren für die vor seinem Erwerb beschlossenen Arbeiten, aber auch für die danach beschlossenen. Herr X weigert sich zu zahlen. Die Gemeinschaft verklagt ihn. Das Berufungsgericht gibt der Gemeinschaft recht. Herr X legt Kassation ein. Mit anderen Worten: Der Eigentümer wird zur Zahlung von Gebühren für Entscheidungen verurteilt, an denen er nicht teilnehmen konnte, weil man ihn nicht über sein Stimmrecht informiert hat.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Sache zurück. Seine Argumentation ist wie folgt: Die Gemeinschaft, die dem Erwerber das Fehlen der Mitteilung des Eigentümerwechsels entgegenhält (d.h. die Tatsache, dass der Verkäufer oder Erwerber den Verwalter nicht über den Eigentümerwechsel informiert hat), um die Nichteinladung zu den Eigentümerversammlungen zu rechtfertigen, kann von ihm nicht die Zahlung der Wohnungseigentumsgebühren verlangen. Kurz gesagt: Wenn die Gemeinschaft wusste (oder hätte wissen müssen), dass die Einheit den Besitzer gewechselt hat, muss sie den neuen Eigentümer einladen. Tut sie dies nicht, verliert sie das Recht, von ihm die Gebühren zu verlangen. Die rechtliche Grundlage? Artikel 6 des Dekrets von 1967 verpflichtet den verkaufenden Miteigentümer, den Eigentümerwechsel innerhalb von 15 Tagen dem Verwalter mitzuteilen. Wenn diese Mitteilung jedoch nicht erfolgt ist, ist die Gemeinschaft dennoch nicht von ihrer Verpflichtung befreit, den aktuellen Eigentümer zu den Eigentümerversammlungen einzuladen, wenn sie davon Kenntnis hat. In diesem Fall war die Gemeinschaft auf andere Weise (z.B. durch den Notar) über den Verkauf informiert worden. Der Kassationshof stellt fest, dass das Berufungsgericht nicht geprüft hat, ob die Gemeinschaft Kenntnis von dem Eigentümerwechsel hatte. Es handelt sich also nicht um eine Kehrtwende, sondern um eine klassische Anwendung des Grundsatzes, dass man einem Miteigentümer nicht sein Stimmrecht entziehen und dann Geld von ihm verlangen kann. Achtung jedoch: Wenn die Gemeinschaft wirklich keine Möglichkeit hatte, von dem Verkauf zu erfahren, bleiben die Gebühren vom früheren Eigentümer geschuldet.
Was das für Sie konkret ändert
Für den Erwerber: Wenn Sie eine Einheit kaufen und der Verwalter Sie nicht zu den Eigentümerversammlungen einlädt, weil ihm der Eigentümerwechsel nicht mitgeteilt wurde, können Sie die Zahlung der nach dem Verkauf fälligen Gebühren verweigern, sofern der Verwalter Kenntnis von Ihrem Erwerb hatte. Konkretes Beispiel: Sie kaufen im Mai 2024 ein Studio in Saint-Jean-de-Luz. Der Verwalter sendet die Gebührenbescheide weiterhin an den früheren Eigentümer. Sie erhalten keine Einladung. Im Juli 2025 verlangt der Verwalter 1.500 € Gebühren für Arbeiten, die 2024 beschlossen wurden. Sie können dies anfechten, wenn Sie nachweisen, dass der Verwalter wusste, dass Sie der neue Eigentümer sind (z.B. haben Sie Ihre Adresse mitgeteilt, oder der Notar hat den Verwalter informiert). Für die Gemeinschaft: Wenn sie keine Mitteilung erhalten hat, muss sie nachweisen, dass sie den Eigentümerwechsel nicht kannte. In der Praxis übermitteln Notare die Urkunde oft an den Verwalter, sodass der Verwalter als informiert gilt. Für den Verkäufer: Sie müssen den Eigentümerwechsel dem Verwalter innerhalb von 15 Tagen mitteilen, sonst riskieren Sie, für die Gebühren haftbar zu bleiben, wenn der Verwalter nicht informiert ist.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Überprüfen Sie, ob der Verwalter über Ihren Kauf informiert wurde: Bitten Sie Ihren Notar, dem Verwalter unverzüglich nach Unterzeichnung eine Kopie des Kaufvertrags zu übersenden. Bewahren Sie eine Empfangsbestätigung auf.
- Nehmen Sie an der ersten Eigentümerversammlung nach Ihrem Kauf teil: ...
